這份《重慶別墅市場分析》認(rèn)為，重慶別墅供應(yīng)量激增現(xiàn)象背后，開發(fā)商的開發(fā)動機(jī)主要表現(xiàn)為兩種心態(tài)：一是為做別墅而做別墅，二是不得已而做別墅。前者，專為富人而做，可謂有的放矢。而后者，是明知不可而為之。

　　后者不得已為之的難言之隱主要表現(xiàn)在：一是在當(dāng)前大力倡導(dǎo)城市化進(jìn)程的情況下，重慶地價陡升，許多開發(fā)商紛紛跑到城市外環(huán)周邊拿地，雖然地價下去了，但是周邊市政配套卻遠(yuǎn)未跟上，與中心城區(qū)較遠(yuǎn)的距離，自身花巨資打造公共設(shè)施的不可能或不劃算，都迫使項(xiàng)目在前期的產(chǎn)品定位上與“大眾化”擦肩而過。二是重慶多山地，地形坡度大，做普通住宅平場開挖土石方等工程量巨大。而這些剛好與別墅產(chǎn)品對周邊配套依賴度低、對資源唯一性要求高的特性相契合，這是目前大多數(shù)別墅最主要的開發(fā)動機(jī)。當(dāng)然，也不排除部分開發(fā)商有趁別墅土地供應(yīng)叫停而改建別墅的投機(jī)逐利性動機(jī)。重慶的別墅項(xiàng)目包裝、市場推廣、通路營銷與發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有不小的差距。尤其是重慶許多用于搞別墅開發(fā)的土地性質(zhì)，并非別墅性質(zhì)用地，正所謂“名不正言不順”，這也是重慶別墅腰桿兒不硬、底氣不足的一個重要因素。

　　國家對別墅用地的調(diào)控政策不僅沒有令別墅市場萎縮，反而推動別墅無論是供應(yīng)量還是價格都持續(xù)走高。而這一現(xiàn)象并非只出現(xiàn)在重慶，全國其他城市也大多如此，甚至有過之而無不及。

　　《2008年長沙別墅市場調(diào)查分析報告》指出：“迄今為止，長沙別墅開發(fā)已經(jīng)走過了十余個年頭，但近年來，長沙別墅的開發(fā)才逐漸呈現(xiàn)規(guī)模，市場體量一直未見縮減，2007年長沙各大板塊別墅項(xiàng)目競相入市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，別墅類項(xiàng)目總占地680多萬平方米(包含其他物業(yè))，總建筑面積580多萬平方米。如此巨大的放量，對于一個只有200多萬常住人口的內(nèi)地城市，其競爭無疑將異常激烈。”

　　上�？梢哉f是國內(nèi)別墅的發(fā)源地。業(yè)內(nèi)人士對2008年1月至11月上海別墅市場的回顧分析發(fā)現(xiàn)，別墅市場供應(yīng)增大，成交低迷，價格逆勢而上。2008年1月至11月，上海別墅市場供應(yīng)累計(jì)為216萬平方米，成交累計(jì)為121萬平方米，供求比為1：0.56。受全球經(jīng)濟(jì)下行和市場觀望的影響，新增供應(yīng)量和成交量的大幅萎縮是導(dǎo)致供求比下降的主要原因。觀察上海市別墅市場供求價格月度走勢圖，可發(fā)現(xiàn)上海別墅市場在供大于求的局面下，非但未造成價格的大幅跳水，反而有一輪明顯上漲，究其原因，上海別墅成交價格不降反升的總體走勢，是因?yàn)檎{(diào)控對于別墅的“禁令”發(fā)生了作用，凸顯了其“物以稀為貴”的投資價值，強(qiáng)化了別墅的市場預(yù)期，在客觀上，吸引了人們對別墅的追捧。

　　《2008年中國別墅市場研究咨詢報告》認(rèn)為，2008年，國家繼續(xù)停止別墅等低密度住宅建設(shè)用地的供應(yīng)，并出臺措施嚴(yán)查尚在違規(guī)批出的別墅用地。截至2008年第三季度末，全國供應(yīng)商品房建設(shè)用地共約3.7萬公頃，其中普通商品房用地約占30%,經(jīng)濟(jì)適用房用地約占10%，別墅、高檔公寓用地約占0.16%。實(shí)際上，從國土資源部赴各地實(shí)地調(diào)查的結(jié)果來看，全國已經(jīng)批出和正在批出的別墅、高檔公寓用地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個比例。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對這一現(xiàn)象作了分析，認(rèn)為市場上對別墅的定義也沒有統(tǒng)一，有人認(rèn)為是獨(dú)門獨(dú)院，占地面積大的獨(dú)棟別墅，也有人認(rèn)為是容積率低的高檔住宅，如聯(lián)排別墅、疊加別墅，這也使開發(fā)商有空子可鉆。雖然土地在出讓時有容積率方面的規(guī)定，但是開發(fā)商可以通過部分建容積率高的電梯公寓、部分建低密度的別墅等各種招數(shù)加以規(guī)避。這也就是市場上純獨(dú)棟別墅小區(qū)較少，而各種類型房屋混雜的小區(qū)較多的主要原因。

　　他說：“國家多次下達(dá)禁令是出于我國人多地少需要集約化用地的現(xiàn)實(shí)考慮，但一刀切的行政命令收效并不明顯，主要是由于后期的市場監(jiān)管不力，但也有別墅存在市場需求的現(xiàn)實(shí)原因�！�

　　“就算國家三令五申，只要土地出讓金和房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政收入的主要構(gòu)成部分這一基礎(chǔ)沒有發(fā)生改變，就不可能避免地方政府默許迎合了市場需求的別墅類高端物業(yè)出現(xiàn)。尤其是一些相對市區(qū)較為偏遠(yuǎn)的地方，如果不允許建容積率低的住宅，就失去了招商引資的競爭力�！� (朱麗亞)