五問(wèn) 新地王被“套牢”？

　　2007年拍下的天價(jià)地王們，在2008年樓市突生調(diào)整、市場(chǎng)走低的大環(huán)境下，不少土地要么延緩開(kāi)工節(jié)奏，要么干脆退地，直到2009年房?jī)r(jià)、地價(jià)齊步飛漲昔日的地王們才算真正“解套”。現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，自2009年下半年天價(jià)地王不斷的上海土地市場(chǎng)，在市場(chǎng)可能再生調(diào)整的大背景下，會(huì)不會(huì)再生變數(shù)，再次陷入07地王們當(dāng)年的“套牢”風(fēng)險(xiǎn)？

　　現(xiàn)象

　　●地價(jià)“沒(méi)有最高只有更高”—— 2月11日，華僑城集團(tuán)70.2億拿下閘北蘇河灣地區(qū)首幅地塊，樓面地價(jià)高達(dá)52855元/平方米，刷新兩天前出讓的黃浦區(qū)163地塊51821元/平方米的新記錄。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 到2009年12月下旬上海已成交土地991.29億元，是2008年的約2.5倍，僅次于杭州，位居全國(guó)第二位。

　　●“面粉和面包價(jià)格倒置”——以中海地產(chǎn)今年9月70.06億元摘下的長(zhǎng)風(fēng)地王為例，該片土地樓板價(jià)達(dá)到了22409元/平方米，超過(guò)了周邊的二手房均價(jià)；又如去年12月綠城拿下的唐鎮(zhèn)土地，樓板價(jià)高達(dá)19040元/平方米，超過(guò)當(dāng)?shù)卦谑凵唐贩烤鶅r(jià)30%以上；再如最新出讓的閘北蘇河灣地王，樓板價(jià)達(dá)到了52855元/平方米，與之鮮明對(duì)比的是，附近的蘇河一號(hào)目前寫字樓網(wǎng)上報(bào)價(jià)僅25000元/平方米。該區(qū)域另一住宅淺水灣愷悅名城在售的精裝修尾盤價(jià)格為33000元/平方米。

　　觀點(diǎn)

　　新地王有望笑到最后

　　“新地王涌現(xiàn)之后，周邊二手房往往率先提價(jià)，然后傳導(dǎo)到一手房，抬高了片區(qū)的整體房?jī)r(jià)�！痹�鴻昌分析，“目前的調(diào)控政策是對(duì)‘面包貴過(guò)面粉’機(jī)制的一次修正，也是樓市進(jìn)入‘冷卻期’的重要原因。諸如土地首付款提高到50%，北京等城市收回閑置土地等措施，都有望讓土地市場(chǎng)降溫。”

　　事實(shí)上，盡管2007年上海有不少當(dāng)時(shí)的地王陷入困局，但也只有綠城將新江灣城地塊轉(zhuǎn)讓給九龍倉(cāng)，其余地王盡管一路坎坷，但卻終于支撐到“解套”之日。即使放眼全國(guó)，盡管最近有北京大龍地產(chǎn)順義地王被收、南京招商地產(chǎn)仙林地塊被收回等個(gè)別案例，但大多數(shù)地王的開(kāi)發(fā)仍走上了正軌。

　　如果市場(chǎng)不出現(xiàn)災(zāi)難性的普遍降價(jià)，只要做好產(chǎn)品，新地王們有望笑到最后。典型的案例便是浦東星河灣，這個(gè)當(dāng)年的高價(jià)地王，在經(jīng)過(guò)黃文仔等人的一番精雕細(xì)琢之后，開(kāi)盤當(dāng)天以40億的日成交額刷新了國(guó)內(nèi)紀(jì)錄，創(chuàng)下了成為2009年上海豪宅市場(chǎng)的一面旗幟，亦跳出了當(dāng)初高價(jià)拿地的桎梏。又如九龍倉(cāng)從綠城接手的新江灣城項(xiàng)目，以中西合璧、中軸對(duì)稱的皇家園林和精裝修作為兩大賣點(diǎn)，在品牌林立的新江灣城也堪稱出眾，亦吸引了諸多購(gòu)房者的關(guān)注。