5月17日，北京住建委會同北京市監(jiān)察局等10余部門聯(lián)合發(fā)布《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為專項檢查實施方案》表示，將貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，加強土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，下一階段房地產(chǎn)調(diào)控可能拓展到開發(fā)商稅收，其中土地增值稅作為灰色空間最大的領(lǐng)域，成為關(guān)注焦點。

　　據(jù)悉，土地增值稅清算最有可能涉及開發(fā)周期長達十年以上、房價暴漲六七倍的高端住宅項目，昨日(5月18日)，《每日經(jīng)濟新聞》記者選取了上海頂級濱江豪宅上海世茂濱江花園作為樣本進行了調(diào)查。

　　豪宅土地增值稅或達數(shù)億

　　“現(xiàn)在的售價是10萬元/平方米�！边@是上海世茂濱江花園售樓處的最新報價。有媒體曾報道，2001年該樓盤開盤均價為2000美元/平方米。

　　近十年時間中世茂濱江花園的房屋售價已經(jīng)上漲數(shù)倍。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(以下簡稱實施細則)，開發(fā)商世茂房地產(chǎn)控股有限公司(以下簡稱世茂房地產(chǎn))需要為大幅上漲的房價支付巨額土地稅。

　　早在1995年，國稅總局就根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》制訂了“實施細則”和計算方法，給土地增值稅設(shè)置了30%～60%的四檔次稅率。

　　世茂房地產(chǎn)2009年年報顯示，上海世茂濱江花園當年銷售額為26.36億元，當期入賬銷售面積為65288平方米，銷售均價為40380元/平方米。

　　但報告未公布世茂濱江花園5號樓的開發(fā)成本。有媒體曾報道，世茂5號每平方米的裝修成本在一萬元左右。而2000年世茂濱江花園第一期的銷售價格僅16000元/平方米左右。如果以每平方米16000元～20000元成本計算，大致可以算出項目的增值額在13.3億元至15.91億元間，增值幅度超過成本的100%。

　　按照土地增值稅清算的政策規(guī)定，世貿(mào)濱江花園該期房源的土地增值稅稅率高達50%。以世茂房地產(chǎn)2009年161.79億元物業(yè)銷售收入和108.14億元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的稅率計算，世茂房地產(chǎn)旗下2009年銷售的房地產(chǎn)項目若全部完成土地增值稅清算，理論上當年需要支付16.095億元的土地增值稅。

　　世茂房地產(chǎn)2009年的年報顯示，其當年銷售入賬的23個項目，總共撥備繳納的土地增值稅總稅額才5.5億元。

　　事實上，根據(jù)2006年～2009年的世茂房地產(chǎn)年報，世茂房地產(chǎn)幾年的物業(yè)銷售收入累計超過400億元，累計繳納的土地增值稅卻只有22.42億元，僅占總物業(yè)銷售收入的5%。

　　“已繳納或已撥備”

　　土地增值稅在類似豪宅的清算中具體有怎樣的標準？對于《每日經(jīng)濟新聞》記者的上述疑問，位于香港的世茂房地產(chǎn)企業(yè)傳訊部負責人說，截至目前，世茂濱江花園的土地增值稅或已經(jīng)繳納，或被“撥備”至“應(yīng)付所得稅的會計項目”。其中，每年按照一定比例預(yù)繳的土地增值稅，已被列入土地增值稅項目。而沒有支付的部分，則被“撥備”至“應(yīng)付所得稅”會計科目，原因是“沒有達到土地增值稅清算的條件”。