降與不降進(jìn)退兩難

　　來自銀行的消息表示，貸款買房的成交量也出現(xiàn)了大幅下降。一位股份制銀行房貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在的成交量趨勢非常低迷。5月份的成交量比上月下降60%到70%，現(xiàn)在幾乎每周都在下降，基本已經(jīng)沒有什么成交量。

　　央行上�？偛康臄�(shù)據(jù)顯示，5月份個人住房貸款增量有所回落。當(dāng)月全市新增人民幣個人消費貸款74.1億元，環(huán)比少增26億元，同比少增20.2億元。其中個人房貸需求有所下降，當(dāng)月全市人民幣個人住房貸款增加56.9億元，同比和環(huán)比分別少增21.5億元和26.2億元。

　　實際上，銀行如何執(zhí)行“國十條”中多條涉及銀行“自主界定”的規(guī)定，才是政策延續(xù)性和有效性的關(guān)鍵，也是促成樓市“拐點”重要組成部分。

　　銀聯(lián)信最新的《個人信貸業(yè)務(wù)月度分析報告2010年第5期》對新政出臺后中小股份制銀行在各地房貸政策區(qū)別化執(zhí)行的情況進(jìn)行了跟蹤調(diào)查，由于各“地方版”的樓市調(diào)控細(xì)則出臺的時間及內(nèi)容不一，相應(yīng)的各地銀行對房貸新政策執(zhí)行的及時性和力度表現(xiàn)也各不相同。

　　據(jù)其監(jiān)測，在房貸新規(guī)中，購房者最關(guān)注的是如何界定所購房屋是否屬于二套房以及三套房貸款是否暫停。

　　因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的支撐，商業(yè)銀行的態(tài)度至關(guān)緊要。中行、農(nóng)行、工行、建行四大國有銀行以及多家股份制商業(yè)銀行都已全面實施國務(wù)院4月14日發(fā)布的房貸政策，即對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。顯然，這些舉措影響了房地產(chǎn)的銷量。

　　建行、中行以及招行、深發(fā)展等銀行內(nèi)部人士表示，對二套房執(zhí)行住建部“認(rèn)房又認(rèn)貸”的最新規(guī)定，只要購房者有貸款記錄或者名下已有房屋，就算二套房，貸款將執(zhí)行首付最低五成、利率至少上浮10%的規(guī)定。

　　“‘國十條’出臺對銀行個人貸款規(guī)模的影響非常明顯，但因為提高了二套房貸款的門檻，實際上對銀行本身來說，安全系數(shù)提高也比較明顯”，建設(shè)銀行內(nèi)部人士6月12日對《投資者報》表示，建行3年來對于房地產(chǎn)企業(yè)貸款要求越來越高，因為房地產(chǎn)業(yè)相對比較“動蕩”，但在“國十條”出臺前，對個人貸款放貸，并沒有過限制要求。

　　而另一方面，地產(chǎn)商正面臨融資難，招商地產(chǎn)撤銷增發(fā)方案、世茂股份再融資方案夭折，萬科去年底制定的112億增發(fā)融資預(yù)案，看來也要路途漫漫。

　　正是這種財務(wù)壓力，地產(chǎn)大佬們不得不通過降價取得成交量的上升。易居中國分析師薛建雄對《投資者報》表示，在跌價樓盤增加的情況下，成交量會上升。房價如果下跌20%左右，那么就會有比較好的交易量上去。因為剛性需求仍然很大。

　　無論如何，降價已經(jīng)成為房企不得不實施的策略，即使像萬科這類的大企業(yè)，在宏觀調(diào)控面前擁有一定的抗壓能力，也無法承受銷售量持續(xù)下跌，這對以資金快速周轉(zhuǎn)為運營基礎(chǔ)的萬科來說也是致命的。畢竟萬科的現(xiàn)金保障比只有0.47，在銷售收入前15大房企中排在最后。

　　目前來看，除了少部分屬于稀缺資源高價房外，降價已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不選的出路。中原地產(chǎn)投資顧問部項目總監(jiān)徐超6月17日對《投資者報》表示，如果房地產(chǎn)企業(yè)價格不下降的話，可能延續(xù)現(xiàn)狀的可能性非常大，再加上需求控制非常嚴(yán)，房地產(chǎn)市場將持續(xù)低迷。