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    海南房地產(chǎn)調(diào)研:八成外地人炒出七成空置率
2010年02月11日 11:42 來源:南方網(wǎng) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  海南的房地產(chǎn)現(xiàn)在讓人很擔(dān)憂:海南國際旅游島概念拋出之后,全國人民蜂擁而至,一些開發(fā)商讓大家下定金就是不開盤,樓價一天一個漲,誰也不知道會漲到多少錢。7萬元/平方米的天價房也不能讓投資客望而卻步。

  近日,華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對海南房地產(chǎn)做了一次詳盡的草根調(diào)研發(fā)現(xiàn),基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上,且基本上入住率都低于30%。而來自島外的需求中,外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進入的伴生引導(dǎo)型購房需求占到主流。

  外島人入侵

  海南的樓房里有多少本島人?誰也說不清楚,但在廣州工作的80后小陳也“戀上”了那個遙遠的地方,一下子就下訂兩套房子。

  外島人正在入侵。距離國務(wù)院44號文件———《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》的出臺僅僅過去一個月的時間,海南就開始拉響了警報。

  2月2日,海南省國土環(huán)境資源廳出臺實施土地供應(yīng)的“兩個暫!闭摺獜慕衲1月16日起到3月31日,暫停全省商業(yè)性開發(fā)土地出讓,暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。3月31日之后,又不知是什么樣的狀況。

  調(diào)研的第一站,魚晉華選擇了?凇暮?谑2008-2009年的月度成交數(shù)據(jù)來看,?谑袌鋈蕴幱谳^為平穩(wěn)上行發(fā)展階段,2009年全年住宅成交面積260萬平米,成交金額132億元,全年均價4964元/m 2,較上年同比增長43%、71%和17%。對比全國其他城市2009年的房地產(chǎn)成交情況來看,海口的情況并沒有呈現(xiàn)出獨特性,基本與全國房地產(chǎn)的走勢一致。

  而真正推動?谏踔琳麄海南房地產(chǎn)市場走出獨立于全國房地產(chǎn)市場走勢的觸發(fā)因素,就在于海南省政府推動的“國際旅游島規(guī)劃”以及隨后而來的暫停土地審批的決定。在這一場由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場操盤大戲中,各個樓盤價格應(yīng)聲暴漲,漲幅之大令人咋舌。

  國際旅游島規(guī)劃刺激房價一月內(nèi)翻倍。從在?谑姓{(diào)研的樓盤來看,政府推動的國際旅游島規(guī)劃給房市帶來的強烈刺激令人印象深刻。

  調(diào)研樓盤的價格在規(guī)劃出臺后的平均漲幅為73%,有三個樓盤的漲幅均達到100%,漲幅最小的魯能海藍福源項目也達到33%,且最近一批100多套別墅項目開盤一天之內(nèi)全部售罄。

  調(diào)研的樓盤目前基本屬于無房可售狀態(tài),項目剩余套數(shù)基本小于10套,市場供應(yīng)的短時枯竭疊加政策利好使得購房需求被無限放大,房價高位無量運轉(zhuǎn)狀況明顯。

  七成空置率

  海南市場一向以外地客戶成交為主,在“國際旅游島規(guī)劃”出臺后,這一現(xiàn)象變得更為明顯。根據(jù)調(diào)研,基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上,而且基本上每個樓盤交樓后的入住率都低于30%。

  島外需求主要來自東北、江浙和珠三角區(qū)域,分別代表了外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外居民的投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進入的伴生引導(dǎo)型購房需求。

  魚晉華認為,在海南這樣一個特殊市場,以上三種需求基本代表了目前支持房地產(chǎn)價格的主要力量,而背后支撐這些需求的則是來自全國的貨幣流動性過剩。

  “謹慎看待海口樓市!濒~晉華表示,目前市場上推斷海口市場將延續(xù)價格繼續(xù)上行的判斷主要來源于兩個:其一是由于政府暫停土地出讓,導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)不足,將形成供給的短缺;其二則在于前一階段的房價暴漲形成的財富效應(yīng),已經(jīng)使得購房者的信心指數(shù)處于上行通道,慣性上漲將維持一段時間。對于以上的判斷,魚晉華認為,雖然代表了目前的市場現(xiàn)狀,但仍然有對市場持續(xù)上漲值得謹慎看待的理由。

  其表示,?谑袌鲇捎诮(jīng)歷過1993年的房產(chǎn)泡沫,雖然經(jīng)過幾年的恢復(fù),泡沫中形成的爛尾項目在逐步消化,但在土地市場方面,泡沫時期積聚在各本地中小開發(fā)商手中的土地數(shù)量數(shù)目龐大,這些私底下無法估量的二手土地交易會成為政府暫定土地供應(yīng)計劃的不確定因素,有可能會打破市場上對于未來市場供應(yīng)短缺的一致預(yù)期。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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