物業(yè)稅，其廣泛的波及面與市場影響，成為大眾關(guān)注的焦點之一。甚囂塵上的物業(yè)稅開征試點，已經(jīng)準備多年。新年伊始，國家稅務總局即拋出“重磅炸彈”——“目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作”。物業(yè)稅的出臺已如箭在弦。那么，物業(yè)稅能否在2010年“如期”到來？即將開征的物業(yè)稅，能否成為平抑房價的一個良方？

　　【市民反應】

　　購房者心情復雜

　　有人贊來有人貶

　　新年伊始，正當人們還在為“第二套房”糾纏不清之時，物業(yè)稅即將實施的消息又接踵而至。和提高第二套住房首付比例相比，物業(yè)稅的實施無疑對樓市的虛火更具殺傷力。

　　在南寧電視臺工作的唐小姐聽說這個消息后，拍手叫好。她認為，開征物業(yè)稅會讓房價下降，她多年的住房夢有望很快圓了�！胺績r高低取決于市場供求關(guān)系�，F(xiàn)在大多數(shù)人買房的成本主要是每個月的按揭，如果現(xiàn)在因房價高而影響一些人買房，那么物業(yè)稅開征后，養(yǎng)房的成本會高很多，這樣需求就會減少，自然房價會下降”。

　　開征物業(yè)稅，讓小鐘的心情變得復雜：“井噴的房價，已經(jīng)讓我壓力繁重，如果再增加類似于物業(yè)稅的開支，對我來說簡直是雪上加霜。我真不知道，我什么時候才能買得起房子�！痹谀蠈庪娏υO計院工作的設計師小鐘告訴記者，在工資沒發(fā)生太大變化的情況下，不斷出現(xiàn)的新政和不斷上漲的物價，讓他憂心忡忡。小鐘說，不征物業(yè)稅，他買房以后只需考慮每個月的按揭，如果現(xiàn)在物業(yè)稅開征了，還要多交一筆養(yǎng)房的成本。本來打算要跟女朋友商量著買套小房子做“愛巢”的小鐘，現(xiàn)在連提都不想提了。

　　“我現(xiàn)在正準備買一套150平方米的大戶型4房，可是聽說住房超過一定的面積，國家將對房屋的持有者征稅。怕征稅后壓力大，我現(xiàn)在決定先買套90平方米左右的小戶型房，大戶型以后再說。”家住南寧星湖路北二里的張曉這樣告訴記者。

　　而陳女士卻沒這么輕松，她是做房屋出租生意的，“如果征收物業(yè)稅，就意味著房屋的投資回報率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，自己的收入就少了�！标惻�士向記者坦言。

　　記者在采訪中了解到，盡管物業(yè)稅還未開征，但是，無論是買房者，還是租房者，甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們都在觀望、期待。

　　【業(yè)界觀點】

　　現(xiàn)在開征時機最合適

　　抑制投機炒房易見效

　　物業(yè)稅開征，不是什么新鮮話題。早在2003年，國家稅務總局和財政部就先后批準了北京、江蘇、深圳等6個省市作為試點先行單位，進行房地產(chǎn)模擬評稅試點，但是由于牽扯面過大，物業(yè)稅一直處于研究階段。2006年又批準了河南、安徽、福建、大連4個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。2009年5月25日，在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行約3年之際，國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委正式公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，其中明確提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。

　　2010年1月5日，有媒體從接近國家稅務總局的權(quán)威渠道處獲悉，今年稅務部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后，將推廣至全國。

　　懂行的人都清楚，物業(yè)稅絕非稅系中的“小字輩”，一旦開征，將對地方政府財政收入、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生重大而深遠的影響。因此，過去幾年每逢物業(yè)稅的消息曝出，皆會引起業(yè)內(nèi)外強烈關(guān)注。今年也不例外。消息一出，連股市都因此而發(fā)生了“地震”。

　　業(yè)界認為，喊了那么多年，現(xiàn)在是開征物業(yè)稅最合適的時機。君不見，到2009年底，來南寧購房者中投資投機性購房者占到50%以上，有的地區(qū)甚至高達70%以上，而與此對應的是，房屋空置面積大幅度攀升。因此，政府有必要采取強有力措施來打擊投資性購房、投機性炒房，抑制非正常的房價上漲。

