上市房地產(chǎn)公司之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道

　　2009年12月底，一個總價255億元的超大新地王在廣州誕生，創(chuàng)下了中國拍地史上的紀錄。而幾天前，國家土地出讓新政剛剛出臺。

　　一時間，廣州新地王成為全國焦點，更引起質(zhì)疑紛紜。房地產(chǎn)專家表示，，可以實現(xiàn)“股地聯(lián)動”，也即上市房企就是通過自己的土地儲備向股民傳達股票還會漲的信息，然后增發(fā)新股進行融資，而新融資的錢可以繼續(xù)囤地，不斷滾雪球。

　　多方博弈 造就全國地王

　　2009年12月22日，農(nóng)歷冬至，然而在廣州市房地產(chǎn)交易中心3樓拍賣大廳卻是一片火熱。

　　在這里，全國房地產(chǎn)巨頭齊聚，虎視眈眈，目標就是263萬平方米的廣州亞運城土地。廣州市國土房管局局長謝曉丹也破天荒地到場觀戰(zhàn)。拍賣場內(nèi)被觀戰(zhàn)的人群圍得水泄不通。約百家媒體更是架起了長槍短炮來見證這一中國拍地史上的紀錄。

　　廣州市國土房管局公布的資料顯示，亞運城地塊位于廣州新城東北部，規(guī)劃總用地面積約264萬平方米，地上總建筑面積為438萬平方米，規(guī)模龐大。據(jù)統(tǒng)計，今年以來廣州掛牌出讓了19幅住宅用地，用地面積約146萬平方米，僅為亞運城項目用地的55%。由于項目開發(fā)成本高，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇聯(lián)合競拍。

　　15時，3個競拍聯(lián)合體7個開發(fā)商已經(jīng)到齊入座，其中包括富力地產(chǎn)、碧桂園等民營地產(chǎn)公司組成的7號競買團隊，保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等國有房地產(chǎn)企業(yè)組成的88號競買團隊，以及獨立競買的6號中信地產(chǎn)。

　　起拍價為180億元，競價階梯為2億元，也即舉一次牌就要多付出2億元，也意味著舉一次牌就要增加樓面地價61元/平方米。然而競拍開始之后，單刀赴會的中信地產(chǎn)卻一直未舉牌，爭奪就在7號富力聯(lián)合體與88號保利聯(lián)合體之間進行。

　　“200億元！”開拍幾分鐘之后，88號保利聯(lián)合體率先叫價至200億元。這是業(yè)界專家猜測的價位，這也是一個心理價位。

　　“下一個價位202億元，或者你喊出高于202億元也行�！迸馁u師試圖鼓勵舉牌。顯然，這場拍賣中，由地產(chǎn)商組成的3大競拍聯(lián)合體并非是游戲的全部角色，希望將土地賣個好價錢的地方政府也是一個重要的扮演者。

　　在短暫的靜默與期待之后，富力聯(lián)合體繼續(xù)叫價，一舉打破了業(yè)內(nèi)心理關(guān)口，并引發(fā)全場鼓掌。在富力聯(lián)合體將地價叫到255億元的時候，保利聯(lián)合體不再繼續(xù)叫價。“255億元第一次……255億元第二次……255億元第三次，成交！”伴隨著一聲響亮的棰聲，亞運城項目在歷時半個鐘頭經(jīng)過47輪叫價之后被富力聯(lián)合體競得。

　　正反方PK 四大爭議待解

　　爭議一：為何整體出讓巨幅地塊而不選擇分塊出讓，是否會導致大開發(fā)商的區(qū)域壟斷？據(jù)此前媒體報道，對于廣州亞運城的整體出讓，從一開始就充滿質(zhì)疑。廣州市政協(xié)委員吳名高曾質(zhì)疑亞運城的拍賣方案，認為整體拍賣給某一家公司會造成壟斷，帶來房價虛高，建議分成三四塊分別出讓。廣州市人大代表黃鐮也認為，亞運城整體出讓，由開發(fā)商一次性拿出錢來可能很難，只能是分期付款，但如果切分成三塊或五塊，可能會有很多企業(yè)能一次性付清。

