信貸面臨收縮房地產(chǎn)開發(fā)投資仍受鼓勵(lì)

　　近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)前三季度運(yùn)行情況報(bào)告顯示，前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)了17.7%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.75億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，增幅比1~8月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　需要特別說(shuō)明的是，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)在今年的前幾個(gè)月還非常不樂(lè)觀，受全球金融危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的意愿特別低落，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度陷入負(fù)增長(zhǎng)的境地。

　　直到今年6月份之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資才重新步入增長(zhǎng)通道，盡管在7月曾出現(xiàn)波動(dòng)。這其中，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇的原因之外，調(diào)低固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例和放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資限制也是兩個(gè)非常重要的原因。

　　今年5月27日，為應(yīng)對(duì)危機(jī)、促進(jìn)投資拉動(dòng)增長(zhǎng)，國(guó)務(wù)院調(diào)整了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。其中，值得房地產(chǎn)界關(guān)注的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金比例由原來(lái)的35%調(diào)整到保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

　　當(dāng)時(shí)，國(guó)信證券分析報(bào)告稱，這一調(diào)整直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的杠桿效應(yīng)，降低了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的門檻，將刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)。

　　在降低投資門檻的同時(shí)，寬松的信貸也讓開發(fā)商資金鏈的緊張壓力消弭于無(wú)形。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月，房地開發(fā)商資金增長(zhǎng)超過(guò)了30%。而資金增加主要原因就是受銀行信貸的支持，今年開發(fā)貸款的數(shù)量增加了47%。

　　而據(jù)央行此前公布的數(shù)據(jù)，僅今年1~7月，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款就新增1.1萬(wàn)億元，占同期全部新增貸款的13.2%。其中開發(fā)貸款新增4281億元，個(gè)人購(gòu)房貸款新增6409億元。

　　此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，幾家大型商業(yè)銀行向萬(wàn)科、綠地、綠城、SOHO中國(guó)、金地、世茂、龍湖等品牌房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的銀行授信總額已接近3000億元。

　　同時(shí)，除了信貸支持以外，今年以來(lái)，隨著IPO重啟、公司債放行，房企其他融資渠道也被放寬。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，截至8月初，共有近40家上市房企通過(guò)資本市場(chǎng)獲得的融資金額超過(guò)千億元。

　　然而，就在房企大肆拿地、房地產(chǎn)開發(fā)投資步步增長(zhǎng)之時(shí)，由于資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的趨勢(shì)，宏觀政策開始出現(xiàn)微調(diào)。有業(yè)界人士擔(dān)心，涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資以及開發(fā)商資金的寬松政策或許會(huì)終結(jié)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌預(yù)測(cè)，在促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的問(wèn)題上，政策的傾向依然是鼓勵(lì)與支持。例如，下調(diào)資本金比例的政策，應(yīng)該屬于較為長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)政策，短期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整的可能性不大。

　　但在信貸政策方面，目前看來(lái)，微調(diào)已經(jīng)不可避免。銀行方面人士透露，房地產(chǎn)市場(chǎng)已集聚了風(fēng)險(xiǎn)，近期在信貸審核的尺度把握上將會(huì)適度從緊。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉分析，未來(lái)信貸規(guī)模的收縮已成定局，明年的貸款肯定不會(huì)像今年這么瘋狂。

　　有商業(yè)銀行已經(jīng)明確表示，由于房地產(chǎn)形勢(shì)撲朔迷離，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸上會(huì)有所控制，對(duì)房企的資質(zhì)要求將比較嚴(yán)格。

　　由于今年樓市銷量的猛增和自有資金比例的下調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地潮、開發(fā)熱再次來(lái)臨。但是，對(duì)于大多數(shù)房企而言，銀行信貸是資金的主要來(lái)源。而隨著信貸規(guī)模的收緊，專家建議，開發(fā)商需要在企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)上保持高度警惕性，合理安排好開發(fā)的規(guī)模和進(jìn)度，不要盲目地?fù)尅暗赝酢薄?

　　除此之外，專家還建議，房企仍需拓寬融資渠道，力爭(zhēng)融資方式的多樣性，比如開拓信托融資等，以應(yīng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)貸款可能收緊的局面。