長 春

　　剛需引領(lǐng)樓市 明年依然看漲

　　“去年這個(gè)時(shí)候說房價(jià)會(huì)漲要挨罵，今年再說同類的話，基本沒人反對(duì)了�！遍L春房地產(chǎn)業(yè)一位資深人士表示，他對(duì)長春房價(jià)預(yù)期的相同判斷，在去年和今年引起了完全不同的反響。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)，也預(yù)示著長春這個(gè)“二線半”城市的房價(jià)明年可能還會(huì)漲。

　　供不應(yīng)求致房價(jià)飆升

　　長春今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過了“1、2月觀望——— 3、4月?lián)屬彙�—�?、6月漲價(jià)———7、8月供不應(yīng)求”幾個(gè)階段。據(jù)長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，長春商品住房銷售面積為531.8萬平方米，同比增長30.5%，銷售金額為199億元，同比增長49.5%。與需求旺盛形成鮮明反差的是，由于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)回暖估計(jì)不足，開工減少，導(dǎo)致今年長春商品房供應(yīng)明顯不足。今年1-10月份，長春商品房新開樓盤61個(gè)，商品住房上市量為443.2萬平方米，同比下降30%。

　　在供求關(guān)系作用下，長春房價(jià)從3月份開始一路上漲，1-10月份，商品住房銷售均價(jià)3742元/平方米，同比上漲14.5%。如果剔除其中的保障房因素，長春10月份新建商品住宅成交價(jià)格至少比年初增加了500元/平方米。

　　剛需支撐長春樓市

　　“長春房地產(chǎn)還是一個(gè)比較初級(jí)的階段，現(xiàn)階段還是剛性需求為主�！遍L春房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士顧永超說。

　　一是棚改造成的剛性需求。據(jù)了解，自2006年以來，長春市進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，拆除108個(gè)棚戶區(qū)，房屋面積達(dá)1009萬平方米，居民近13.3萬戶。其中，貨幣安置戶為8.8萬戶，占拆除總戶數(shù)的66%，如按拆遷戶中有50%購房，每戶80平方米計(jì)算，有近4.4萬戶被動(dòng)購房者，增加了352萬平方米的住房剛性需求，攤?cè)虢�三年，相�?dāng)于每年增加100多萬平方米的銷量；二是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強(qiáng)，長春市每年登記結(jié)婚的新人在3萬對(duì)以上，即使其中有一半人購買新房，需求也可達(dá)100多萬平方米；三是新增城市人口的住房需求。隨著城市化步伐的加快，長春市每年都要新增50多萬人口，他們對(duì)住房的需求也是一個(gè)很大的市場(chǎng)。

　　正是因?yàn)閯傂孕枨蟮闹�撐，因此，長春房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來很少出現(xiàn)其他城市那樣過山車般的大起大落，而是始終保持著相對(duì)穩(wěn)定的增長。據(jù)長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長李曉曼介紹，近三年長春房價(jià)漲幅分別是：2007年15.9%，2008年9.4%，2009年1-9月份14.5%，漲幅尚在合理區(qū)間；商品住房價(jià)格指數(shù)與全國平均水平持平，今年1-8月，位居70個(gè)大中城市中的第31位，在全國40個(gè)重點(diǎn)城市中居36位，處于下游水平。

　　吉林省社科院經(jīng)濟(jì)所研究員李曉群認(rèn)為：“以省會(huì)城市來講，長春房價(jià)本來也不高，上升空間是有的。如果地價(jià)等因素不出現(xiàn)大的變動(dòng)，下調(diào)的空間幾乎沒有。就像這次金融危機(jī)的到來，也沒有使長春房價(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)。”

　　明年需求仍然旺盛

　　“明年長春樓市整體還會(huì)不錯(cuò)，需求仍然旺盛。上半年市場(chǎng)供小于求，延續(xù)2009年的態(tài)勢(shì)，在下半年的時(shí)候供應(yīng)會(huì)有所放量，整個(gè)市場(chǎng)全年基本供求平衡。”長春中原地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理鄧昱說。

　　據(jù)了解，隨著市場(chǎng)形勢(shì)向好，長春開發(fā)商信心恢復(fù)，出現(xiàn)了大舉拿地的勢(shì)頭。今年9月至11月，長春市出讓土地130萬平方米，是前8個(gè)月土地出讓面積的1.3倍，總金額的3倍，平均地價(jià)也從前8個(gè)月的1710元/平方米飆升至11月份的2825/平方米。地價(jià)的升高，成為判斷明年房價(jià)升高的重要依據(jù)。鄧昱認(rèn)為，明年長春房價(jià)仍會(huì)有所上升，上漲幅度在10%左右。

