物業(yè)稅千呼萬(wàn)喚恐難出

　　歲末年初，在政策變化“窗口期”針對(duì)高房?jī)r(jià)呼聲最響的是物業(yè)稅。物業(yè)稅被不少人視為平抑房?jī)r(jià)，抑制投資最有效的“殺手锏”。物業(yè)稅是否能從試點(diǎn)城市“空轉(zhuǎn)”進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”令人關(guān)切。

　　開(kāi)征物業(yè)稅增加了房產(chǎn)所有者的持有成本，在短期之內(nèi)肯定會(huì)有平抑房?jī)r(jià)的作用。但稅務(wù)總局的有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)稅的開(kāi)征事關(guān)所有有產(chǎn)者的利益，物業(yè)稅是根據(jù)房產(chǎn)持有者占有國(guó)家資源的多寡設(shè)立的稅種，而非市場(chǎng)調(diào)控的手段，將其作為短期調(diào)控的“殺手锏”認(rèn)識(shí)上是不對(duì)的。北大的兩位房地產(chǎn)法專家認(rèn)為，住房者已經(jīng)付出了70年的土地使用費(fèi)，土地增值稅等多項(xiàng)稅收也已經(jīng)被征收，政府將“土地財(cái)政”的錢(qián)收完了再?gòu)某钟协h(huán)節(jié)獲取收益是沒(méi)道理的。如按房產(chǎn)價(jià)值征稅，已經(jīng)收過(guò)了。如按占有資源的多少征稅，官員的房子首先都很大，有些不止一倆套，另外，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房、商品房具體該怎么征收，不同地點(diǎn)、不同房齡如何估價(jià)、折舊，很多問(wèn)題尚須解決。而要想在短時(shí)內(nèi)把這些問(wèn)題統(tǒng)統(tǒng)厘清很難。再有作為國(guó)家稅種，根據(jù)我國(guó)“立法法”的規(guī)定，涉及公民和法人基本民事義務(wù)的，須通過(guò)全國(guó)人大或人大常委會(huì)決定。物權(quán)法的出臺(tái)不可能像調(diào)控政策那樣呼之即出。

　　保障房落實(shí)需拭目以待

　　12月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶接受新華社專訪時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)在一些地區(qū)和城市上漲過(guò)快，引起了中央高度重視。中央將從四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。首先要加大保障性住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。此前中央已要求，保障房供應(yīng)計(jì)劃從原先的2011年解決747萬(wàn)戶增至2012年解決1540萬(wàn)戶。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，明年繼續(xù)大規(guī)模發(fā)展保障性住房建設(shè)，計(jì)劃建180萬(wàn)套廉租房和130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房面向范圍將從低收入者提升為中低收入者。這對(duì)中低收入的百姓來(lái)說(shuō)無(wú)疑是值得期待的。

　　然而與賣地的熱情相差甚遠(yuǎn)，地方政府對(duì)保障性住房的投入令人失望。來(lái)自工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)表明，2009年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃中，全國(guó)共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。結(jié)果截至8月底，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率為23.6%，還差76.4%。保障性住房完成率低于預(yù)期。這不免讓人有所擔(dān)憂。

　　此前有消息，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部邀請(qǐng)600多位主管建設(shè)副市長(zhǎng)來(lái)京參會(huì)，協(xié)商完成保障性住房計(jì)劃，要求雖然難也要完成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府此后將對(duì)中低收入住房加大政策支持力度，預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)支持保障性住房的土地、資金來(lái)源、供應(yīng)方式的政策，政策效果同時(shí)將平抑住房中低端市場(chǎng)價(jià)格。今年的保障性住房能否落實(shí)還得拭目以待。

　　樓市仍將高位運(yùn)行

　　有數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)竣工面積和銷售面積比達(dá)到了1∶2。

　　盡管在2009歲末，因抑制政策的密集出臺(tái)市場(chǎng)觀望情緒加大，但此前歷次調(diào)控短暫觀望后的反彈以及自2005年起房地產(chǎn)投資屬性的凸顯，令如今無(wú)論投資還是自住的需求者心緒復(fù)雜。

　　對(duì)于敏感的資產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題聶梅生分析，2010年隨著世界經(jīng)濟(jì)的明顯復(fù)蘇，外界因素中人民幣升值壓力加大，外資進(jìn)入房地產(chǎn)幾乎已成事實(shí)，外資推動(dòng)形成高杠桿率，必將推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上升，又可能形成2007年的資本、土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)互動(dòng)的高杠桿率循環(huán)，2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)上行動(dòng)力仍然存在，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力比下降動(dòng)力大，即使交易量下降，由于資金充裕，房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持一個(gè)時(shí)期的慣性，下半年市場(chǎng)取決于政策調(diào)整的時(shí)間表和力度。

　　中原地產(chǎn)最近公布的研究報(bào)告預(yù)期，未來(lái)一年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持政策將可能有選擇性的微調(diào)，但基于2010年央行繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基調(diào)已定，整體市場(chǎng)仍將保持活躍，依然高位運(yùn)行�？紤]近期政策取向，以及開(kāi)發(fā)商土地、資金較為充裕等因素，未來(lái)各地開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐有望提速，供應(yīng)緊張局面將在下半年有所緩解。各方因素的綜合作用下，將在一定程度上平抑房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)價(jià)格快速上漲之勢(shì)將得到抑制。在流動(dòng)性環(huán)境仍然寬松，房?jī)r(jià)漲幅放緩以及供給增長(zhǎng)的背景下，預(yù)計(jì)2010年下半年住宅市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)水平將穩(wěn)中有降，高位盤(pán)整。

　　2009年，重點(diǎn)城市二手房成交十分活躍，銷售額大幅增長(zhǎng)。其中，北京、上海等一線城市二手房交易量已超過(guò)新房。全國(guó)二手房交易額約是新房銷售量的1／3。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2010年主要城市二手房?jī)r(jià)格將在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)之上保持上升的趨勢(shì)，但不會(huì)出現(xiàn)快速上漲的局面。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰預(yù)計(jì)，2010年北京樓市的價(jià)格會(huì)在現(xiàn)在基礎(chǔ)上保持居高的價(jià)位。2009年全年房地產(chǎn)行業(yè)資金從來(lái)沒(méi)有這么充裕過(guò)，從2008年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，就算是對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)局部調(diào)控，2010年開(kāi)發(fā)商都不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)促銷的行為來(lái)回收現(xiàn)金。加之地王頻出，開(kāi)發(fā)商拿地成本高漲，其高地價(jià)成本必將會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中。2010年將是開(kāi)發(fā)企業(yè)追求利潤(rùn)的一年，這會(huì)讓價(jià)格預(yù)期不斷攀升。