　　現(xiàn)場觀摩的一家小型房企負責人表示，大多數(shù)房企都很看好廣州亞運城項目，都想分一杯羹，但最終采取整體出讓，高達165億元的掛牌起始價，讓他們望地興嘆。國土部門還對參與競買的房企做出了一些門檻上的限制，能夠入圍的只有少數(shù)大型房企。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文也表示，廣州樓市已經(jīng)是大公司壟斷的市場。前十位公司的份額已經(jīng)達到60%以上。這次大規(guī)模的亞運城出讓，更是廣州樓市走向壟斷時代的里程碑式的事件。

　　據(jù)統(tǒng)計，廣州今年出讓的住宅用地中，73%的用地面積被地產(chǎn)寡頭收入囊中，小開發(fā)商幾乎一無所獲。愈演愈烈的土地壟斷，更利于開發(fā)商今后對供應量的控制，形成更高程度的市場壟斷，買方地位將會進一步弱化，越來越多的市民只能望房興嘆。

　　對此，廣州市國土房管局有關(guān)負責人則強調(diào)，整體出讓有利于保護和延續(xù)亞運文化內(nèi)涵，有利于為啟動廣州新城建設(shè)奠定高標準基礎(chǔ)。其中，亞運城項目商品住宅供應量為385萬平方米，分6年供應，每年的供應量約60多萬平方米。而廣州十區(qū)每年商品住宅的供應規(guī)模在800萬平方米左右，亞運城項目供應量占全市供應量的比例僅為8%左右，這樣的占比要形成壟斷話語權(quán)可能性不大。

　　“亞運城項目整體出讓是上策�！睆V州合富輝煌首席分析師黎文江也認為，主要原因是亞運城是廣州市的名片，是讓世界認識廣州的窗口，并非一般的開發(fā)項目。如果為了所謂打破價格壟斷，讓許多開發(fā)商進入，一旦控制不了局面，就會把亞運城的建設(shè)和管理搞成亂糟糟的，政府就對不起老百姓。同時，考慮到市場需求選擇的日益多樣性和靈活性，單一樓盤、單一區(qū)位、單一開發(fā)特色的商品住宅要影響整個市場供求關(guān)系和價格也是不現(xiàn)實，不符合市場規(guī)律的。

　　此外，廣州市國土房管局有關(guān)負責人還特別指出，整體出讓是節(jié)儉辦亞運的需要。綜合來看，在亞運城項目賽時場館建設(shè)及公共配套設(shè)施建設(shè)已基本完成，規(guī)劃和建筑風格已基本確定，政府前期投資的主導作用已得到充分發(fā)揮的情況下，政府應及時退出，讓市場主體和資金進入，否則就會增加公共財政不合理、不必要的成本負擔，也不利于賽后社會化、專業(yè)化管理的提前介入。需要特別說明的是，亞運城項目成功出讓后，廣州亞運會實現(xiàn)了場館建設(shè)投資先行收回，這在以往國際大型體育賽事中是前所未有的。

　　爭議二：為何首期地價款只繳4成，是否違背了國土出讓金計收新政？根據(jù)亞運城項目出讓合同約定，2009年12月25日前，即成交三天之內(nèi)，開發(fā)商要繳納40%的土地出讓金，按成交價計算就是102億元。2010年12月10日前，需繳交第二期30%，即76.5億元。剩下的76.5億元將在2011年12月10日之前繳清。而2009年12月18日，財政部、國土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)文，首次明確開發(fā)商買地至少要繳納5成首期地價款。

　　對此，廣州市國土房管局相關(guān)負責人解釋，在亞運城項目掛牌公告期間，財政部、國土資源部等5部委出臺了《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，提出了土地出讓金首期繳交比例不得低于50%的規(guī)定，但考慮到執(zhí)行該規(guī)定涉及出讓方案的重大調(diào)整，亞運城項目市場融資已迫在眉睫等因素，從維護出讓公告的嚴肅性出發(fā)，本著“老案老辦法”的原則，對出讓方案未做調(diào)整。同時，綜合來看，40%、102億元的首期地價款的條件已較為嚴苛，與5部委《通知》提高開發(fā)企業(yè)囤地成本的意圖是一致的。此外，亞運城項目土地出讓金分期繳交的期限為2年，與5部委《通知》一致。

