營業(yè)稅政策調(diào)整，劍指投資投機(jī)性購房

　　本報(bào)記者 江曉春

　　核心提示：從此次國家一系列政策調(diào)整來看，監(jiān)管層主要是為了打擊投資、投機(jī)需求，但對改善型自住需求依然是持鼓勵(lì)態(tài)度

　　“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”，12月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，對住房交易營業(yè)稅政策進(jìn)行調(diào)整，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

　　對業(yè)界來說，這一政策的調(diào)整盡管是“意料之中”，但由于涉及面較廣，仍免不了引起熱議。更為重要的是，12月14日的開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，聯(lián)系營業(yè)稅政策調(diào)整，不免讓人揣度其中更深的含義。

　　二手房交易降溫

　　早在兩個(gè)月前，福州雙安房地產(chǎn)代理公司就提醒旗下經(jīng)紀(jì)人營業(yè)稅政策可能要調(diào)整，在與客戶簽約時(shí)要提醒客戶，在為客戶代辦相關(guān)交易手續(xù)時(shí)，要把握好時(shí)間。當(dāng)12月9日，營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整的消息公布后，各大中介公司加緊辦理手頭尚未完結(jié)的單子，力爭趕在今年之前處理完畢。“現(xiàn)在我們所有的關(guān)系都動(dòng)用了。”福州麥田房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小陳告訴記者，“我們現(xiàn)在通過關(guān)系希望加快按揭、過戶等進(jìn)程。”

　　雙安房產(chǎn)代理公司區(qū)域經(jīng)理張揚(yáng)告訴記者，11月份，由于市場上對于政策調(diào)整的預(yù)期強(qiáng)烈等因素，雙安公司的二手房交易量較前10月增加了35%-40%，但從12月份開始交易熱度有所降溫，“主要是因?yàn)�，如果房東有銀行貸款未還清，而買方又是按揭貸款購房的話，已經(jīng)趕不上營業(yè)稅優(yōu)惠的末班車了，因此年前那波‘趕趟’行情已然終結(jié)�！睆垞P(yáng)表示。

　　“政策優(yōu)惠已經(jīng)無法享受了，現(xiàn)在房地產(chǎn)的政策有所變化，接下來房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，我想先觀望一下�！辈稍L中，放棄在年底購房的市民黃大姐告訴記者。與黃大姐有相同看法的購房者不在少數(shù)。據(jù)了解，目前交房時(shí)間在2005年前后的次新房由于房子比較新，價(jià)格又相較一手房來得低，所以很受買家歡迎，但營業(yè)稅政策調(diào)整后，5年內(nèi)的次新房交易要繳納營業(yè)稅，而賣方肯定會(huì)把這一負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買家，臨近年終，一系列樓市政策都可能調(diào)整，因此，二手房市場觀望氣氛逐漸濃厚。

　　政策影響市場預(yù)期？

　　“雖然市場對營業(yè)稅政策調(diào)整早有預(yù)期，但政策出臺(tái)之后仍然會(huì)有一個(gè)適應(yīng)期，短時(shí)間內(nèi)，二手房交易量下滑實(shí)屬正常�！睆垞P(yáng)表示。

　　業(yè)內(nèi)人士林先生認(rèn)為，從12月9日以及14日兩次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議對樓市的調(diào)控政策看，監(jiān)管層主要是為了打擊投資、投機(jī)需求，但對改善型自住需求依然是持鼓勵(lì)態(tài)度的。

　　這一判斷得到業(yè)內(nèi)人士的普遍認(rèn)可�！鞍�括現(xiàn)在的營業(yè)稅政策調(diào)整等，主要針對的都是投資客，當(dāng)然部分跟風(fēng)炒作的人也會(huì)受影響，但對真正有購房需求的人影響不大�！睆垞P(yáng)告訴記者，在12月之前，二手房成交量中至少有1/4是投資客貢獻(xiàn)的，因此，政策調(diào)整后，在一段時(shí)間內(nèi)，部分投資客因?yàn)槔麧櫩臻g下降，可能會(huì)暫緩出手。對此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，接下來到明年初，二手房交易量將下降30%-40%。

　　“這一政策對于心理層面的影響是比較大的。至于直接對市場的影響，還有待觀察。因?yàn)闋I業(yè)稅政策還不明確，究竟2年至5年內(nèi)的次新房是按全額收取營業(yè)稅，還是差額收取？”投資者陳先生告訴記者，如果是一套100萬元的房子，全額征收和差額征收營業(yè)稅之間就相差將近3萬元，對于購房者特別是投資客來說還是相差挺大的，況且現(xiàn)在市場上不少次新房價(jià)格遠(yuǎn)超過100萬元�！耙虼耍�接下來會(huì)有一個(gè)觀察期。”林先生表示，接下來二手房交易量出現(xiàn)下降主要還是因?yàn)檎�策調(diào)整而引發(fā)的市場觀望，具體影響有待相關(guān)政策進(jìn)一步明朗。

　　調(diào)控需要更多配套政策

　　“明年會(huì)有部分原本打算購買二手房的購房者轉(zhuǎn)而選擇購買一手房。”林先生表示，就目前來看，相同地段的一手房與二手房進(jìn)行比較，二手次新房在價(jià)格上還是具有比較明顯的優(yōu)勢。以金山的一手房來說，如今大多達(dá)到了8000元/平方米-9000元/平方米，部分樓盤單價(jià)甚至突破1萬元大關(guān)，而二手次新房帶裝修的價(jià)格也差不多在8000多元/平方米，而且不少次新房還有地段優(yōu)勢。

　　至于營業(yè)稅政策調(diào)整釋放出調(diào)控信號(hào)，會(huì)否導(dǎo)致明年房價(jià)下調(diào)，大部分業(yè)內(nèi)人士表示這種情況發(fā)生的可能性不大。上述業(yè)內(nèi)人士林先生分析認(rèn)為：“從明年上半年的樓市供應(yīng)來看，由于這兩年土地供應(yīng)量較少，市場上一手房供應(yīng)緊張，雖然國家提出要加大市場供應(yīng)來遏制房價(jià)過快上漲，但這不代表國家要讓房價(jià)下跌，同時(shí)，加大市場供應(yīng)也需要時(shí)間，因此，明年，至少明年上半年的市場供應(yīng)狀況都不容樂觀。加上次新房與新房之間的價(jià)差足以抵消營業(yè)稅調(diào)整帶來的影響，因此很多人依然會(huì)選擇購買二手房，特別是剛性需求購房者，由此看來明年房價(jià)下調(diào)的可能性不大�！�

　　張揚(yáng)也表達(dá)了類似的看法。他同時(shí)指出，2006年6月，國家要求個(gè)人購買不足5年的住房對外銷售時(shí)全額征收營業(yè)稅，但政策出臺(tái)后，房價(jià)依然不斷上漲。如今，海西建設(shè)如火如荼，接下來大面積拆遷改造項(xiàng)目還將為市場增加許多剛性購房需求，因此明年樓市形勢依然樂觀。

　　“如今，房東的心理預(yù)期仍然很高，”張揚(yáng)告訴記者，雖然已出臺(tái)的政策對市場預(yù)期產(chǎn)生了一定影響，但要真正改變不合理、盲目、狂熱的市場預(yù)期還有待國家進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。