2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以“降價(jià)促銷(xiāo)”為主題開(kāi)年的。以萬(wàn)科、合生創(chuàng)展這些房地產(chǎn)大企業(yè)為降價(jià)龍頭，各地房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始紛紛跟進(jìn)。有房地產(chǎn)商甚至提出，“若降晚了，怕現(xiàn)在的價(jià)錢(qián)也賣(mài)不到�！钡�是也有許多房地產(chǎn)企業(yè)眼巴巴看著房?jī)r(jià)步步下滑，卻是有苦難言：不是不想降，實(shí)在是降不起。一邊是價(jià)格調(diào)整之后的市場(chǎng)尚未有明顯起色，一邊卻是前兩年高價(jià)拿下的土地將面臨虧本賤賣(mài)的窘迫情形。究竟是虧本出讓還是繼續(xù)觀(guān)望，對(duì)于今年的房企來(lái)說(shuō)：真是兩難！

　　昂貴土地銷(xiāo)價(jià)難定

　　“如今最為頭疼的，便是2007年獲取的地塊應(yīng)該如何做規(guī)劃。”一家大型房地產(chǎn)央企內(nèi)部人士告訴記者。這陣子，各個(gè)地方項(xiàng)目公司的銷(xiāo)售計(jì)劃已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)上交匯總了。“有的區(qū)域房?jī)r(jià)調(diào)整很厲害，如果按照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，個(gè)別以高價(jià)獲取的土地很可能只能保本甚至虧本銷(xiāo)售了�！彼麘n(yōu)慮地表示。

　　2007年土地市場(chǎng)“面粉貴于面包”的怪相，催生了眾多“地王”。但遭遇了去年一輪深度調(diào)整之后，希冀以高投入獲取高回報(bào)的如意算盤(pán)紛紛落空。萬(wàn)科在2007年10月以17億元獲取的北京大郊亭地塊停工擱置至今;而單價(jià)創(chuàng)下拿地紀(jì)錄的蘇寧環(huán)球，則在去年8月退回了上海南京東路163號(hào)地塊。

　　一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，某幅上海濱江地塊，成本價(jià)已達(dá)到2萬(wàn)元/平方米至3萬(wàn)元/平方米，原意欲以5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格銷(xiāo)售。但就目前周邊市場(chǎng)的價(jià)格水平，“根本不敢拿這個(gè)價(jià)格出來(lái)賣(mài)�！�2008年9月，央行結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)兩年四個(gè)月之久的信貸緊縮措施，并在短短3個(gè)月時(shí)間內(nèi)，將存貸款利率恢復(fù)到信貸緊縮前2002-2003年的水平。但是，這并不意味著開(kāi)發(fā)商與銀行重新進(jìn)入了“蜜月期”�！般y行信貸并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，我們還是面臨著開(kāi)工投入的資金壓力�！焙贾菀晃婚_(kāi)發(fā)商表示。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾企業(yè)及政府評(píng)級(jí)服務(wù)董事李國(guó)宜表示，目前內(nèi)地房企的資金來(lái)源，仍然主要依靠銷(xiāo)售和銀行貸款。“當(dāng)成交停滯不前時(shí)，現(xiàn)金流會(huì)受到明顯影響�！焙馁Y近70億元，在2007年拿地1030萬(wàn)平方米的富力地產(chǎn)，為了緩解資金壓力，采用包括降價(jià)在內(nèi)的各種促銷(xiāo)手段以加快銷(xiāo)售回款。富力稱(chēng)，2009年的銷(xiāo)售目標(biāo)已定為220億元，力爭(zhēng)在2009年底將凈資產(chǎn)負(fù)債率降至80%以?xún)?nèi)。而首要措施便是“降低開(kāi)發(fā)成本、調(diào)低售價(jià)、增加銷(xiāo)售量、加快資金回籠”。

　　房企銷(xiāo)售壓力巨大

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，2009年中國(guó)樓市將會(huì)面臨“去庫(kù)存化”的轉(zhuǎn)折。有數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年的10年期間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米。截至2008年底，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，占購(gòu)置總量的62%，近40%的土地開(kāi)發(fā)滯壓。

　　部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)始在2008、2009年陸續(xù)入市。但由于市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃郁，各主要城市商品住宅紛紛出現(xiàn)滯銷(xiāo)。蔣尚禮表示，如果按現(xiàn)有成交速度來(lái)測(cè)算，預(yù)計(jì)全國(guó)十大城市的新建住宅庫(kù)存量，需要未來(lái)大約10-12個(gè)月時(shí)間才能基本消化出清。

　　這樣的市場(chǎng)消化前景，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑壓力巨大�！熬烤故歉钊膺�是苦熬，應(yīng)該是根據(jù)不同區(qū)域做不同判斷。”廣州一名開(kāi)發(fā)商認(rèn)為。他認(rèn)為，市場(chǎng)底部是否已現(xiàn)，是采取定價(jià)或發(fā)展策略的基準(zhǔn)�！皩�(duì)于囤積不少高價(jià)土地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，大規(guī)模開(kāi)發(fā)是不適合的�！�

　　大公司作預(yù)虧準(zhǔn)備

　　國(guó)金證券分析師曹旭特認(rèn)為，2008年的房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致久違的存貨減值準(zhǔn)備重現(xiàn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表。而減值準(zhǔn)備的計(jì)提會(huì)使得上市公司利潤(rùn)低于預(yù)期，因此有必要預(yù)判其可能對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生的影響。標(biāo)普李國(guó)宜認(rèn)為，高價(jià)地塊多集中于2007年所獲土地，如果相關(guān)政策有所放松，使得土地開(kāi)發(fā)時(shí)間可延后的話(huà)，未必會(huì)體現(xiàn)出虧損狀態(tài)，但如果不做撥備，對(duì)于上市企業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)出現(xiàn)毛利率很低甚至虧損的狀況。在赴港上市的內(nèi)地房企中，綠城中國(guó)率先發(fā)布盈利預(yù)警，稱(chēng)2008年利潤(rùn)率要低于2007年。緊隨其后，合景泰富與奧園集團(tuán)，相繼發(fā)布盈利預(yù)警，表示去年年度利潤(rùn)會(huì)同比顯著下降。

　　曹旭特在報(bào)告中提出，早在去年三季報(bào)中，萬(wàn)科就率先提出將對(duì)5個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總額為5.35億元的計(jì)提減值準(zhǔn)備。而其他如招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)及金地集團(tuán)等幾家業(yè)內(nèi)“大佬”，根據(jù)國(guó)金證券報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)計(jì)提總額可高達(dá)5.4億元。且綜觀(guān)這幾家大公司預(yù)計(jì)計(jì)提的多個(gè)項(xiàng)目，都是在2007、2008兩年被高價(jià)吸納“入庫(kù)”的。

　　杭州廣廈天都城集團(tuán)副總經(jīng)理王旭飛表示，與去年不同，今年開(kāi)發(fā)商的降價(jià)折讓有蔓延趨勢(shì)，“雖然降價(jià)會(huì)釋放部分市場(chǎng)需求，但不排除也會(huì)加重觀(guān)望氣氛�！彼�認(rèn)為，這一階段的銷(xiāo)售行情會(huì)是個(gè)市場(chǎng)試探過(guò)程，“預(yù)計(jì)在4月底5月初能夠產(chǎn)生判斷結(jié)果�！