“目前北京市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有超過(guò)1/3是處于閑置狀態(tài)的。隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，目前這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，擺在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面前最為關(guān)鍵的問(wèn)題就是如何解決高空置率的問(wèn)題�！�1月5日，在北京召開(kāi)的“2006中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)暨寫(xiě)字樓年會(huì)”上，三山投資公司合伙人李山如此表述。
近兩年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)保持著繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，投資熱一直不退。在針對(duì)住宅地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控之外，商業(yè)地產(chǎn)仿佛“春意正濃”。但在熱度不減的氣氛中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中呈現(xiàn)的高空置率問(wèn)題已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)人士的憂(yōu)慮。
“巨庫(kù)”— 一個(gè)標(biāo)本
大樓周?chē)淅淝迩�，沒(méi)有一個(gè)人，大樓門(mén)口上方做招牌的鐵架已經(jīng)銹跡斑斑，參差脫落，底層的旁邊只有一家屈臣氏化妝品連鎖店的門(mén)還開(kāi)著，但人也是稀稀落落—這是記者在安定門(mén)外大街蔣宅口東南角的“巨庫(kù)”大樓前所看到的情景。
大樓的幾個(gè)門(mén)都是鎖著的，記者使勁敲門(mén)，許久才看到一名保安從黑咕隆咚的樓里面走出來(lái)。他告訴記者，巨庫(kù)一年前就已經(jīng)關(guān)閉了，現(xiàn)在樓里只有他們十幾個(gè)保安在這里看著門(mén)�！耙郧罢麄�(gè)大樓大約有1000多個(gè)攤位，開(kāi)業(yè)的時(shí)候，光保安就有一百多人，”他說(shuō)。
“已經(jīng)閑置了一年多了，不死不活的，也不知道要持續(xù)到什么時(shí)候�！迸赃厛�(bào)刊亭賣(mài)報(bào)的人告訴記者。
“巨庫(kù)”，曾經(jīng)是全國(guó)首家“體驗(yàn)式”主題賣(mài)場(chǎng)概念的大型商業(yè)項(xiàng)目。2004年“秀庫(kù)＋裝庫(kù)＋食庫(kù)＋玩庫(kù)，讓你的消費(fèi)體驗(yàn)酷到頂點(diǎn)”這樣響當(dāng)當(dāng)?shù)目谔?hào)吸引了不少投資者的目光，于是建筑面積達(dá)3萬(wàn)平方米，裝修投資2000多萬(wàn)元，擁有地上200、地下150個(gè)車(chē)位的“巨庫(kù)”商鋪在半年內(nèi)被投資者搶購(gòu)一空，甚至曾賣(mài)到每平米4-5萬(wàn)元的高價(jià)。
然而想不到的是，在短暫的繁榮之后，“巨庫(kù)”就已經(jīng)“門(mén)前冷落鞍馬稀”，長(zhǎng)時(shí)間地空置起來(lái)。
高空置率現(xiàn)象普遍
空置率高已經(jīng)是北京商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個(gè)普遍的問(wèn)題，“巨庫(kù)”不過(guò)是一個(gè)典型而已。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從有關(guān)部門(mén)獲悉，2005年底北京市建委與市統(tǒng)計(jì)局曾就商業(yè)地產(chǎn)的空置情況做過(guò)專(zhuān)門(mén)統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)顯示，截至2005年上半年，北京市空置一年以上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房42.7萬(wàn)平方米，比上年同期增加24.4萬(wàn)平方米； 空置三年以上的積壓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2.4萬(wàn)平方米。其中， 空置一年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房主要分布在五環(huán)以外，空置面積達(dá)23.9萬(wàn)平方米，占全市空置一年以上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積的56%，比重最高。
不單單是北京，商業(yè)地產(chǎn)的空置在其他省也多有表現(xiàn)，來(lái)自湖南省建設(shè)廳的數(shù)據(jù)稱(chēng)，2005年1-8月，全省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積(47.4萬(wàn)平方米)占了商品房空置面積近三分之一，增長(zhǎng)高達(dá)57.8%，空置面積增速比商品住宅高出了39.8個(gè)百分點(diǎn)，增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
記者從有關(guān)部門(mén)獲悉，2005年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積2878萬(wàn)平方米，占全部商品房空置面積的27.7%，空置面積增速比商品住宅高18.8個(gè)百分點(diǎn)。從全國(guó)交置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積測(cè)算，全國(guó)空置商業(yè)用房中沉淀的資金達(dá)1000億以上，并浪費(fèi)了大量的土地資源。
高空置率的根源
“以前我們是重開(kāi)發(fā)不重經(jīng)營(yíng)，往往是有了地就開(kāi)發(fā)，這個(gè)地適不適合商業(yè)發(fā)展？能不能適合各種商業(yè)形態(tài)？如果建了購(gòu)物中心有沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)支持？這些問(wèn)題往往沒(méi)有考慮。而國(guó)外選址時(shí)首先要解決能不能經(jīng)營(yíng)下去，最重要的第一是選址；第二是選址；第三還是選址�！� 中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師黃國(guó)雄教授點(diǎn)出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)空置率高的一個(gè)原因。
記者從采訪(fǎng)中了解到，由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，開(kāi)發(fā)商普遍缺乏經(jīng)驗(yàn)，往往是先建設(shè)后招商。許多商業(yè)項(xiàng)目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等方面無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，形成大量無(wú)效供給，很多地方的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)變成了“地產(chǎn)商業(yè)”，這也是商業(yè)地產(chǎn)大量閑置、經(jīng)營(yíng)不佳的重要原因之一。
