- 猜想

　　營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是否延續(xù)對(duì)市場(chǎng)有著截然不同的影響，如果優(yōu)惠停止至少將影響60%以上二手房的成交，但時(shí)至今日暫無(wú)準(zhǔn)確定論。目前業(yè)內(nèi)對(duì)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的走向會(huì)給樓市帶來(lái)怎樣的影響有多種猜想。

　　續(xù)期猜想

　　五年內(nèi)房源或成交易重點(diǎn)

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，隨著30歲以下購(gòu)房群體的比例日益增加，次新房的潛在需求也在加大。因此，一旦營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策續(xù)期，那么五年內(nèi)房產(chǎn)得到了重大扶持，成交也必然再次走高，甚至有可能成為二手房市場(chǎng)的主流交易房源。

　　另外政策一旦續(xù)行，公布的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也至關(guān)重要，越臨近年底公布，需求提前釋放的可能性也越大，這樣一來(lái)，反而將抑制續(xù)行之后的成交不會(huì)明顯走高。

　　不續(xù)期猜想

　　需求轉(zhuǎn)向5-10年二手房

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析，當(dāng)前五年內(nèi)二手房成交均價(jià)比5-10年二手房高出3%以上，在價(jià)格上已處于一個(gè)相對(duì)高位，一旦營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策不續(xù)行，五年內(nèi)二手房的成本再次增加，會(huì)迫使一部分需求轉(zhuǎn)向5-10年二手房，這樣一來(lái)，二手房成交格局將被打亂。此外，還有可能造成一部分需求的觀望情緒和五年內(nèi)二手房短期內(nèi)成交進(jìn)一步下降的局面。

　　營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策不延續(xù)，從交易量上看，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易造成“轄制”，引發(fā)需求“短板”。從影響群體來(lái)看，交易成本的增加將主要影響初次置業(yè)群體為主的剛性置業(yè)群體。

　　折中猜想

　　2年內(nèi)房產(chǎn)收取全額營(yíng)業(yè)稅

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部認(rèn)為，2009年的樓市高峰可以說(shuō)產(chǎn)生在2008年樓市調(diào)整不充分的情況下，管理層為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致的出口萎縮，而被迫用金融及交易政策將樓市作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段，今年樓市已經(jīng)明顯出現(xiàn)了市場(chǎng)房?jī)r(jià)與需求脫節(jié)的情況。但是預(yù)計(jì)完全取消優(yōu)惠政策的可能也不大，政策的調(diào)整有可能改成5年內(nèi)房源再交易按照差額收取營(yíng)業(yè)稅。而2年內(nèi)再交易的則可能收取全額營(yíng)業(yè)稅。這樣不僅可以抑制市場(chǎng)操作，也可以使得剛性需求依然有購(gòu)房的機(jī)會(huì)。

　　新政猜想

　　新政抵消優(yōu)惠到期的影響

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬表示，今年的樓市行情不能看作哪一項(xiàng)，或者幾項(xiàng)政策影響的結(jié)果，而是多重因素影響的合力。

　　牟增彬認(rèn)為，盡管今年的政策對(duì)市場(chǎng)起到了支持作用，但是這種交易量和價(jià)格的上漲是一種不健康的狀態(tài)，因此，目前需要有一些變化，來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)合理健康地發(fā)展，目前我們無(wú)法排除明年會(huì)出臺(tái)影響力更大的政策，來(lái)抵消因取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策帶來(lái)的影響。

　　- 觀察

　　政策利弊會(huì)隨時(shí)間而“倒掛”

　　支撐目前樓市交易量及價(jià)格的主要原因依然是寬松的貨幣政策及較低的交易環(huán)節(jié)費(fèi)用，但是，記者注意到，一部分的業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)，有一種自我設(shè)定前提的傾向：只要政策不改，價(jià)格就不會(huì)拐點(diǎn)，這一說(shuō)法明顯不正確。

　　因?yàn)�，理論上說(shuō)，如果政策支撐了不理性的價(jià)格，則樓市積壓的風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)以更大的壓力來(lái)抵消政策的支撐作用，這只是時(shí)間問(wèn)題。

　　就房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需的意義而言，商品房的建設(shè)才能對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有拉動(dòng)作用，而從目前房源交易構(gòu)成來(lái)看，二手房占據(jù)60%以上，而商品房比例越來(lái)越少。

　　二手房市場(chǎng)僅僅是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的流通渠道，對(duì)一手商品房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大起到的作用是間接的。從這種意義上講，二手房的優(yōu)惠政策即使不變，如果一手商品房的交易量上不去，隨著時(shí)間的延續(xù)，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)拉動(dòng)內(nèi)需的意義也會(huì)逐步減少；相反，樓市靠?jī)?nèi)部循環(huán)炒作來(lái)拉高價(jià)格，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大，政策利弊的比例會(huì)逐漸倒掛。

　　比如，依靠信貸政策購(gòu)房的低收入人群必然會(huì)縮緊其他的消費(fèi)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺少購(gòu)買(mǎi)力，這都支撐不了房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲，還會(huì)增加越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　以今年的漲幅，業(yè)內(nèi)算了一筆賬，如果價(jià)格回到年初水平，那么在今年6月以來(lái)買(mǎi)房的十幾萬(wàn)套房源大部分將變成負(fù)資產(chǎn)；為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，目前的利率是近5年來(lái)最低，按照一套貸款100萬(wàn)的房源計(jì)算，20年月供大概為6000元左右，如果一旦出現(xiàn)通貨膨脹，利率必然上調(diào)，若恢復(fù)到2008年底的水平，這部分月供就將超過(guò)7500元，銀行會(huì)面臨極大的斷供風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，樓市的政策要與時(shí)俱進(jìn)，一成不變的思路是不可取的。