　　從2005年的“新舊國八條”到2006年的“國六條”到今年的“2轉(zhuǎn)5”新政，其一項重要的內(nèi)容就是打擊房地產(chǎn)的投機行為，排擠房地產(chǎn)市場非自住需求，打擊開發(fā)商囤地行為。但業(yè)界認為，遏制房價上漲、打擊投資購房投機炒房最有效的手段是開征物業(yè)稅。這是世界上多數(shù)國家通用的做法。

　　【政策評估】

　　相關(guān)收費可能取消

　　開發(fā)成本可望降低

　　資深房屋估價師張曉強說，物業(yè)稅的開征可能會將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費，實現(xiàn)稅不重征。

　　他解釋說，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中，有30%~40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。

　　張曉強說，一般來說，稅費占構(gòu)成房價成本的40%左右。物業(yè)稅將目前一次性收取的稅費，改為按年以固定稅率收取，那么房價成本將大幅減少。如果地產(chǎn)商將這些減低的成本全部讓給購房者，理論上房價最多可降低近40%�！爱斎唬�這只是理論而已。開發(fā)商沒那么傻”。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，但這并不意味著開發(fā)商就一定會降價�！蹦蠈幜硪婚_發(fā)公司的工程師劉翔說，在市場供不應求的格局下，開發(fā)商的稅負雖然減輕，但同時他們也就有機會將稅負轉(zhuǎn)嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價格�！凹偃缯魇瘴飿I(yè)稅降低了40%的房價成本，但是，只要有人購買，地產(chǎn)商有可能只是將房價降低20%出售。也就是說，他吃掉了另外的20%，即他的利潤增加了20%”。

　　即使房價因開發(fā)商成本的降低而下降，也有可能出現(xiàn)另一種情況：老百姓買得起房卻住不起房了。再有，對于在稅改前已擁有房產(chǎn)的業(yè)主們來說，他們已經(jīng)一次性在購房款中支付了地價和相關(guān)稅費，如果再對他們開征物業(yè)稅顯然有失公允。

　　【房價展望】

　　能否抑制房價

　　各方說法不一

　　理論上講，開征物業(yè)稅，可降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，導致房價下降。但是，在實際實施過程中，需要面對許多問題，期待有立竿見影效果的想法并不現(xiàn)實。

　　南寧昊然房地產(chǎn)公司總經(jīng)理譚開耀認為，開征物業(yè)稅，對穩(wěn)定房價有很大的作用。但對能否降低房價，這很難說，這關(guān)鍵還是要看開征以后相關(guān)管理部門的執(zhí)行力度�！拔艺J為，開征物業(yè)稅，對人們心理作用大于實際作用�！弊T開耀說，瘋漲的房價給人們造成了很大的心理壓力和恐慌情緒，購房者希望通過物業(yè)稅降低房價的愿望非常強烈。

　　物業(yè)稅能否對房價起到真正的作用，需要一個漫長的傳導過程，在傳導過程，任何一個變量，都可能會影響到最終的結(jié)果。一個簡單的例子是，在歐美等一些國家，一直征收物業(yè)稅等持有稅種，卻并不能改變市場中存在大量投資性購房的現(xiàn)象。

　　廣西另一房地產(chǎn)開發(fā)商認為，物業(yè)稅因為涉及面廣、執(zhí)行難度大，難以在兩年內(nèi)真正見效。他說，現(xiàn)在瘋長的房價實在令人擔心，出臺物業(yè)稅也是中央政府能夠拿出的有效的平抑房價的手段。

　　廣西中大股份有限公司總經(jīng)理鄔文康認為，開征物業(yè)稅，會擠出部分投資者。他說，南寧的外地購房者占到了四成以上，而大部分外地購房者買房的目的是投資。開征物業(yè)稅后，投資型的購房者在沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)之前，每年都要交稅，這對他們來說，增加了房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負擔。對于以投資為目的購房者來說，持有成本將大大增加，利潤空間大幅減少，必然會謹慎投資。因此對遏制炒房，有很大的作用。

　　對于即將出臺的物業(yè)稅管理和征收辦法，對于一個收入不高，既要生活又要還房貸的工薪階層而言，希望物業(yè)稅的出臺能更多站在普通消費者的立場上考慮，不能為了抑制房產(chǎn)的泡沫而為，更不希望是一個“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的不治本的處方。