———中共重慶市委副書記、市長黃奇帆訪談錄(上)

　　4月2日的山城陰雨綿綿，這在一定程度上緩解了重慶的旱情。中共重慶市委副書記、市長黃奇帆下午6點步履輕快地回到市府辦公室，連飯都沒有吃就接受了《經(jīng)濟參考報》記者的專訪。

　　6根煙、一碗湯圓以及侃侃而談的自信是黃奇帆在3個小時的暢談里給記者留下的最深刻的印象。

　　房價愈來愈高企的今天，大城市中的不少人不但買不起房，還租不起房，北京、上海等地甚至出現(xiàn)白領出走的情況，他們帶著憧憬來到大城市發(fā)展，卻帶著遺憾和無奈離開。重慶市市長黃奇帆有著清醒的認識———“人才流失對于一個城市來說非常危險�！�

　　近日，在如火如荼的重慶公租房建設正在成為全國焦點之際，《經(jīng)濟參考報》記者專訪了中共重慶市委副書記、市長黃奇帆，他告訴我們，只要地方政府肯動腦筋，房價是可以控制的。

　　“對高端房我要變本加厲地收稅”

　　《經(jīng)濟參考報》：最近重慶的公租房模式是熱點，將其和廉租屋、經(jīng)適房比較一下吧。

　　黃奇帆：公租房模式是涉及民生的重大改革。從五十年代到八十年代，中國計劃經(jīng)濟搞公房的模式是失敗的，搞得天下所有的干部和群眾，都沒有房子��；改革開放以后到九十年代開始搞土地批租，把公房都配置給市民，新的房屋都作為商品房，100%的走商品房市場化軌道。同樣，100%的商品房配置也不合理�？傆�30%至40%的人買不起房，剛進城的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學生就是3000元/平方米的房子也是買不起的。真要讓他們都買得起房，就不是市場化的房地產(chǎn)了。

　　政府好像也想到了一種方法，就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保戶，低保人群在任何一個城市里都只占3%至4%，也就是說廉租屋無法覆蓋大部分人群。

　　90年代后期推出的經(jīng)濟適用房是一種保障性的產(chǎn)權房，這個房子買來以后，五年內(nèi)不能賣。但恰恰就是這個房子發(fā)生了重大的利益沖突和灰色交易。所謂的經(jīng)濟適用房，就是土地劃撥，不收配套費，也沒有房產(chǎn)商的利潤，交易過程也不收什么稅。市場上5000元/平方米左右的商品房，差不多的經(jīng)濟適用房只要2500元/平方米。在房價日益高升的階段，放五年，這房子就變1萬元了，業(yè)主就可以賣了。再去補點地價，辦點什么手續(xù)，簡簡單單就可以翻兩番，漲四倍。低保戶的低收入是民政部門管著的，作假比較困難。但一般意義上的低收入，誰來管？每個單位領導都可以幫著自己的部下開低收入證明，行人情。

　　我們這次提出一個模式，就是雙軌制，30%至40%搞公租房，60%至70%搞商品房。那么，這個30%至40%的公租房，就可以把經(jīng)濟適用房和廉租屋統(tǒng)一起來，公租房、廉租屋、經(jīng)適房三位一體。

　　如果不把住房制度形成雙軌制，即使收物業(yè)稅也擺不平。因為不管怎么說，發(fā)達國家都有相當比例的人群租房住。美國現(xiàn)在是65%的人買，35%的人租，新加坡也差不多是50%的人租房，50%的商品房。憑什么我們這么一個低收入人群的大國不呢？所以，保障房絕對不能搞私房的保障房，否則就是國家財富的無底洞。

　　《經(jīng)濟參考報》：我國的經(jīng)適房模式正是引自國外。

　　黃奇帆：你得看看人家怎么搞的？美國人的經(jīng)濟適用房有5招。第一，房子造在城郊結合部，在所謂弱一點的地段規(guī)劃；第二，造房的開發(fā)商不能賺錢，只能賺基本的施工費；第三，賣給考核無誤的低收入者；第四，也是最關鍵的一點，所有低收入群體買了這個房子，有一天不要的時候，只能賣給當時的新的低收入者。具體操作方式是，紐約的房產(chǎn)局回收以后，再轉賣給當時的低收入者。這樣就不能當商品房來炒作了；第五，這個過程中產(chǎn)生的所有交易費用都不會有什么稅收，都作為低收入房自身的循環(huán)。也就是政府不會在這個房子系統(tǒng)里收稅。這五條多清楚呀。也就是說我們一根筋的走向市場化，所謂的保障，要么保障得太少，要么保障得太亂，所以沒有成功。