　　此外，針對亞運城項目整體出讓面積超過政策規(guī)定上限約12倍的問題，廣州市房管局相關(guān)負責人也表示，2009年11月13日，國土資源部發(fā)布了關(guān)于大城市單宗住宅用地出讓面積原則不超過20萬平方米的新規(guī)定，但由于亞運城項目已于2009年11月11日掛牌公告，考慮到亞運城出讓方案已經(jīng)過長達1年的醞釀，執(zhí)行新規(guī)定涉及出讓方案重大調(diào)整，且公告信息已全面公布等因素，本著“老案老辦法”的原則，對出讓方案未做調(diào)整，最終一次出讓了約264萬平方米。

　　爭議三：成交價格是否過高，是否會進一步抬高房價？趙卓文認為，亞運城是造就“萬元房”的起點。根據(jù)測算，樓面地價超5800元/平方米，預示著未來番禺亞運城樓價將以“萬元”為單位，開發(fā)商至少要賣12000元/平方米，才有正常合理回報。預計2010年亞運城出售時，住宅價格將在15000元/平方米左右。而這個價格將超過很多人的預期。

　　不過，廣州市國土房管局相關(guān)負責人卻表示，整體來看，亞運城項目的成交價格是理性的，是符合其內(nèi)在價值的，也充分說明了市場對廣州亞運成功舉辦的信心，以及對廣州投資環(huán)境和未來投資前景的認可。從根本上來看，影響商品住宅價格走向的決定因素還是宏觀上的整體供求關(guān)系。

　　“具體來說，主要有以下幾點原因�！睆V州市國土房管局分析認為，其一，亞運城項目地理區(qū)位優(yōu)越、自然環(huán)境優(yōu)美，擁有獨特和稀缺的亞運文化財富，加之地處廣州未來重點發(fā)展新區(qū)，已形成高品質(zhì)生活社區(qū)的雛形，物業(yè)升值前景良好，目前的地價水平符合其內(nèi)在應有價值。

　　其二，目前的平均樓面地價水平，只達到廣州同類同期居住用地地價水平的平均值，遠未達到所謂天價“地王”的標準，甚至低于同區(qū)域2007、2009年的部分地塊的成交地價。根據(jù)統(tǒng)計，廣州市番禺區(qū)2007年居住用地成交地價最高達到6300元/平方米，2009年最高達到9500元/平方米。

　　“既然舉了牌，地價就在我們的預期之內(nèi)�！备涣Φ禺a(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌說，如此大規(guī)模的項目在廣州空前絕后，而且政府為該項目進行高起點的規(guī)劃、配套，市政設(shè)施投入大，開發(fā)商拿地后可以坐享其成。而且廣州短期內(nèi)不會再有亞運會這樣的重大盛會，亞運場館和亞運村賦予其文化、精神價值，相信該項目會成為高素質(zhì)項目。

　　爭議四：分期開發(fā)是否為開發(fā)商提供了囤地的機會？業(yè)內(nèi)人士指出，亞運城項目商品住宅供應量為385萬平方米6年的開發(fā)和銷售周期，項目周期長、風險大，未來是否會產(chǎn)生閑置土地、開發(fā)商是否會借機囤地需要關(guān)注。

　　廣州市國土房管局表示，土地出讓合同已經(jīng)約定了土地須在移交土地后24個月內(nèi)動工建設(shè)，并須在動工后36個月內(nèi)全部竣工。為保證項目按時開發(fā)建設(shè)，防止開發(fā)商囤地行為，出讓合同還約定，受讓人違約繳交土地出讓金和未按約定時限動工開發(fā)建設(shè)的，將按每日合同地價金額的千分之一計收違約金，延期繳納超過2個月或閑置土地超過2年的，將解除合同，無償收回土地使用權(quán)。

　　此外，亞運城項目用地出讓合同的規(guī)定，未動工用地必須按照規(guī)劃部門批準的文件，全額繳清土地出讓價款后，才能辦理土地權(quán)屬登記等用地手續(xù)，該規(guī)定與國土資源部相關(guān)規(guī)定一致，不會出現(xiàn)違規(guī)分割發(fā)證問題。

　　目前，富力聯(lián)合體中的三大開發(fā)商還未確定如何“瓜分”亞運城，富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌說，三家企業(yè)各有所長，“現(xiàn)在只是拿到了蛋糕，接下來怎么去吃，還需要進一步的研究。”