曾聲言“絕不降價”并在四年中只售出三套住宅的上海天價樓盤湯臣一品，日前大幅降價，以6.8萬元/平方米單價售出了其2009年的首套住宅，這相對其2005年開盤時公布的11萬元/平方米下降約38%。

　　湯臣一品的深幅降價是否預(yù)示上海高端物業(yè)處于大降價前夜？對此，市場人士有不同看法。知名房產(chǎn)機構(gòu)“易居中國”提供給中國證券報記者的數(shù)據(jù)顯示，2月上海共成交豪宅(均價3萬/平方米以上)83套15074平方米，成交面積環(huán)比上漲了45%，同比上升72%。但與豪宅成交放量的同時，豪宅套均總價環(huán)比上升16%，達到704萬元/套。

　　易居中國分析師薛建雄告訴記者，目前上海豪宅市場出現(xiàn)“兩極分化”的局面，一批此前在市場火爆時定價高達5-8萬元/平方米的物業(yè)已經(jīng)重新回到了3萬元/平方米乃至更低，但是在浦東花木地區(qū)、陸家嘴、新天地等豪宅聚集區(qū)，依舊有一批豪宅價格始終沒有松動，且成交旺盛。目前看好這一地產(chǎn)前景的開發(fā)商也仍大有人在。記者從業(yè)界獲悉，香港新鴻基集團擬在浦東建造新的豪宅地標(biāo)“濱江凱旋門”，其單價最高將定在18萬元左右。

　　湯臣一品已無“指標(biāo)”意義

　　薛建雄認(rèn)為，湯臣一品的降價不能被看作具有引領(lǐng)價格趨勢的意義。自從2005年該盤預(yù)售以來，其定價始終被業(yè)界認(rèn)為遠遠脫離該區(qū)域的價格水平。據(jù)悉，與周邊高檔物業(yè)定價在5萬元——7萬元左右的水平相比，湯臣一品的定價根據(jù)樓層不同而介于8萬元——15萬元之間，其最低價格已脫離了周邊高檔物業(yè)的最高水平，造成其數(shù)年來銷售狀況的冷落。

　　第一太平戴維斯上海公司董事長劉德?lián)P也表示，以前湯臣一品11萬元/平方米的叫價屬于“有價無市”，并不具備參考價值。薛建雄認(rèn)為，湯臣一品的降價，其意義也許在于湯臣集團在該物業(yè)的定價策略上將發(fā)生變化。因為一旦降價后的價格落入周邊樓盤的價格區(qū)間，就將開始吸引周邊潛在購房客戶，隨后開發(fā)商可以按照湯臣一品不同樓層、品質(zhì)的物業(yè)來逐步升價、區(qū)分客戶需求。

　　分析人士稱，目前，上海的豪宅市場出現(xiàn)“漲跌互現(xiàn)”的局面，既有類似湯臣一品的雪崩式降價促銷的頂級樓盤，也有自去年以來價格始終巋然不動的豪宅，因此湯臣一品的降價事件更多具有個案而非普遍意義。

　　“隱形樓王”成交活躍

　　做為湯臣一品降價僅是個案的論據(jù)之一，是上周上海的“隱形樓王”——位于新天地的翠湖天地嘉苑，不僅沒有降價，還分別以單價10.8萬元、11.5萬元、9萬元的價格成交了三套住宅，其價格逼近湯臣一品數(shù)年前市場境況不錯時銷售的價格。

　　翠湖天地嘉苑之所以被稱為“隱形樓王”，是因為其住宅最高單價為13萬元，與湯臣一品的最高價相距無幾。據(jù)透露，在翠湖天地置業(yè)的買家多為香港人，新天地已經(jīng)成為香港、臺灣人士生活和工作的聚居區(qū)之一。此外，位于浦東花木地區(qū)的頂級豪宅御翠園也銷售勢頭強勁，近期分別以6萬、7萬和9萬元的單價售出三套物業(yè)，其價格均接近乃至高于湯臣一品近日的售價。

　　薛建雄認(rèn)為，豪宅旺銷的原因，來自海外金融風(fēng)暴在東南亞的效應(yīng)目前已開始充分釋放，而上海及全國樓市盡管因經(jīng)濟危機的影響而價格下跌，但是中國經(jīng)濟相較周邊國家依舊具有提升潛力和空間，因此，上述地區(qū)及港臺華人因生意難作及求財富保值，出現(xiàn)在上海逆市大購豪宅的傾向。

　　其選擇的主要標(biāo)的，是上海有抗跌能力的頂級豪宅和潛力區(qū)域豪宅。

　　因此，針對目前的市場態(tài)勢，分析人士多認(rèn)為，高端物業(yè)市場已經(jīng)處于典型“兩級分化”格局，大多數(shù)產(chǎn)品因供應(yīng)能力過剩以及同質(zhì)化嚴(yán)重而下跌，包括凱欣豪園、豪景苑、香梅花園、金色貝拉維等一批樓盤均價跌到3萬/平方米以下，在去年房地產(chǎn)市場火爆時，上述物業(yè)中有的價格一度高達5萬元/平方米以上。位于陸家嘴的一些老牌大型豪宅，二手房價格已有低至近二萬單價的，幾乎重現(xiàn)2005年底2006年初的行情。但與此同時，還會有少數(shù)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品依然能夠保持上漲態(tài)勢。這一格局將貫穿2009年高端物業(yè)市場的始終。