　　《經(jīng)濟參考報》：那公租房模式重慶是怎么具體操作的？

　　黃奇帆：我們就提出今后一共要造4000萬平方米，這兩三年里先造2000萬平方米。重慶的公租房是面向低收入群體，但也不是最窮人的人，那些最窮的租廉租房的人，也和公租房住在同一個小區(qū)里，只是他的租金是按照廉租房的標準，一平方米一個月8毛錢，50平方米的房子一個月只要40塊錢。公租房的家庭住這個50平方米，一般要500元/月�，F(xiàn)在按市場的租金價格，一個50平方米的獨套的公寓，可能要花1000元/月。比商品房的租金價格低，體現(xiàn)了公租房的優(yōu)惠，但又比廉租房要多十倍。

　　公租房的人住了五年以后，如果想要有產(chǎn)權，也不要再交房租了，可以買下來。他買下來，就相當于買了經(jīng)濟適用房，而他本來已經(jīng)在這里住了五年了，確實是低收入群體，政府也不用考核，想買就可以買。但是買了以后政府控制他不可以像經(jīng)適房一樣賣到市場上去，他只能賣給公租房管理局。公租房管理局回收以后還是公租房，否則的話，今天造了1000萬平方米，幾年以后，都變成商品房，幾年以后，新的低收入人群又需要1000萬平方米。事實上一個社會的低收入人群總歸只有20%至30%，這個20%至30%是固定比例的。所以，大體上按照這個邏輯，搞出一個雙軌制，這個雙軌制的理想境界叫做低端有保障、中端有市場、高端有遏制，形成一個比較完善的住房管理體系。

　　《經(jīng)濟參考報》：您說到雙軌制還得有60%至70%的商品房市場，這個市場怎么調(diào)控？

　　黃奇帆：這個市場用稅收杠桿控制。三句話：低端不收稅、中端稅收優(yōu)惠、高端增加稅務。

　　低端不收稅的意思是比如公租房，土地是劃撥的，沒有出讓金，造房子的時候不交配套費，整個施工過程不用交營業(yè)稅、所得稅和契稅。造的房子也不能有利潤，也不是房產(chǎn)商造的。即使有房子買賣，也不是商品房。在這樣的背景下，沒有稅、沒有利、沒有費、沒有金，要知道這四個一般占商品房成本40%至50%。事實上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%，那相應的租金也自然可以低50%。

　　商品房呢，有這四個方面的費用，正常的該收就收，但是中等收入家庭還是應該給一些優(yōu)惠。金融危機的時候，國家為了啟動房產(chǎn)市場，就把契稅降到了0 .5%。金融危機一過，扛過了危機，沒理由大家再幫你了，政府就又收稅了。所以重慶市政府就在3月份宣布，金融危機期間2008年、2009年所有老百姓自己住的第一套商品房，稅收政策不變。這個叫中端有優(yōu)惠。

　　高端房上我要變本加厲地收，同時我們建議國家收特別的房產(chǎn)稅。我們做了一套方案，如果你這房子是200平方米，但是價格又相當于市場均價的3倍以上，我就收你1%的特別稅。這是每年都要交的。你的房子今年是100萬元要交1萬元，你如果買了300萬元的二手房，你就得交3萬元。比均價高三倍，就收1%，高四倍就收1 .5%，高五倍，我就收2%。如果再高上去，就收5%。因為是年年要交，如果300萬元的一套房子，2%就是6萬元，然后300萬元本身還要付利息，利息本身就是6%，所以就變成8%，然后還要付物業(yè)稅，一套房子的物業(yè)稅怎么著也得五六萬元/年，這樣一來，一年要10%以上。六七年時間，都能夠再買一套房子了。對于炒房團來說，更大的問題在于，一套300萬元的房子，六七年以后，別人就要花600萬元買去，這600萬元既要付利息，還要付2%的特別稅，還要付物業(yè)稅，別人一算就不買了，這就讓房價炒不上去。

　　《經(jīng)濟參考報》：這個特別稅的事很新穎，有什么具體進展么？

　　黃奇帆：本質(zhì)上就是物業(yè)稅遏制高房價�，F(xiàn)在物業(yè)稅還沒有收呢，老百姓就很有情緒。美國人是收物業(yè)稅，但是美國不收出讓金，也不收配套費。而我們的出讓金和配套費占地方財政1/3，美國人的物業(yè)稅也占美國州政府稅的1/3。市場是平衡的。但是前面沒有取消，后面又收，等于政府收2/3，老百姓能沒有意見嗎？國家可以先在重慶試點，那就是對高房價收稅。我們把它叫做特別房產(chǎn)稅，不一定叫物業(yè)稅，但按物業(yè)稅的收費每年來收。這么一來，群眾的情緒會比較平和，因為沒有打擊到大部分人頭上。炒高房價的動力也沒有了。然后我們就把這套方案放到市委常委會、市政府常委會、市人大常委會上去討論，大家都同意。給高端收稅這件事，人大沒有批我們就不能收，但只要他們批下來，我們立馬就收。