現(xiàn)在房地產(chǎn)，特別是住宅，每年大家都會(huì)談一些走勢(shì)、價(jià)格，但仍然都是猜測(cè)，市場(chǎng)、政府、消費(fèi)者還有企業(yè)之間的博弈規(guī)則太模糊。就像開運(yùn)動(dòng)會(huì)，你不知道裁判是什么裁判，不知道運(yùn)動(dòng)員怎么跑，不知道觀眾怎樣看，所以預(yù)測(cè)不準(zhǔn)。

　　我對(duì)2009年整個(gè)市場(chǎng)有兩個(gè)比較擔(dān)憂的地方。第一是這么多年住宅的政策已經(jīng)高度地道德化和意識(shí)形態(tài)化。從這幾年來看，大家關(guān)于所謂民生保障住房的政策細(xì)節(jié)和措施，在中國(guó)可以找一個(gè)人講得很清楚，幾乎已經(jīng)不可能。這樣的情況下，市場(chǎng)逐步脫離了一個(gè)理性的商品市場(chǎng)規(guī)律，所以我們就越來越難判斷了。

　　第二，在住宅方面市場(chǎng)的影響越來越小，政策影響越來越大。去市場(chǎng)化之后，實(shí)際上我們就沒有價(jià)格問題了，你也就不用預(yù)測(cè)了。

　　2009年對(duì)價(jià)格走勢(shì)的判斷，最困難的莫過于因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)逐步陷入道德的陷阱，逐步又變成了一個(gè)去市場(chǎng)化的方式。所以，價(jià)格就變成了無足輕重，無法判斷了。

　　中國(guó)高端的市場(chǎng)、公寓我們認(rèn)為相對(duì)市場(chǎng)化程度高。商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)化程度高，這是我們特別要關(guān)注的地方。我們希望在這些地方使企業(yè)的創(chuàng)新可以得到市場(chǎng)的回饋，可以得到變現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

　　我們強(qiáng)調(diào)通過創(chuàng)新和變革來應(yīng)對(duì)和跨越周期，所以我們會(huì)繼續(xù)在住宅高端市場(chǎng)上耕耘，同時(shí)要注意保持產(chǎn)品的多樣化。我們的產(chǎn)品都要戴“綠帽子”，變成綠色的建筑和綠色的經(jīng)濟(jì)，另外更多關(guān)注商用不動(dòng)產(chǎn)，在商用不動(dòng)產(chǎn)上做更多的努力，使企業(yè)逐步可以走到下一個(gè)蜜月。

　　現(xiàn)在應(yīng)該特別注意到一個(gè)扭曲的現(xiàn)象，就是萬科去年年末交的稅近70億，利潤(rùn)才30多億。這樣投資者就沒有積極性了。有的企業(yè)可能會(huì)選擇逃稅，有的還能靠理想支撐，當(dāng)企業(yè)逃稅又不能生存的時(shí)候，就剩下一個(gè)道德誘因了。當(dāng)一個(gè)行業(yè)靠道德激勵(lì)發(fā)展的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)除了死亡沒有別的選擇。

　　政府現(xiàn)在就是做太多了，政府做好保障就行了，剩下的都不要管，現(xiàn)在政府要管公務(wù)員、夾心層、改善型住房。政府管太多，結(jié)果就是“有多少愛等于幸�！�？所以，最簡(jiǎn)單的方法就是政府把保障管好，其余統(tǒng)統(tǒng)讓市場(chǎng)來做，就像新加坡政府一樣，這樣所有問題都解決了。（馮侖 萬通董事長(zhǎng)）