偉業(yè)我愛我家研究院總經(jīng)理陳亮

　　“四季度或明年初樓市回升”

　　陳亮：冬天還沒有完全到來，但是春天也不遠(yuǎn)了。我們的判斷是：1-3個(gè)月內(nèi)，即近期市場(chǎng)進(jìn)入量跌、價(jià)下滑的狀態(tài)。政策調(diào)控的主要目的是壓價(jià)，而不是打量，但是首先要把量壓下去。量跌之后，市場(chǎng)的走向會(huì)出現(xiàn)分化：或是進(jìn)入低迷階段，或是價(jià)格已經(jīng)有所觸底，進(jìn)入自然反彈狀態(tài)。這種“反彈”不是價(jià)量都達(dá)到一定的高度，而是進(jìn)入一個(gè)相對(duì)健康的上升空間。

　　現(xiàn)在和2008年相比，最重要的區(qū)別是現(xiàn)在的流動(dòng)性還是比較充裕的，很多的資金在尋找出口。我們正在做的調(diào)研顯示，不管是代理項(xiàng)目還是二手房的看房者，大家都在考慮什么時(shí)候重新入市。樂觀來說，應(yīng)該是四季度末或者明年年初。

　　記者點(diǎn)評(píng)：有房的人還在觀望，無房的人則在期待抄底。樓市的長(zhǎng)期上漲已經(jīng)改變了大家的心態(tài)，加劇了對(duì)房市的恐慌，反映到市場(chǎng)上就是跟風(fēng)。最近三個(gè)月大家應(yīng)該會(huì)跟風(fēng)不買，如果到了四季度，房?jī)r(jià)不見明顯松動(dòng)，政策不再發(fā)力，跟風(fēng)買房拉高房?jī)r(jià)的可能性就可能變成事實(shí)。

　　賽睿顧問董事長(zhǎng)陳建明

　　“歐洲債務(wù)危機(jī)或致政策松綁”

　　陳建明：上周后半周，由希臘所引發(fā)的歐洲債務(wù)危機(jī)似乎已演變成另一次金融風(fēng)暴。假如這一危機(jī)繼續(xù)加劇，真的導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)二次探底，那么擺在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面前的一定還是保增長(zhǎng)、保就業(yè)的問題。在過去20多天的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)樓市在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，幾乎休克，尤其是一線城市。這種趨勢(shì)如果得以延續(xù)，甚至房?jī)r(jià)下跌成為主導(dǎo)趨勢(shì)，那么關(guān)聯(lián)行業(yè)萎靡，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)行將是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　我個(gè)人認(rèn)為如果歐洲危機(jī)再加劇，中國(guó)樓市調(diào)控政策至少存在松綁的可能性。

　　記者點(diǎn)評(píng)：美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致了中國(guó)2009年對(duì)樓市的“特別關(guān)照”。這一次呢？下半年宏觀經(jīng)濟(jì)的承受能力會(huì)如何，尚待觀察。

　　【觀察家】

　　北京房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志

　　“開發(fā)商要準(zhǔn)備過長(zhǎng)冬”

　　北京房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志在新京報(bào)傳媒主辦的《房地產(chǎn)世界》創(chuàng)刊儀式上表示，房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，一夜之間樓市的供求關(guān)系出現(xiàn)了一個(gè)逆轉(zhuǎn)，但樓盤降價(jià)不會(huì)很快。“從經(jīng)濟(jì)面臨的問題和房地產(chǎn)的民生壓力來看，當(dāng)前的樓市調(diào)控的壓力是中央和地方必須承受的，開發(fā)商要準(zhǔn)備過一個(gè)漫長(zhǎng)的冬天�！�

　　陳志認(rèn)為，“這次調(diào)整中央和地方是一定要調(diào)到位的。過去多次的政策調(diào)整都有地方不作為或者推諉。而這次把政策做得這么徹底，地方政府已經(jīng)沒有空子可鉆了”。陳志表示，北京把所有的“選項(xiàng)”做足了，也是對(duì)中央的一個(gè)表態(tài)。政策是剛剛開始，會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間。

