央視上周日《經(jīng)濟半小時》欄目報道了李澤楷旗下房地產(chǎn)公司在北京囤地三年后轉(zhuǎn)手,指其炒地利潤比蓋房高三倍。開發(fā)商囤地與資本泡沫、房價上漲的微妙聯(lián)系被暴露在陽光之下,囤地炒地不成比例的暴利與風(fēng)險引發(fā)各界高度關(guān)注。

　　囤地收益好過炒金

　　據(jù)報道稱,北京核心城區(qū)的工體四號地塊2006年被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司競得,按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日,峻工日期為2008年3月31日,但一直沒有動工,最后該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給另一家香港企業(yè)瑞安建業(yè)。盈科方面的轉(zhuǎn)讓價為1.18億美元,而當(dāng)初的拍賣價格為5.1億人民幣,按照當(dāng)時的匯率,僅為0.6414億美元。如果按照2009年8月的匯率,約為0.7467億美元,考慮到中間費用,小超人大概賺了0.5億美元,三年利潤在78%以上。分析人士稱,如果開發(fā)商選擇建樓,收益也不過幾千萬元,大約是炒地收益的1/3。

　　財經(jīng)評論人葉檀算了另一筆賬:如果“小超人”囤的是同樣價格不斷上漲的黃金,按照2006年9月15日的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元,2009年8月21日為953.85美元,盈利381.50美元,盈利約為60%。葉檀的結(jié)論是,在中國一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。

　　囤地風(fēng)險輕松轉(zhuǎn)移

　　盈科炒地獲暴利的新聞在當(dāng)前新一輪搶地風(fēng)潮背景下顯得極具警示意義。數(shù)月以來,北京、上海、廣州、深圳等一二線城市的地價不斷被新的“地王”推至新高,發(fā)展商手中的土地儲備估值也得到了進一步上漲,房價也從穩(wěn)定走向大幅上漲,房地產(chǎn)市場的泡沫化引發(fā)眾多擔(dān)憂。

　　專家指出,發(fā)展商在不斷推高地價過程中的風(fēng)險與其獲得的溢價收益完全不成比例,風(fēng)險被稀釋在了資本市場和購房者身上。發(fā)展商的“圈地運動”在資本市場被解讀為利好,而購房者在通脹預(yù)期之下也熱衷于買高檔住宅投資保值,大量資金就這樣循環(huán)為開發(fā)商“輸血”。

　　另一方面,國家要求收回閑置土地的政策在多數(shù)時候成為一紙空文,有關(guān)部門多次重申與調(diào)研的效果也不明顯。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出,企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地,是基于利益驅(qū)動。而地方政府縱容這種囤地的行為,同樣也是利益驅(qū)動。