在2010年，京城的房?jī)r(jià)究竟還能漲多少？到底什么樣的房子更值錢？京城還有沒有“低估”的房產(chǎn)？房產(chǎn)價(jià)格的上漲是否會(huì)長(zhǎng)期背離其內(nèi)在投資邏輯？

　　每一個(gè)人都可以列出房?jī)r(jià)上漲或者下跌的理由。不過，僅從投資角度來看，你手中的房產(chǎn)究竟還有無持有的價(jià)值？本周《財(cái)?shù)馈放c北京財(cái)商人生高級(jí)理財(cái)規(guī)劃經(jīng)理龍飛一起，篩選了京城一些地段的房產(chǎn)，在剝離了學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)院、交通等外在附加價(jià)值之后，為您客觀地估算住宅房產(chǎn)背后的投資價(jià)值。

　　我的租售比高不高？

　　理財(cái)經(jīng)理提示：在過去這一年中，人們身邊的資產(chǎn)變化極大。尤其是房?jī)r(jià)，從年初的持續(xù)低迷，到最近的集體上漲，其間地王不斷出現(xiàn)，使得目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)被推至歷史高位。而與之相對(duì)的是租房市場(chǎng)的疲弱，一直處于一種不溫不火的狀態(tài)。這二者的反差也完全體現(xiàn)在房屋租售比這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上。

　　“到處都在說租售比，我們小區(qū)2.7萬元的售價(jià)到底算不算高？”家住海淀區(qū)稻香園小區(qū)的劉先生向理財(cái)經(jīng)理提出了疑問。

　　理財(cái)規(guī)劃經(jīng)理龍飛解釋說，所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1比200到1比300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月(大致相當(dāng)于16年至25年)內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1比300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　來自京城二手房經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，北京2009年底二手房租售比均超過1比500。另據(jù)2009年12月本報(bào)報(bào)道，北京市目前的房屋租售比已經(jīng)高達(dá)1比525，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出1比200至1比300的國際通用標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超過1比400，意味著出租一套商品房至少需40至50年才能收回購房款，遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)。

　　目前是應(yīng)該繼續(xù)對(duì)京城樓市投資進(jìn)行關(guān)注，還是應(yīng)該高位獲利呢？與“房?jī)r(jià)還要漲”的預(yù)期不同，一些業(yè)內(nèi)人士的看法是，大城市商品房的投資價(jià)值已經(jīng)基本喪失，不適合投資。這種看法到底有無道理，理財(cái)經(jīng)理龍飛將在下面的分析中為您解讀。

　　理財(cái)經(jīng)理首先展示了不同地區(qū)不同類型的房產(chǎn)租售比情況：

　　這里分別選取了住宅、商住兩用、商用以及公寓四種類型的房屋來進(jìn)行對(duì)比。針對(duì)不同類型，再選取相應(yīng)比較具有代表性的社區(qū)或者房地產(chǎn)。分別是位于北四環(huán)中關(guān)村附近的稻香園社區(qū)(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住兩用)，同樣位于CBD商圈的中環(huán)世貿(mào)中心(商用)以及位于北三環(huán)以內(nèi)的公寓住宅韋伯豪社區(qū)(公寓)。

　　經(jīng)過理財(cái)經(jīng)理的詳細(xì)調(diào)查，這四處房產(chǎn)的數(shù)據(jù)如表1所示。

　　由表1可以看出，目前住宅的租售比指標(biāo)明顯偏離正常值，該數(shù)值為1比559，即如果只是依靠房租的話，需要46年半才能收回投資成本，偏離正常值的幅度較大。另外比起住宅和公寓，相對(duì)來說商用的中環(huán)世貿(mào)中心和商住兩用的建外SOHO的房屋租售比這項(xiàng)指標(biāo)還較為合理。由此產(chǎn)生了商用住房比住宅更具有投資價(jià)值的結(jié)論，抑或是說目前商用房屋與住宅相比出現(xiàn)了倒掛的現(xiàn)象，這在一定程度上也反映了目前繼續(xù)投資于住宅房屋將具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)實(shí)回報(bào)比不上存款？

　　理財(cái)經(jīng)理提示：目前投資住宅不僅低于除國債外的其他投資工具，重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，投資于住宅還要冒著房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，而一年期定期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。由此來看，目前投資住宅的投資收益率相對(duì)偏低，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也較大。

　　理財(cái)經(jīng)理龍飛接著以稻香園社區(qū)住宅為例，合理估算對(duì)這一資產(chǎn)的投資回報(bào)，看看其年內(nèi)投資收益率為多少。

　　“所謂年內(nèi)投資收益率，是指當(dāng)年不考慮房屋價(jià)格上漲或者下跌所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，只考慮房屋出租所帶來的投資收益率�！饼堬w說。

　　龍飛選取了稻香園社區(qū)一套100平方米的住房，按照每平方米出售報(bào)價(jià)2.7萬元計(jì)算，購買這套住房所需270萬元。按照目前市價(jià)，該套房屋可以租到每個(gè)月5000元。

　　“但是出租房屋是有一定成本的，首先就要考慮到物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等房主的必要支出。在目前的市場(chǎng)上這些往往都不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房客。”龍飛指出。

　　同時(shí)，理財(cái)經(jīng)理建議，還應(yīng)將租房的個(gè)人所得稅考慮進(jìn)去，畢竟依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。再次，還需要考慮必要的中介費(fèi)用的支出，目前的地產(chǎn)中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介費(fèi)用，因此也應(yīng)該考慮到租房的成本中。

　　最后需要考慮的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合適的房客，則這段時(shí)間是不會(huì)為房主帶來現(xiàn)金收益的，因此在此需要提一些成本費(fèi)用。綜合以上的成本，在此計(jì)提一個(gè)月房租作為成本，即5000元。

　　隨后，龍飛進(jìn)行了簡(jiǎn)單的計(jì)算：出租房屋一年可以為房主帶來5000×(12-1)=55000元，由此計(jì)算當(dāng)年的內(nèi)在投資收益率為55000/2700000=2.04%。即在不考慮房?jī)r(jià)上漲或者下跌的情況下，房主當(dāng)年可以獲得的收益率為2.04%。

　　龍飛接著又將收益率列表與目前市場(chǎng)上較為流行的投資工具進(jìn)行比較，分別選取銀行一年期定期存款，一年期國債以及滬深300綜合指數(shù)。

　　龍飛點(diǎn)評(píng)說，由表2可以看出，目前投資住宅不僅低于除國債外的其他投資工具，重要的是這個(gè)收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，投資于住宅還要冒著房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，而一年期定期的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。由此來看，目前投資住宅的投資收益率相對(duì)偏低，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也較大。