　　他認(rèn)為，樓市的調(diào)控不足以導(dǎo)致市場(chǎng)擔(dān)心的中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩盤問題，但肯定會(huì)有壓力。銀行對(duì)30%左右的房?jī)r(jià)下調(diào)幅度是有風(fēng)險(xiǎn)承受能力的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)和大局來看，現(xiàn)在的調(diào)控就應(yīng)該是必須要付出的代價(jià)，也是地方政府必須要承受的。陳志還表示，這次調(diào)控劍指炒房者，把過去炒房的資金困在樓市里。如果這些資金從樓市出來，今后的房?jī)r(jià)誰(shuí)來接是一個(gè)很棘手的問題，如果再投向其他的領(lǐng)域，炒作農(nóng)產(chǎn)品，像去年的大蒜、辣椒一樣，對(duì)通脹是巨大的威脅。

　　陳志特別指出，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)應(yīng)該從民生的層面考慮，調(diào)控將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，將會(huì)是相對(duì)漫長(zhǎng)的冬天，去年拿下“地王”的企業(yè)會(huì)面臨較大的困難；盡管大家都在擔(dān)心土地供應(yīng)，但是政府其實(shí)非常清楚，開發(fā)商手里持有的土地的量并不少，需要給開發(fā)商提一個(gè)醒：現(xiàn)在應(yīng)該早謀，早斷。因?yàn)楝F(xiàn)在的問題在于更嚴(yán)厲的政策，如物業(yè)持有環(huán)節(jié)稅收、遺產(chǎn)稅等政策什么時(shí)候出臺(tái)，不存在政策不出來的問題。

　　本版采寫/本報(bào)記者 張家齊 　

  　猜想

　　對(duì)于一些樓盤的打折促銷，不少買房人并不買賬�！霸瓉眍A(yù)計(jì)27000元，現(xiàn)在開發(fā)商要清盤，就定在21000元了�！背�陽(yáng)北路一樓盤售樓員告訴記者，周六開盤，“現(xiàn)在能選上房”。

　　受新政調(diào)控影響，越來越多的購(gòu)房人選擇觀望。多位購(gòu)房人向記者表示，政策調(diào)控的威力尚未完全顯現(xiàn)。多數(shù)開發(fā)商仍然堅(jiān)挺著房?jī)r(jià)，“政府也許會(huì)有后續(xù)政策促使房?jī)r(jià)下跌�！迸c此同時(shí)，恒大在全國(guó)范圍內(nèi)8.5折促銷也給了不少買房人信心。

　　哪些區(qū)域、哪些樓盤將迎合買房人的期待，通過實(shí)質(zhì)性降價(jià)打動(dòng)買房人？

　　“郊區(qū)。”一位央企背景房企負(fù)責(zé)人表示，郊區(qū)土地供應(yīng)量大、樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，且前期漲價(jià)幅度比較大，“即使降價(jià)，開發(fā)商也能承受，依然有利可圖”。在他看來，城區(qū)樓盤抗跌性較強(qiáng)。

　　而另一位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，受調(diào)控政策影響，不排除標(biāo)桿企業(yè)選擇城區(qū)樓盤降價(jià)，做出明確姿態(tài)的可能性�！俺菂^(qū)樓盤關(guān)注度高，客戶認(rèn)可度高，一旦房企確定降價(jià)并一次到位，可以給企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)反響。像上一輪調(diào)控時(shí)的美利山、冠城名敦道。”對(duì)于哪些樓盤可能成為標(biāo)桿企業(yè)的領(lǐng)降樓盤，他表示不便預(yù)測(cè)。

　　本版采寫/本報(bào)記者 張旭 　

　搜房網(wǎng)監(jiān)控顯示，北京已有10個(gè)樓盤率先降價(jià)