一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，有70%左右的購(gòu)買(mǎi)商鋪者只是投資，并不自己經(jīng)營(yíng)。不少開(kāi)發(fā)商為吸引中小投資者，承諾將售出的商鋪由其出租，并許以高額的投資回報(bào)，一般年回報(bào)率為8%-12%，還有開(kāi)發(fā)商甚至承諾在一定期限內(nèi)回購(gòu)?fù)顿Y者購(gòu)買(mǎi)的商鋪。而全國(guó)商業(yè)平均利潤(rùn)也僅約為2%左右，根本不能支撐如此高額的回報(bào)。
為何面對(duì)如此高的空置率和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)卻依然受到青睞，投資熱一直不退？
中國(guó)指數(shù)研究院資深分析師張化學(xué)認(rèn)為，2006年年房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)在住宅方面，相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有一些政策，這樣使得一些開(kāi)發(fā)商把投資的重點(diǎn)從住宅逐漸轉(zhuǎn)移到寫(xiě)字樓，促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。
“2001-2003年寫(xiě)字樓市場(chǎng)占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重是在逐步下降的，但是在2003年走到低谷以后，2003-2006年又有上漲的趨勢(shì)。”張化學(xué)分析說(shuō)，從北京寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售面積可以看出，2005年以來(lái)國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控政策，相對(duì)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較好的機(jī)會(huì)，一些房地產(chǎn)投資或者房地產(chǎn)需求相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)移到寫(xiě)字樓上面來(lái)。
“從投資的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)能獲得一些比較穩(wěn)定的租金收益。像潘石屹做的住宅開(kāi)發(fā)比較成功，為什么他還要把一些資金轉(zhuǎn)到商業(yè)上來(lái)，這也說(shuō)明商業(yè)投資潛力是巨大的。”張化學(xué)說(shuō)。
“大中城市的商鋪價(jià)格一般是住宅的2-3倍；甚至是7-8倍；而成本僅是住房的2倍左右。一些城市商業(yè)用房預(yù)售均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，部分城市地段較好的商業(yè)用房?jī)r(jià)格達(dá)到7-8萬(wàn)元/平方米。如此高的價(jià)格很大程度上是開(kāi)發(fā)商投機(jī)炒作的結(jié)果，也是人們熱衷的原因。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露。
宏觀(guān)調(diào)控力度將會(huì)加大？
五合國(guó)際北京總經(jīng)理曹一勇表示，2007年的商業(yè)需求雖然會(huì)隨著大量國(guó)外零售商的進(jìn)駐而增長(zhǎng)，但由于他們?cè)趪?guó)內(nèi)的發(fā)展還處于適應(yīng)期，而國(guó)內(nèi)零售業(yè)發(fā)展又相對(duì)滯后。因此，預(yù)計(jì)2007年商業(yè)地產(chǎn)的空置率仍有增加趨勢(shì)。
基于此，有關(guān)人士預(yù)測(cè)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的政策環(huán)境和社會(huì)環(huán)境還不十分健全，與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的要求還有一段的距離。隨著商業(yè)地產(chǎn)諸多此類(lèi)問(wèn)題的顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)在2007年，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較為寬松的限制政策將有所改變，宏觀(guān)調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，中國(guó)步行街商業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)董利表示，從宏觀(guān)上講，今年有可能出臺(tái)有關(guān)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)管理的條例，“這個(gè)條例醞釀很多年了，特別值得關(guān)注”；從微觀(guān)上講，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該逐漸由地產(chǎn)走向商業(yè)，大量的商業(yè)用房開(kāi)發(fā)完了之后不能閑置不用，要招商運(yùn)營(yíng)起來(lái)，商業(yè)要能夠發(fā)展，經(jīng)營(yíng)管理非常好，才會(huì)獲得境外基金的青睞，這樣中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)和國(guó)際投資型的物業(yè)接軌。
中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師黃國(guó)雄教授認(rèn)為，2007年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)比2006年發(fā)展得更好，但是問(wèn)題可能也會(huì)更多，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)特別是北京將進(jìn)入了大供給、大需求、大反差、大調(diào)整時(shí)期。因此，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須謹(jǐn)慎介入、理性開(kāi)發(fā)、精心經(jīng)營(yíng)�！暗禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)的經(jīng)營(yíng)商如何合作，解決開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系，是解決商業(yè)地產(chǎn)空置率高問(wèn)題的關(guān)鍵所在�！�
(來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 作者：漸鴻）
