房?jī)r(jià)高漲的時(shí)代,樓市已然成了投資客的樂園。投資、投機(jī)性購(gòu)房行為的劇增也被普遍認(rèn)為是推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)�。即使在部分投資因?yàn)檎�策收緊預(yù)期而提前開始出貨的3月,據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,目前北京投資購(gòu)房比例仍達(dá)到了20%；上海甚至高達(dá)26%；廣州約為17%、深圳約為22%、天津?yàn)?5%。

　　顯然,抑制投資、投機(jī)需求一直是本輪樓市調(diào)控的核心內(nèi)容之一。但經(jīng)歷了年初一段時(shí)間的低迷后,從二三月開始,以二三線城市為發(fā)端,房?jī)r(jià)又開始新一輪的上漲,顯示前期調(diào)控效果并不理想。14日后政策接連出臺(tái)打壓樓市,業(yè)內(nèi)對(duì)新出臺(tái)政策的執(zhí)行力度及效果,曾一度提出質(zhì)疑,但昨日銀監(jiān)會(huì)官員出面解釋了二套房認(rèn)定規(guī)則,對(duì)這一規(guī)則的明晰大大擠占了投資空間,顯示出此次調(diào)整的強(qiáng)硬態(tài)度。

　　政策直接打擊樓市投資市場(chǎng)

　　而據(jù)央行近日披露的貸款流向數(shù)據(jù),一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長(zhǎng),其中,個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元,季末余額同比增長(zhǎng)53.4%,比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)充分說(shuō)明,房?jī)r(jià)高漲背后信貸資金推動(dòng)因素明顯。這也為在增加供應(yīng)短期內(nèi)無(wú)法見效、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收仍需時(shí)日背景下,直接有效地抑制房?jī)r(jià)上漲,指明了方向。

　　從4月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；貸款購(gòu)買二套房首付不得低于50%,利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購(gòu)買第三套及以上住房的則大幅度提高首付款比例和利率水平；到4月17日,國(guó)務(wù)院又要求對(duì)樓價(jià)上漲過(guò)快的一線地區(qū)暫停發(fā)放第三套住房貸款；再到昨日有權(quán)威人士透露,將采取最嚴(yán)格的二套房認(rèn)定,即以借款人實(shí)際持有房屋數(shù)量為準(zhǔn),而非現(xiàn)行以銀行信貸記錄為準(zhǔn)。近期從信貸角度進(jìn)行的樓市調(diào)控政策如暴風(fēng)驟雨一般席卷了整個(gè)樓市。

　　消息傳出后,各地成交量迅速回落,部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)議價(jià)空間,深圳等投資客集中的重點(diǎn)城市也開始有投資客拋售手中物業(yè),甚至有人預(yù)測(cè),中國(guó)樓市全民投資的時(shí)代已告終結(jié)。業(yè)內(nèi)人士指出,此次新政比2007年的“9·27新政”力度更大,也是以往政策所從未出現(xiàn)過(guò)的,市場(chǎng)出現(xiàn)如此反應(yīng)也不意外。

　　景博行昨日推出的新政分析報(bào)告指出,新政對(duì)投資客打擊力度相當(dāng)大,中央已吸取以前調(diào)控的教訓(xùn),把自住、改善、投資、投機(jī)類型都全部考慮周到,每個(gè)政策下來(lái)都環(huán)環(huán)相扣。

　　首次購(gòu)房需求得到充分考慮

　　雖然樓市調(diào)控劇烈,但對(duì)于首套置業(yè)者調(diào)控還是給足了空間。雖然首付增加,但月供和利息相應(yīng)降低,而且首次置業(yè)者一般不會(huì)買90平方米以上的房子,因此新政對(duì)其影響不大。此外由于新政迫使部分二套房以上購(gòu)房者離開市場(chǎng),房源相應(yīng)增加,首次購(gòu)房者需求緊張局面反而得到緩和。

　　而對(duì)改善性需求來(lái)說(shuō),由于一手樓市70%買家屬于改善性,而這部分人必然受到利率提高以及首付五成政策的限制,入市門檻提高,因此新政大大抑制了二次及以上購(gòu)房者的需求,使市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的觀望期。

　　對(duì)于重點(diǎn)打擊的投資、投機(jī)性置業(yè)者,嚴(yán)控第三套及以上住房貸款以及外地購(gòu)房貸款,對(duì)炒房將有非常大的打擊效力。但報(bào)告也指出,豪宅市場(chǎng)的投資客由于其購(gòu)買力強(qiáng)勁,即便是在政策出臺(tái)之前,這些客戶的首付也大多達(dá)到了40%至50%,因此受新政影響不大。

　　一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,雖然一些小投資客在新政逼迫下將離開樓市,但部分實(shí)力雄厚、經(jīng)歷了幾輪房?jī)r(jià)起伏的大投資客眼下卻似乎并不著急。世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)肖小平表示,長(zhǎng)期在房地產(chǎn)市場(chǎng)浸染,很多投資客非常敏感,目前的政策調(diào)控也在他們的“預(yù)料之中”,部分投資客從3月份“兩會(huì)”期間他們就已經(jīng)開始出售房產(chǎn),“他們手中的供款還比較充足,只要不斷供就不會(huì)恐慌”。

　　景博行分析師還表示,目前新政力度雖然很大,但投資客和開發(fā)商仍有辦法應(yīng)對(duì)。如投資客可以轉(zhuǎn)移去價(jià)格洼地掘金,開發(fā)商也可以采取為購(gòu)房者暫時(shí)墊付首款；用價(jià)格優(yōu)惠抵消利率上浮；分期付清房款等辦法。因此業(yè)內(nèi)人士稱,新政究竟能否將投資客逼出樓市,是否意味著炒房時(shí)代的暫告段落,一切還得觀察后續(xù)政策落實(shí)以及市場(chǎng)消化情況。(記者盧軼)

　　●廣州投資客向價(jià)格洼地轉(zhuǎn)移

　　最新發(fā)布的廣州市房地產(chǎn)藍(lán)皮書的抽樣數(shù)據(jù)顯示,廣州市內(nèi)戶籍人口購(gòu)房占總成交宗數(shù)和面積的六成左右,而非廣州戶籍人群購(gòu)房宗數(shù)和面積基本達(dá)到了商品房市場(chǎng)的四成。業(yè)界人士認(rèn)為,新政會(huì)讓“全民炒房”時(shí)代結(jié)束,沖擊最大的是在廣州等房?jī)r(jià)飆升的一線城市投資客們。

　　新政出臺(tái)后,在廣州擁有多套房產(chǎn)的資深投資客陳先生說(shuō),對(duì)于很多由于去年行情好就沖入樓市的炒房人來(lái)說(shuō),如果不是資金很寬裕的話,即便今年房?jī)r(jià)維持這個(gè)價(jià)位不跌,他們也會(huì)挺不住,很可能會(huì)出貨。

　　實(shí)際上,這一猜測(cè)正在逐漸應(yīng)驗(yàn),一些敏感的投資客已開始放盤拋售。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘告訴記者,在投資客較多的珠江新城,個(gè)別業(yè)主有議價(jià)松動(dòng)的跡象,還出現(xiàn)了個(gè)別客戶退訂觀望的情況。記者了解到,有珠江新城投資客放盤價(jià)直降2000元/平方米。