10月16日，萬科在吉林省長(zhǎng)春市斥資10億競(jìng)得年內(nèi)長(zhǎng)春地王。

　　9月7日，萬科聯(lián)合中糧地產(chǎn)，以22億的總價(jià)獲得了北京房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地，折合樓面地價(jià)為6452元/平方米，刷新房山區(qū)域最高地價(jià)紀(jì)錄。

　　8月中旬，萬科董事長(zhǎng)王石再次重申萬科絕不拿地王，隨后萬科卻先后在北京房山、吉林長(zhǎng)春等城市區(qū)域拿下地王。是萬科食言，還是不得已而為之？畢竟挑戰(zhàn)者的腳步越來越近，即便身為龍頭的萬科，也必須尋求新的突破才行。

　　龍頭遭遇挑戰(zhàn)

　　從1998年萬科被排在滬深兩市上市房地產(chǎn)企業(yè)第一名那刻起，萬科江湖老大的地位就從此確立，“向萬科學(xué)習(xí)”的口號(hào)一時(shí)間傳遍神州整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。但是，老大做久了怎會(huì)寂寞？今年的萬科就遇到了強(qiáng)勁的對(duì)手。

　　據(jù)克而瑞(中國)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年前三季度，萬科以12.3萬平方米之差，痛失銷售面積榜榜首，在銷售金額上，雖然萬科依然以領(lǐng)先第二名112億元、總金額達(dá)426.46億元的銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額榜榜首，但保利和中海的追趕之勢(shì)已經(jīng)昭然可見。

　　保利對(duì)萬科的壓力來自增長(zhǎng)速度。根據(jù)保利和萬科最新披露的第三季度季報(bào)，保利地產(chǎn)前三季度銷售簽約面積392.24萬平方米,銷售金額323.35億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)163.16%和165.2%。萬科前三季度累計(jì)銷售面積510.3萬平方米，銷售金額461.5億元，同比增長(zhǎng)26.8%和29.6%。差距之大，一目了然。

　　中海對(duì)萬科的壓力來自利潤(rùn)率�？硕�瑞(中國)的報(bào)告指出，中海前三季度實(shí)現(xiàn)銷售金額293.32 億元，較2008年全年提升10.22%，但在凈利潤(rùn)規(guī)模上，2009年上半年扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于公司所有者的凈利潤(rùn)，中海為26.74億元，萬科為25.24億元。也就是說，前三季度中海的凈利潤(rùn)率是9.12%，而萬科的凈利潤(rùn)率是5.92%，二者相差1/3之多。加上中海的母公司中國建筑成功在A股IPO，融資達(dá)426億元，按招股書的計(jì)劃，其中部分資金將投入中海，萬科面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力大增。

　　更何況，作為挑戰(zhàn)者的保利和中海，還具備萬科無法企及的優(yōu)勢(shì)——作為央企的代表，保利和中海具有土地獲取和銀行融資方面先天性的優(yōu)勢(shì)。今年以來，土地市場(chǎng)上以央企為代表的國資背景房企，以“挾天子”之勢(shì)，將以萬科為代表的民企打得落花流水，就充分證明現(xiàn)如今的市場(chǎng)上國字頭房企意味著什么。

　　王石被拉下圣壇

　　作為萬科董事長(zhǎng)的王石，其聲譽(yù)也隨著萬科的成長(zhǎng)和他攀登上的座座高峰節(jié)節(jié)升高。2007年底他的“拐點(diǎn)論”得到2008年的嚴(yán)冬驗(yàn)證時(shí)，王石的聲譽(yù)達(dá)到了巔峰。萬科領(lǐng)先行業(yè)半年之多的降價(jià)促銷加快現(xiàn)金回收力度等措施更是使王石戴上了“樓市先知”的桂冠。然而，好景不長(zhǎng)，意外的金融危機(jī)打亂了房地產(chǎn)的調(diào)整節(jié)奏，利好政策加上天量放貸，房地產(chǎn)從寒冬迅速回暖并轉(zhuǎn)向酷暑，而萬科卻被狂熱的人流拋在了理智的冬天。

　　在王石的拐點(diǎn)論指導(dǎo)下，萬科采取了以減少庫存、升級(jí)產(chǎn)品為主導(dǎo)的防御性戰(zhàn)略，在地價(jià)最低的2008年第四季度和今年第一季度，萬科一共才拿了3塊地，總計(jì)建筑面積僅40萬平方米。而保利地產(chǎn)僅在2008年12月就以總計(jì)18億元的低價(jià)，在上海、重慶、成都拿下三塊總建筑面積達(dá)100萬平方米的土地。

　　棋差一籌的策略導(dǎo)致萬科很是被動(dòng)，雖然從5月份起，萬科奮起直追，僅僅4個(gè)月的時(shí)間，就在全國十多個(gè)城市拿下31塊、總計(jì)820萬平方米的土地儲(chǔ)備，但因?yàn)殄e(cuò)過了地價(jià)最低點(diǎn)，萬科今年獲得的土地平均樓面地價(jià)為2730元/平方米，高于2008年。

　　“拐點(diǎn)論”被意外打破后，王石的威信也遭到市場(chǎng)甚至包括萬科公司內(nèi)部的質(zhì)疑。據(jù)萬科內(nèi)部人士講，萬科內(nèi)部已出現(xiàn)兩派，目前王石說話已不算數(shù)了。

　　隨著王石在萬科內(nèi)部權(quán)威性的動(dòng)搖，萬科的發(fā)展策略也在出現(xiàn)調(diào)整，如萬科副總肖莉表示要加大產(chǎn)品線中高端物業(yè)的比例，副總裁毛大慶則流露出向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的意圖。業(yè)內(nèi)人士表示，這都說明萬科正處于一個(gè)變化轉(zhuǎn)折的時(shí)期。