3月10日,國(guó)土部出臺(tái)“國(guó)19條”,再次將土地調(diào)控措施推向高潮。而此前,無(wú)論是去年12月17日,財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,還是去年12月23日發(fā)布的《關(guān)于掛牌督辦處置房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的通知》,都透露出同一個(gè)信息:土地調(diào)控力度空前,地根正在被收緊。

　　業(yè)界分析認(rèn)為,土地政策的這一變化,意味著市場(chǎng)汰弱留強(qiáng)趨勢(shì)將進(jìn)一步加劇,地產(chǎn)企業(yè)必須擁有更雄厚的資金實(shí)力和開發(fā)能力,或者通過(guò)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等多種方式,才能繼續(xù)在土地市場(chǎng)叱咤風(fēng)云。

　　去年12月17日,財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》被認(rèn)為是收緊地根的第一拳。通知規(guī)定,“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%,如果開發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易�！倍�此前,對(duì)于土地出讓首付款的繳納比例,并沒有明確規(guī)定,執(zhí)行中多遵循20%的標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于土地出讓價(jià)款的繳納期限,同樣沒有具體規(guī)定,多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。

　　緊接著,國(guó)土資源部繼續(xù)亮出動(dòng)作,去年12月23日,發(fā)布《關(guān)于掛牌督辦處置房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的通知》,指出目前全國(guó)閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬(wàn)公頃,下一步將采取三項(xiàng)措施監(jiān)督土地使用情況,防止產(chǎn)生新的閑置土地,促進(jìn)已供土地的及時(shí)開發(fā)利用。未來(lái)開發(fā)商將為囤地支付更高的代價(jià),閑置一年將被收地價(jià)20%的土地閑置費(fèi),閑置兩年無(wú)償收回。以亞運(yùn)城項(xiàng)目為例,如果閑置一年,就將被征收255億元地價(jià)的20%,也就是51億元作為閑置費(fèi)。業(yè)界專家指出,新政大大加大了開發(fā)商的囤地成本,如果嚴(yán)格執(zhí)行,將對(duì)囤地和地王現(xiàn)象起到抑制作用。

　　而今年3月10日出臺(tái)的“國(guó)19條”更是將土地調(diào)控推向高潮。此次土地新政,主要涉及三個(gè)方面:—是首次明確地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)賣保證金最少2成,1月內(nèi)付清地價(jià)的50%,1年內(nèi)繳清全額,“囤地”開發(fā)商將被凍結(jié)；近年來(lái)廣州土地出讓的競(jìng)買保證金一直是地塊底價(jià)的10%。而這次提高至20%,將大大提高開發(fā)商拿地的門檻。二是用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設(shè),確保不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。三是將在全國(guó)組織開展對(duì)房地產(chǎn)突出問題的專項(xiàng)檢查。

　　此外通知還規(guī)定,土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。此前,國(guó)土部曾出政策規(guī)定土地出讓金首付不低于50%,但并沒有明確地價(jià)首付繳交時(shí)間。新聞通氣會(huì)上,國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示,一些企業(yè)拿地后違規(guī)囤地、炒地,已供土地不能及時(shí)形成有效住房供給。針對(duì)企業(yè)存在的問題,《通知》還規(guī)定,對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的,市、縣國(guó)土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買。

　　分析認(rèn)為,雖然每一條政策都不新鮮,但組合在一起,力度就大大增強(qiáng)。從供應(yīng)、經(jīng)費(fèi)、開發(fā)三個(gè)環(huán)節(jié)立體整治土地市場(chǎng),如果成型,將催促土地市場(chǎng)的整體轉(zhuǎn)型。其中,對(duì)土地競(jìng)賣各個(gè)環(huán)節(jié)繳交費(fèi)用的明確,提高了拿地門檻,增加了企業(yè)的囤地成本。為了保證利潤(rùn)率,大型地產(chǎn)企業(yè)將減少囤地量,中小型地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)將更加慎重,且在開發(fā)時(shí)將更加用心。保障性住房和自住性中小套型商品房供地比例的加強(qiáng),搭配去年對(duì)于各城市出讓單宗地塊面積的劃定,使土地市場(chǎng)上將出現(xiàn)更多用于建設(shè)普通商品住房的小地塊,—旦成型,將平抑房?jī)r(jià)。而在全國(guó)組織開展對(duì)房地產(chǎn)突出問題的專項(xiàng)檢查,則是對(duì)前期涉嫌囤地炒地行為的清繳。

