正在進(jìn)行的全國(guó)“兩會(huì)”上,房地產(chǎn)再次成為焦點(diǎn)話題。代表和委員們的一些觀點(diǎn),更有可能影響今年甚至未來(lái)數(shù)年的房地產(chǎn)政策,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡(jiǎn)稱NBD)特邀金地上海公司董事長(zhǎng)趙漢忠、上海中原副總經(jīng)理唐振東、衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民、地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)主編謝紅玲、中國(guó)指數(shù)研究院研究副總監(jiān)張琪等嘉賓,就“兩會(huì)”上地產(chǎn)議題將對(duì)今年地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響及地產(chǎn)領(lǐng)域的民生話題發(fā)表各自觀點(diǎn)。

　　話題1:求解保障性住房機(jī)制

　　NBD:多數(shù)代表和委員都希望政府能盡可能地增加保障房,而北京、上海等地的保障房供應(yīng)量占全市當(dāng)年出讓土地的比例已開(kāi)始大幅增加。從這點(diǎn)判斷,未來(lái)會(huì)否出現(xiàn)工薪階層將主要靠保障房消費(fèi),而高收入群體才會(huì)購(gòu)買商品房的現(xiàn)象？應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象,開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)開(kāi)始了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,更傾向于開(kāi)發(fā)高端住宅？

　　趙漢忠:保障房政策很早就已經(jīng)出臺(tái),但真正能執(zhí)行下去的不多。保障性住房該由誰(shuí)來(lái)建,怎樣保證每年保障住宅的供給,還有很多難題需要解決。

　　謝紅玲:在18號(hào)文件中規(guī)定的是保障中低收入人群的居住,但后來(lái)因?yàn)榉N種原因變成了“保障低收入者居住”。而在國(guó)庫(kù)充盈,財(cái)力能夠確保增加保障住房建設(shè)的情況下,保障范圍理應(yīng)擴(kuò)大。至于開(kāi)發(fā)商是否考慮改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu),增加豪宅產(chǎn)品的建設(shè),并不取決于普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),而是取決于開(kāi)發(fā)商所掌握的生產(chǎn)資料。目前開(kāi)發(fā)商高昂的土地成本和資金使用成本,使得開(kāi)發(fā)商不得不建設(shè)豪宅。

　　蔡為民:增加保障性住房,不會(huì)影響普通住宅的銷售,開(kāi)發(fā)商無(wú)須調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不同于普通商品住宅,會(huì)被貼上標(biāo)簽。只要經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅的價(jià)格相差沒(méi)有三五倍,一些符合經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件的購(gòu)房者,仍愿意多花一點(diǎn)錢(qián),購(gòu)買普通商品住宅。

　　張琪:保障房體系的建設(shè)非一兩年之功。目前的階段還是基本保障的開(kāi)始,未來(lái)隨著廉租房和經(jīng)適房建設(shè)的推進(jìn)、整體樓市的發(fā)展,保障重心和標(biāo)準(zhǔn)也需要相應(yīng)的上提,這樣才能形成商品房和保障性住房的雙核體系。

　　唐振東:未來(lái)工薪階層靠保障房消費(fèi),高收入群體購(gòu)買商品房的狀況是可能出現(xiàn)的,也就是我們以前說(shuō)的“雙軌制市場(chǎng)”。不過(guò)這里有兩個(gè)關(guān)鍵,首先是保障房的體量必須達(dá)到一個(gè)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)比例,這需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程;其次是在是保障房體量達(dá)到要求后,政府是否仍對(duì)商品房市場(chǎng)加以調(diào)控。如果繼續(xù)調(diào)控,那么在保障房大量供應(yīng)的情況下,剛性需求會(huì)消失,商品房市場(chǎng)從此完全進(jìn)入理性階段,成交量和房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)雙降;如果政府從此不再干預(yù)商品房市場(chǎng),這將形成真正的雙軌制市場(chǎng),商品房市場(chǎng)會(huì)成為高收入人群和投資者的游樂(lè)場(chǎng),房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一輪暴漲,進(jìn)而呈現(xiàn)高收益高風(fēng)險(xiǎn)特性。

　　話題2:物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”如何影響市場(chǎng)？

　　NBD:物業(yè)稅今年有望從 “空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“實(shí)轉(zhuǎn)”。有消息說(shuō),今年開(kāi)始將試點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅,未來(lái)再逐漸擴(kuò)展至豪宅和多套房。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及豪宅產(chǎn)品的銷售會(huì)否形成阻礙？如物業(yè)稅出臺(tái),開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)否調(diào)整策略,舍棄其中一些市場(chǎng)？

　　趙漢忠:物業(yè)稅今明兩年出臺(tái)的可能性極小。公民私有財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定尚存在障礙,物業(yè)稅征收尚存法理難題。高收入群體的購(gòu)買力和購(gòu)買需求不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)稅的出臺(tái)而改變,人們對(duì)高端房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求依然會(huì)非常旺盛。

　　謝紅玲:出臺(tái)物業(yè)稅如果是為了平抑房?jī)r(jià),那么就需要考慮現(xiàn)有的土地出讓金制度該如何進(jìn)行更改,早期存量房的物業(yè)稅繳納和新房的物業(yè)稅征收,是否應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。反之,如果出臺(tái)物業(yè)稅的同時(shí),卻仍然要先向國(guó)土部門(mén)支付大量土地出讓金,則物業(yè)稅的出臺(tái)僅僅是增加稅負(fù)。

　　蔡為民:物業(yè)稅的作用是均衡每個(gè)人占有的房屋,但不能平抑房?jī)r(jià)。事實(shí)上,如中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣等地,房?jī)r(jià)都沒(méi)有因?yàn)槲飿I(yè)稅的征收而出現(xiàn)大幅度下跌。不過(guò),對(duì)于政府來(lái)說(shuō),尤其是在樓市低迷,土地難以出讓之時(shí),物業(yè)稅的征收可以彌補(bǔ)地方政府的財(cái)政缺口。

　　唐振東:我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不可能因?yàn)槲飿I(yè)稅的征收而舍棄某些市場(chǎng)。由于這次的物業(yè)稅在出臺(tái)之前,市場(chǎng)已經(jīng)有了一個(gè)較長(zhǎng)的心理接受期,加上政府近階段仍需考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性,稅率應(yīng)該不會(huì)太高,所以我認(rèn)為即便是物業(yè)稅出臺(tái),相信上海市場(chǎng)也能實(shí)現(xiàn)較平穩(wěn)過(guò)渡。

　　張琪:目前稅基、稅率、與其他稅種的搭配等問(wèn)題還不清晰。按照通常意義,物業(yè)稅開(kāi)征會(huì)對(duì)相關(guān)物業(yè)類型在一段時(shí)間內(nèi)形成波動(dòng),產(chǎn)品的定價(jià)策略會(huì)有明顯改變,但整體來(lái)說(shuō),物業(yè)稅更多的是起到規(guī)范性作用,商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及豪宅產(chǎn)品的受眾對(duì)象也與普通住宅有較大差異,市場(chǎng)會(huì)在適應(yīng)后重回原有軌道。