上個(gè)月，上家和下家都找到了。上家陳老先生，想出售江寧一套新房；下家姓季，是個(gè)剛工作的小伙子，想購(gòu)買(mǎi)張先生的舊房。張先生分別與兩人達(dá)成協(xié)議——以75萬(wàn)的價(jià)格將舊房賣(mài)給小季，再以150萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)老陳的新房。小季向張先生支付了2萬(wàn)元定金，張先生向老陳支付了5萬(wàn)元定金。

　　老陳的房子還有貸款沒(méi)還清，房產(chǎn)證也未辦好，他希望張先生幫他還清貸款，以便于辦理產(chǎn)權(quán)證，解除抵押，然后再進(jìn)行二手房交易。張先生同意，因?yàn)楸M管手續(xù)很繁瑣，但老陳出的總價(jià)還算公道。還貸的錢(qián)從哪來(lái)呢？他的打算是，申請(qǐng)一部分貸款，再加上小季支付的舊房房款，基本就能應(yīng)付了。為了不耽誤事兒，張先生與小季約定4月15日之前簽約付款，與老陳約定4月20日之前辦妥銀行貸款的所有手續(xù)。

　　計(jì)劃銜接得很好，實(shí)施卻遇到了問(wèn)題。最近的房產(chǎn)新政，顯然震撼到了小季，他聯(lián)系張先生，表示愿意放棄定金，不買(mǎi)房了。雪上加霜的是，張先生接到銀行通知：因房貸收緊，貸款暫時(shí)無(wú)法下發(fā)。張先生急壞了，兩頭都落空，哪有錢(qián)幫老陳還貸啊，違約是肯定的了！

　　[律師觀點(diǎn)]

　　連環(huán)交易更要避風(fēng)險(xiǎn)

　　江蘇金長(zhǎng)城律師事務(wù)所的王健律師接受采訪時(shí)表示，“賣(mài)舊買(mǎi)新”的市民處于兩筆房產(chǎn)交易的“夾心層”，因此更容易遭遇風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)，他們最害怕的意外狀態(tài)就是下家毀約。那么如何規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)呢？王律師認(rèn)為，跟下家簽約時(shí)必須把“一些話”說(shuō)清楚，如“我賣(mài)房是為了籌錢(qián)買(mǎi)新房，你必須按照合同約定及時(shí)支付房款，如果你違約，給我造成損失，是要承擔(dān)責(zé)任的”，當(dāng)然，口頭說(shuō)是沒(méi)用的，必須用規(guī)范的語(yǔ)言寫(xiě)進(jìn)合同，如此一來(lái)，連環(huán)交易就有保障了�？蓮埾壬�跟小季之間并沒(méi)有這樣的約定。現(xiàn)在小季違約，他只能選擇兩種“處罰”方式，一是不予返還定金，二是要求小季承擔(dān)他的“實(shí)際損失”。王律師認(rèn)為，張先生因小季違約，無(wú)法履行與上家的買(mǎi)賣(mài)合同，從而向上家支付違約金，實(shí)際上發(fā)生了損失，應(yīng)當(dāng)可以向小季追償。但實(shí)踐中，法院認(rèn)定的“實(shí)際損失”一般只包括利息損失、漲價(jià)差額等等，因此，張先生的維權(quán)還是存在風(fēng)險(xiǎn)的。

　　【案例D】

　　銀行放貸遲了，害我賠錢(qián)！

　　原音再現(xiàn)

　　“我也不想違約啊，可是銀行就是放不出貸款，這不是害我嗎？”

　　小戴在北京西路有套房屋。今年1月，小徐以130萬(wàn)元的總價(jià)買(mǎi)下該房。雙方約定，小徐簽約時(shí)支付60萬(wàn)元首付款，2010年2月10日前辦妥銀行貸款的所有手續(xù)，2月20日前用貸款支付剩余房款，逾期一日需支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的滯納金。

　　合同簽署后，小徐按期支付了首付款，并于2月10日辦理了交易及抵押登記，也將相關(guān)收件收據(jù)交給了銀行�？墒倾y行遲遲沒(méi)有放款，以至于他沒(méi)能在約定期限內(nèi)將剩余房款支付給小戴。銀行方面表示，因政策調(diào)整，放貸額度受限，要等3月份才能發(fā)放貸款。

　　現(xiàn)在，小徐已經(jīng)拿到貸款，將房款付清，但小戴要求他支付逾期付款的違約金。小徐感覺(jué)很冤枉，因?yàn)樗�也不知道銀行的政策會(huì)有變化。

　　為了解決糾紛，小徐聘請(qǐng)了江蘇崔武律師事務(wù)所的王平律師。王平律師認(rèn)為，合同約定小徐須在2月10日前辦妥貸款審批的所有手續(xù)，小徐已經(jīng)辦妥，銀行也已經(jīng)批準(zhǔn)其貸款申請(qǐng)，可以說(shuō)，小徐已經(jīng)履行了合同約定的義務(wù)，政府出臺(tái)政策導(dǎo)致銀行逾期放貸，屬于情勢(shì)變更，小徐是可以免責(zé)的。但也應(yīng)當(dāng)看到，小戴在賣(mài)房的同時(shí)也買(mǎi)了一套房，小徐逾期付款，導(dǎo)致小戴沒(méi)法及時(shí)付款，產(chǎn)生了違約金，造成了損失。最終在律師的調(diào)解下，小徐同意支付小戴3000元違約金。

　　[律師觀點(diǎn)]

　　付款日期要留余地

　　據(jù)王平律師介紹，今年起，因?yàn)橘J款逾期引發(fā)的房產(chǎn)交易糾紛明顯開(kāi)始增多。一般來(lái)說(shuō)，銀行即使批準(zhǔn)了貸款申請(qǐng)，也不會(huì)明確承諾何時(shí)發(fā)放貸款，所以申請(qǐng)人得到的放貸日期只是一個(gè)大概的日期，發(fā)生變化的可能性很大。王平律師建議市民簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，盡量在約定付款日期上留有余地。

　　江蘇金長(zhǎng)城律師事務(wù)所的王健建議借鑒開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)的做法。“開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)，會(huì)在合同中明確約定幾月幾日去辦理貸款，如果因故辦不了貸款，或者貸款不能及時(shí)到位，將根據(jù)合同規(guī)定的辦法處理，比如買(mǎi)房人一次性籌款，或分期籌款。二手房買(mǎi)賣(mài)完全可以借鑒這一做法，比如上面的案例中，小戴可以提出在合同中約定，如果2月20日貸款不到位，小徐需一次性付清余款。這樣就可避免糾紛。”(記者 陳珊珊)