　　盡管長春房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆可以找到諸如剛需支撐、價(jià)格洼地等合理解釋，但是投資性需求的增加也是一個(gè)不爭的事實(shí)。今年七八月份，長春樓市大單頻現(xiàn)，有的買家一出手就是成百萬甚至上千萬元，同時(shí)買下三五套住宅或是整層寫字樓。作為一個(gè)連二線都算不上的房地產(chǎn)“二線半”城市，這種現(xiàn)象過去在長春并不多見�！按髥维F(xiàn)象”表明，經(jīng)過三四月份“剛需潮”，五六月份“改善潮”之后，長春樓市開始涌動(dòng)“投資潮”。長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士今年也首次承認(rèn)，長春樓市存在“少部分投資性需求”。去年底相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，長春購房者自住比例達(dá)85%至90%以上，今年這個(gè)比例正在發(fā)生變化。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年年底，投資性需求有可能達(dá)到20%。

　　長春中原地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理鄧昱認(rèn)為，在房價(jià)上漲和通脹預(yù)期的影響下，明年的投資性購房比例會(huì)繼續(xù)增加。“對(duì)于長春房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這是一把雙刃劍。投資性需求增加能夠增加市場(chǎng)的活躍程度，拉動(dòng)消費(fèi)；但是，投資性比例過大，會(huì)推高房價(jià)，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，給健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成致命傷。”

　　貴 陽

　　從“暖春”到“暖冬”樓市“暖意”延續(xù)

　　似乎并沒有經(jīng)歷太大的波動(dòng)，貴陽市云巖、南明兩城區(qū)商品住宅的銷售均價(jià)終于在11月份突破了5000元/平方米大關(guān)。

　　今年3月份以來，貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖。與其他城市的幾起幾落不同，貴陽樓市在價(jià)格和銷量上均呈現(xiàn)出持續(xù)“回暖”態(tài)勢(shì)。

　　剛性需求、旅游地產(chǎn)……在多重因素的支撐下，2009年的貴陽樓市從“暖春”一路走到了“暖冬”。有專家表示，貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)全年的“暖意”很有可能會(huì)延續(xù)到明年。

　　貴陽樓市的“豐收年”

　　在艱難等待了一年之后，貴陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在2009年3月迎來了“暖春”，只是連開發(fā)商自己也沒有料到，這次樓市的回暖竟然從“春”持續(xù)到“冬”，且至今仍沒有消減的態(tài)勢(shì)。

　　今年3月起，貴陽市兩城區(qū)商品住宅均價(jià)開始在4083元的價(jià)格線上起步前行，每月不大的增幅累積到年底已令人心驚：11月份，貴陽兩城區(qū)商品房銷售均價(jià)已達(dá)5020元/平方米，且已有部分樓盤的成交價(jià)突破1萬元。

　　在一片“漲”聲中，部分置業(yè)者開始出現(xiàn)恐慌心理，在近期開盤的樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，熱銷景象此起彼伏。甚至有樓盤出現(xiàn)購房者熬夜排隊(duì)“搶房”的場(chǎng)面，部分新開樓盤在開盤當(dāng)日，房源就已被預(yù)訂過半。

　　與其他城市樓市間或出現(xiàn)“價(jià)增量減”、“有價(jià)無市”現(xiàn)象不同的是，今年3月至11月期間，貴陽樓市成交量有4個(gè)月突破6000套，其余各月成交量均保持在4500套以上。

　　“年初還在觀望房價(jià)是否會(huì)下調(diào)，誰料4月房價(jià)就開始一路上揚(yáng)。如果還不出手，來年的房價(jià)很可能會(huì)更高�！痹谀硺潜P銷售現(xiàn)場(chǎng)，貴陽市機(jī)關(guān)工作者陳先生在觀望樓市長達(dá)一年半的時(shí)間后果斷出手。

　　對(duì)來年房價(jià)繼續(xù)上漲的恐懼或?qū)⒀永m(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。數(shù)據(jù)顯示，2009年貴陽的商品房銷售面積將突破500萬平方米，創(chuàng)下貴陽市房地產(chǎn)銷售的歷史新高。

　　多重因素延續(xù)樓市“暖意”

　　樓市持續(xù)“回暖”的首要原因仍然是剛性需求者置業(yè)需求的釋放。今年4月份以來穩(wěn)定上揚(yáng)的商品房銷售價(jià)格讓許多正在“觀望”的置業(yè)者認(rèn)為房價(jià)下

　　降無望而選擇出手置業(yè)，壓抑了一年的剛性需求迅速釋放。

　　剛性需求者的支撐明顯地體現(xiàn)在了貴陽市金陽新區(qū)樓盤熱銷的狀況上來。由于兩城區(qū)房價(jià)的持續(xù)上漲已經(jīng)超過了多數(shù)首次置業(yè)者的購買能力，金陽新區(qū)的許多大盤也在今年呈現(xiàn)了持續(xù)的熱銷潮。2009年上半年，貴陽金陽新區(qū)的樓盤“世紀(jì)城”以6個(gè)月銷售118.02萬平方米的業(yè)績位列全國樓盤銷售之冠。此后“世紀(jì)城”持續(xù)熱銷，每月成交量均在千套以上。