　　除開國(guó)家層面的調(diào)控,各地在土地政策上的管理力度也在加大。

　　就廣州本地而言,3月1日,新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》施行。新辦法規(guī)定,土地閑置費(fèi)不再按月計(jì)收,而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款20%一次性征收,并明確規(guī)定逾期不繳納土地閑置費(fèi)的,自逾期之日起按日加收應(yīng)繳土地閑置費(fèi)總額1%的滯納金。對(duì)于閑置土地增值的,新辦法規(guī)定由土地行政主管部門在簽訂國(guó)有土地有償使用補(bǔ)充合同時(shí)依規(guī)定調(diào)整土地價(jià)款,進(jìn)一步加大了土地閑置的成本。

　　有專家認(rèn)為,這一系列政策關(guān)于土地出讓首付款和分期繳納期限的規(guī)定,實(shí)際上抬高了開發(fā)商的拿地門檻,將對(duì)囤地和炒地現(xiàn)象起到一定的遏制作用,但也可能帶來(lái)新的壟斷,即資金雄厚的大開發(fā)商和國(guó)企將更容易拿地。但開放商方面也認(rèn)為,一下子要首付五成,有些城市辦手續(xù)又很慢,拿到地都是一年之后的事了,土地持有成本增加。

　　但無(wú)論何種觀點(diǎn),指向的同一個(gè)趨勢(shì)就是:拿地成本增高,加上銀根收緊,玩得起“地王”的,能在一線城市繼續(xù)拿地開發(fā)的,都是業(yè)界資金實(shí)力雄厚的企業(yè)。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前就北京地塊拍賣輸給央企后,在微博上表示,無(wú)法承受如今這樣的天價(jià)�！叭鄙儋Y金實(shí)力的開發(fā)商早就自覺地向大城市的高地價(jià)低頭,朝二三線城市轉(zhuǎn)移了�！蹦戏饺�?qǐng)?bào)記者吳旦穎

　　　　政策動(dòng)向

　　　　國(guó)土資源部徹查囤地現(xiàn)象

　　日前,國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議及2009年度土地衛(wèi)星遙感圖片執(zhí)法檢查工作部署電視電話會(huì)議上多次強(qiáng)調(diào):今年國(guó)土部將繼續(xù)加大力度,對(duì)炒地囤地進(jìn)行專項(xiàng)整治。

　　國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示,閑置土地2007年之前供應(yīng)給開發(fā)商的地有10萬(wàn)畝,2007年供的有3萬(wàn)畝,2008年供的有1.5萬(wàn)畝；供應(yīng)給開發(fā)商的土地共計(jì)有14.5萬(wàn)畝閑置。另?yè)?jù)2008年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示,當(dāng)年完成開發(fā)土地面積約為39.0495萬(wàn)畝。由此可計(jì)算出,截至2008年閑置土地面積占2008年全年開發(fā)土地面積的37.13%。

　　對(duì)此,徐紹史表示,今年將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)炒地囤地進(jìn)行專項(xiàng)整治,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。根據(jù)國(guó)務(wù)院的部署,國(guó)土資源系統(tǒng)要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)用地,閑置用地要按規(guī)定處理,對(duì)囤地、炒地要進(jìn)行查處。國(guó)土部將在3月至7月開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查,檢查各地土地違規(guī)情況。

　　據(jù)介紹,國(guó)土資源部今年將加強(qiáng)房地產(chǎn)土地供應(yīng)調(diào)控,一要編制2010～2011年保障性住房的用地供應(yīng)計(jì)劃,確保保障性住房用地。二要調(diào)整供地結(jié)構(gòu),提高中低價(jià)位、中小戶型、普通商品房建設(shè)用地的比例,嚴(yán)格限制低密度、大套型住宅的用地。三要加強(qiáng)土地供應(yīng)開發(fā)管理,完善土地出讓招拍掛制度,嚴(yán)格土地出讓合同和劃撥管理。堅(jiān)決打擊囤地、炒地等違規(guī)行為�！安荒苋斡缮贁�(shù)企業(yè)違約違規(guī)在那開發(fā)獲利”,徐紹史稱,應(yīng)該保護(hù)廣大房地產(chǎn)企業(yè)的積極性,國(guó)土資源部對(duì)閑置土地的處理,打擊囤地、炒地實(shí)際上是營(yíng)造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　“國(guó)19條是政府對(duì)囤地、炒地打擊最為嚴(yán)厲的一次�！庇蟹治鲋赋�,囤地已經(jīng)成為一些房企利潤(rùn)主要來(lái)源渠道,不乏等待超高地價(jià)賺取利益的企業(yè)。對(duì)土地囤積較多的開發(fā)商來(lái)說(shuō),資金鏈將會(huì)面臨考驗(yàn),甚至不排除部分瘋狂拿地而囤地較多的開發(fā)商資金鏈斷裂�！按舜握�策必定會(huì)讓一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的中小開發(fā)商死掉,未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是大房企的天下。”吳旦穎