　　“每平米降三千，北京10大樓盤價(jià)格率先松口�！备鶕�(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，包括京貿(mào)國(guó)際城等樓盤在內(nèi)，北京已有10個(gè)樓盤率先降價(jià)。如某項(xiàng)目4月8日均價(jià)為27000元/平米，現(xiàn)在均價(jià)為25000元/平米。京貿(mào)國(guó)際城4月21日均價(jià)為26800元/平米，現(xiàn)均價(jià)26000元/平米。

　　而在部分樓盤，特別是前期房?jī)r(jià)漲速較快的區(qū)域，區(qū)域房?jī)r(jià)松動(dòng)更為明顯。

　　“通州區(qū)地鐵線附近樓盤成交價(jià)不到16000元/平米�！比涨�，一位購(gòu)房人這樣告訴記者。和通州前期房?jī)r(jià)暴漲，部分樓盤報(bào)價(jià)甚至達(dá)到28000元-29000元/平米相比，通州房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象。

　　記者了解到，買房人所稱的樓盤為九棵樹站樓盤附近的一樓盤。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目5月2日取得預(yù)售證，截至5月13日，成交均價(jià)為15791元/平米。記者從售樓處獲悉，該項(xiàng)目開盤價(jià)為17000元/平米，買房人可享受一次性付款9.5折、首付70%9.7折、首付50%9.9折的優(yōu)惠。然而通過計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，即使按照9.5折計(jì)算，均價(jià)應(yīng)為16150元/平米。而成交均價(jià)顯示為15791元/平米，這說明樓盤銷售過程中還有更大的優(yōu)惠。

　　而在此前，通州在售項(xiàng)目包括海棠灣、京貿(mào)國(guó)際城、珠江拉維家園等報(bào)價(jià)都在每平米23000元乃至25000元以上。在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，珠江拉維家園新一期房源公布每套房源價(jià)格前，顯示的擬售價(jià)格為19000元/平米。

　　一樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，受北京“一房一價(jià)”政策的影響，現(xiàn)在開發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)往往傾向于先抬高報(bào)價(jià)，以預(yù)留打折促銷的空間。

　　據(jù)記者了解，大興、房山以及部分城區(qū)樓盤也都在不斷調(diào)低開盤預(yù)期。萬科副總裁毛大慶日前表示，萬科在北京新入市的項(xiàng)目，如房山長(zhǎng)陽(yáng)半島，也會(huì)調(diào)低入市價(jià)格預(yù)期，合理定價(jià)。

　　變相降價(jià) 打折幅度越來越大

　　北六環(huán)一項(xiàng)目全款8.8折優(yōu)惠，另有兩項(xiàng)目全款9折

　　在不少樓盤預(yù)留打折空間的同時(shí)，打折已經(jīng)在北京不少樓盤出現(xiàn)，且打折幅度比以往明顯加大。

　　“均價(jià)24000元，全款每平米減2000元，首付70%減1200元，首付50%減500元�！蔽挥谕ㄖ輩^(qū)的K2·海棠灣項(xiàng)目售樓員告訴記者，項(xiàng)目正在實(shí)行梯級(jí)打折優(yōu)惠。

　　“每平米減2000元實(shí)際上就是降價(jià)�！币晃徊辉妇呙�的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，對(duì)于開發(fā)商來說，“降價(jià)”的提法較為敏感，容易引起比較大反響，因此往往選擇以打折優(yōu)惠的方式，來實(shí)現(xiàn)事實(shí)上的降價(jià)，吸引買房人。

　　相對(duì)于新政前一般9.5折以內(nèi)的優(yōu)惠，最近樓盤整體打折的幅度明顯加大。記者從位于北六環(huán)的灣流匯別墅售樓處了解到，雙拼產(chǎn)品開盤均價(jià)是18000元-19000元，全款可以享受8.8折優(yōu)惠，“讓價(jià)幅度降到底限，接近成本價(jià)出手，盡快清盤”。同時(shí)，來自有關(guān)網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，位于海淀區(qū)的緣溪堂一次性付款享受9折優(yōu)惠，按揭享受9.5折優(yōu)惠；位于昌平區(qū)的高教新城一次性付款享受9折優(yōu)惠。