房產稅征收要考慮居民人均合理居住面積

　　建議首套住房免征,第二套房多為改善性住房,不宜過多調控,在考慮居民人均合理居住面積情況下,以第三套房為界限征稅

　　□李建英

　　發(fā)改委的《意見》把“逐步推進房產稅改革”列入了今年財稅體制改革目標中。在這份長達4000多字的《意見》中,關于房產稅的表述僅僅是“逐步推進房產稅改革”9個字,也沒有提供有關房產稅的進一步細節(jié)。不過,這9個字的表述卻將近一個月以來的房產稅開征風波推向新階段。

　　對于我國幾近狂熱的樓市,中央政府下決心進行調控,目前政府正考慮通過對房產保有環(huán)節(jié)征稅的手段調節(jié)樓市。我國當前最容易、最方便實現(xiàn)的方式就是由國務院修訂《房產稅暫行條例》,擴大征收范圍,將房產稅征稅范圍從當前的經營性房產擴大到個人非經營性房產,然后按照余值或評估值征稅。而如果征收所謂的物業(yè)稅、住房特別消費稅等新稅種,則需要經過立法、評估等程序,有明顯的時滯效應,對目前高漲的房價很難及時有效地抑制。

　　筆者認為,本著打擊投機、抑制投資、保護消費的原則,首套住房免征；第二套住房多為改善性住房,不宜過多調控；在考慮居民人均合理居住面積的情況下,以第三套房為界限征稅。如果將第三套房定為經營性住房,即使不出臺新政,三套以上住房也將進入稅收調控的范圍,每年繳納房產稅,這無疑會給擁有多套住房的人帶來壓力。一旦開征三套及三套以上的房產稅,對于投機者來說,將是信心和預期的打擊。通過提高房產的保有成本,加大囤積房產的風險,將會達到抑制房產投機的目的。此外,持有多套房的人,若持有成本過高會將多余的物業(yè)拋出,這一方面增加了二手房市場的供應；另一方面也影響潛在的購房者,一些投機、投資購房行為自然會得到有效抑制。

　　房產稅并非新稅種,我國1986年即出臺了房產稅暫行條例,明確房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%,沒有房產原值作依據(jù)的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定；房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù),稅率為12%。房產稅按年征收。只是過去的房產稅暫行條例一直對個人所有的非營業(yè)性房產免征而已。

　　根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》,條例由財政部負責解釋,施行細則由地方政府制定。如果要把征稅范圍擴大到住宅,就涉及到修改《暫行條例》,地方政府是沒有權力的。房產稅雖然屬于地方稅,但地方稅只是“屬于地方固定財政收入,由地方管理和使用的稅種”,其設立的權限不在地方政府。而且《立法法》第十條明確規(guī)定:“被授權機關不得將該項權力轉授給其他機關”,顯然,即使國務院獲得了全國人大的授權,也不得將該項權力轉授給地方政府機關。對早已頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》,其解釋權歸財政部而不是某一地方政府。

　　要普遍征收房產稅(修改后的),前提是要進行全國性的住宅普查。房產稅如果要擴征(擴大到非經營性的),誰來作代繳機構?再者,該稅以家庭作為核定單位,全國范圍內的家庭核定單位的界定需多長時間?還有,稅基即房屋價值,需要不斷進行動態(tài)評估。評估機構的性質如何確定?評估人才的供應及其職業(yè)資格的取得需多長時間?由誰來確定評估機構?相應的評估費用由納稅人負擔抑或征收部門負擔?很有可能面臨諸如此類的評估成本太高、耗費人力太大的問題,且有可能出現(xiàn)大量尋租現(xiàn)象。如果個人不去申報房產稅,稅務機關就要和千家萬戶打交道,相應的征收費用就會大幅提高。還可能引發(fā)很多規(guī)避行為,也有可能出現(xiàn)大范圍的欠稅,那效果就要大打折扣。此外,納稅人有幾套房子,產權是否明確,異地置業(yè)、假離婚的情況怎么處理,這些都需要明確。目前在技術上上述的準備條件是否充分?

　　作者系廣東外語外貿大學財經學院稅務系教授