話(huà)題緣起4月15日,國(guó)務(wù)院公布新一輪遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的新政(被稱(chēng)為新“國(guó)四條”),17日,國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào),被稱(chēng)為新版“國(guó)十條”),隨后短短幾天,各部委圍繞10號(hào)文精神密集出臺(tái)具體政策,均劍指瘋漲的房?jī)r(jià),盡力給樓市降溫。本次對(duì)樓市的宏觀調(diào)控頻率之密、力度之大、涉及面之廣前所未有,堪稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。那么,國(guó)家宏觀調(diào)控的重拳能否擠出樓市泡沫?瘋漲的房?jī)r(jià)是否得以遏制?如何讓這一系列的宏觀調(diào)控措施得到更有效的實(shí)行?我們特約專(zhuān)家發(fā)表看法。

　　利益博弈結(jié)果才是調(diào)控效果的關(guān)鍵

　　4月17日,國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件),規(guī)格高,定位準(zhǔn),力度大,體現(xiàn)出政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的堅(jiān)定決心,必將給目前房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大的影響。

　　規(guī)格高———第一次以國(guó)務(wù)院名義專(zhuān)門(mén)針對(duì)遏制房?jī)r(jià)發(fā)文

　　在10號(hào)文之前,自1994年以來(lái),以國(guó)務(wù)院名義直接下發(fā)有關(guān)住房、房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)文件一共只有4個(gè):1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)(1994)43號(hào)),提出要建立與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度,實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化,由此啟動(dòng)了我國(guó)住房體制改革；1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)),政策主旋律是“市場(chǎng)化”,成為我國(guó)十多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革政策的引擎；2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)),提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”,進(jìn)一步堅(jiān)定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展方向；2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)),充分強(qiáng)調(diào)了政府在住房領(lǐng)域的公共服務(wù)與社會(huì)保障職能。

　　1994年、1998年以及2003年的文件都是體制層面的重要文件,2007年的24號(hào)文和剛剛出臺(tái)的10號(hào)文則都是在堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的大背景下,針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題而專(zhuān)門(mén)出臺(tái)的,24號(hào)文強(qiáng)調(diào)的是政府的保障職能,10號(hào)文則是針對(duì)市場(chǎng)上的高房?jī)r(jià),雖然各自體現(xiàn)了不同的側(cè)重點(diǎn),但均劍指房地產(chǎn)的“市場(chǎng)失靈”。

　　值得一提的是,此次10號(hào)文出臺(tái),是第一次以國(guó)務(wù)院的名義專(zhuān)門(mén)針對(duì)遏制房?jī)r(jià)發(fā)文,足以體現(xiàn)政府對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的高度重視。

　　定位準(zhǔn)———堅(jiān)決打擊炒房投機(jī)者

　　10號(hào)文針對(duì)的是“部分城市”以及房?jī)r(jià)的“過(guò)快上漲”,這為調(diào)控定下了精確的范圍和目標(biāo)。從內(nèi)容來(lái)看,雖然10號(hào)文是對(duì)各部委以及各地方政府的指導(dǎo)性文件,但也不遺余力地針對(duì)不合理住房需求提出調(diào)控手段,如對(duì)貸款首付款、貸款利率提出具體要求,這在以往以國(guó)務(wù)院名義下發(fā)的住房相關(guān)文件中是鮮見(jiàn)的。又如通過(guò)對(duì)購(gòu)房套數(shù)、異地購(gòu)房作出限制,在抑制住房不合理需求上繼續(xù)下功夫,并圍繞增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,四管齊下,重拳出擊,目的只有一個(gè):準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)控對(duì)象,堅(jiān)決打擊炒房投機(jī)者。傳達(dá)的信息也只有一個(gè):在多次遭遇房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的尷尬后,這次“狼真的來(lái)了”。

　　力度大———短時(shí)間內(nèi)各部委圍繞10號(hào)文精神密集出臺(tái)具體政策

　　從4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,到4月17日10號(hào)文出臺(tái),短短幾天時(shí)間內(nèi),各部委圍繞10號(hào)文精神紛紛出臺(tái)具體政策:20日,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地要嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理,未獲預(yù)售許可項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商不得收取訂金,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可；商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制,認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。同日,審計(jì)署發(fā)布2010年第六號(hào)審計(jì)公告,數(shù)據(jù)顯示,多個(gè)市縣土地專(zhuān)項(xiàng)資金管理不規(guī)范,并仍然存在違規(guī)征地、以租代征土地、違規(guī)協(xié)議出讓工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地等違規(guī)問(wèn)題,矛頭直指地方政府；保監(jiān)會(huì)重申險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的“三不”原則。21日,銀監(jiān)會(huì)官員表示,第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以房屋數(shù)量為準(zhǔn)、以家庭為單位,這與此前執(zhí)行的二套房以貸款記錄判定的標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。也是同日,央行罕見(jiàn)地就單個(gè)季度發(fā)布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告。22日,國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)強(qiáng)調(diào),土地招拍掛出讓制度正在研究完善,目前在全國(guó)一些城市已啟動(dòng)試點(diǎn)。

　　各部門(mén)如此迅速、密集地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策,動(dòng)作之快、力度之大,在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中是少有的。10號(hào)文出臺(tái)后,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已迅速有了反應(yīng),房地產(chǎn)股票愁云慘淡,房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛明顯,二手房市場(chǎng)供應(yīng)明顯增加。至于調(diào)控目標(biāo)是否能夠真正達(dá)到,還要看后期地方政府出臺(tái)相關(guān)政策細(xì)則的情況以及政策的落實(shí)情況。畢竟,地方政府歷來(lái)更多地把住房問(wèn)題看成是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、GDP的問(wèn)題。中央政府和地方政府利益的博弈結(jié)果,才是調(diào)控效果的關(guān)鍵所在。(北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 張健銘)