多方面入手破解難題

　　物業(yè)糾紛矛盾錯綜復(fù)雜，具有發(fā)生頻率高、涉及面廣、群體性強(qiáng)的特征，極易造成社會生活中局部區(qū)域不安定，而預(yù)防和化解這一矛盾需要系統(tǒng)的、多方位的努力。

　　一是健全相關(guān)法律法規(guī)和政策制度體系。

　　有關(guān)專家指出，國務(wù)院出臺《物業(yè)管理條例》立足于依法行政，與民事糾紛審判的側(cè)重點有所不同，因此應(yīng)就審判實踐中如何更好地適用條例做進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確，明確和細(xì)化物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理行業(yè)盡快納入法制化和規(guī)范化軌道，同時也為法院審理物業(yè)糾紛案件提供較為充分的法律依據(jù)。

　　針對業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難，劉建國建議，應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)立法，比如將首次召集業(yè)主大會作為居委會的一項職責(zé)，房地產(chǎn)行政主管部門等部門負(fù)責(zé)監(jiān)督，以保障業(yè)主大會順利召開和業(yè)主委員會順利產(chǎn)生，對開發(fā)商、物業(yè)公司等不配合和阻礙行為設(shè)定處罰措施，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立難、換屆選舉不規(guī)范等誘發(fā)的不穩(wěn)定因素問題。

　　二是建立和完善監(jiān)督機(jī)制。

　　張淑珍、李桂玲等認(rèn)為，政府應(yīng)加大監(jiān)督力度，在物業(yè)管理資質(zhì)監(jiān)管、指導(dǎo)成立業(yè)主委員會、確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督落實等方面承擔(dān)更多責(zé)任，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，嚴(yán)格物業(yè)企業(yè)市場準(zhǔn)入和資質(zhì)管理，這一點對前期物業(yè)企業(yè)尤為必要，指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴(yán)密、完備的物業(yè)服務(wù)合同，并設(shè)立專門監(jiān)督機(jī)構(gòu)對開發(fā)商和物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督，統(tǒng)一受理業(yè)主投訴，同時定期主動征求小區(qū)業(yè)主意見和對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行達(dá)標(biāo)考評，推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)量認(rèn)證，完善物業(yè)企業(yè)信用跟蹤制度，制裁開發(fā)商和業(yè)主違規(guī)違約行為，科學(xué)核定不同級別的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)業(yè)主、業(yè)主委員會的申請或人民法院的委托對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行認(rèn)證或鑒定以拓寬業(yè)主取證渠道。

　　三是賦予業(yè)主維權(quán)便捷的法律救濟(jì)途徑。

　　楊建援以及南開大學(xué)法學(xué)院教授陳耀東等認(rèn)為，目前反對業(yè)主委員會具有訴訟主體地位的理由主要集中于其沒有獨立享有所有權(quán)的財產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)，不具備完全責(zé)任能力，這種認(rèn)識顯然將業(yè)主委員會與其代表的利益最終歸屬主體———業(yè)主割裂開來。在目前我國房地產(chǎn)市場和物業(yè)服務(wù)市場尚不完善的情況下，賦予業(yè)主更為便捷的法律救濟(jì)方式十分必要，應(yīng)盡早明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格，這對于業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益至關(guān)重要，但在訴訟活動中應(yīng)進(jìn)行必要的合法性審查，以防止發(fā)生少數(shù)人操控業(yè)主委員會，濫用訴權(quán)使業(yè)主共同利益受損的情形發(fā)生。

　　四是加強(qiáng)對前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)程序的規(guī)范和監(jiān)管。

　　劉建國建議，有關(guān)部門應(yīng)規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)程序，嚴(yán)格監(jiān)督前期物業(yè)管理公司的選聘，力保招投標(biāo)工作透明化、公正化，不宜將前期物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部交由開發(fā)商自主確定。在條件成熟情況下可規(guī)定實行回避制度，限制開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標(biāo)活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益聯(lián)系，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)自身的激勵機(jī)制。

　　五是建立多部門聯(lián)動機(jī)制，加大調(diào)解力度。

　　民革天津市委員會通過大量調(diào)研認(rèn)為，一方面，物業(yè)管理中存在的問題往往涉及市容環(huán)衛(wèi)、城管、公安等多個職能部門，單靠物業(yè)管理主管部門不能解決全部問題，應(yīng)建立由主管部門、街道辦事處、居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，以及多層次、多部門組成的社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制和機(jī)構(gòu)。另一方面，由于業(yè)主多采取拒繳物業(yè)費(fèi)形式對抗物業(yè)糾紛，多數(shù)物業(yè)管理糾紛案件中被告方多為多個業(yè)主，如果一味機(jī)械判決，對眾多敗訴業(yè)主一同實施強(qiáng)制執(zhí)行，容易造成業(yè)主同物業(yè)公司的對立加劇，嚴(yán)重影響社區(qū)的和諧和穩(wěn)定，因此法院應(yīng)依法加大糾紛調(diào)解力度。

　　六是對業(yè)主的舉證能力進(jìn)行救濟(jì)。

　　天津市第二中級人民法院研究室副主任王玉霞說，物業(yè)管理的質(zhì)量優(yōu)劣缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同又不可能做出詳細(xì)規(guī)定，而業(yè)主受渠道和手段的限制很難在法庭規(guī)定的舉證期限內(nèi)搜集到充分有利證據(jù)來證明服務(wù)瑕疵的存在，因此應(yīng)對業(yè)主的舉證能力進(jìn)行救濟(jì)，明確物業(yè)管理企業(yè)的舉證責(zé)任，嘗試用“表見證明”法則來減輕業(yè)主的舉證負(fù)擔(dān)。只要業(yè)主對瑕疵存在的證明達(dá)到了“表見真實”的程度就視為其完成舉證，而該抗辯不成立的證明責(zé)任應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)移。物業(yè)管理企業(yè)在訴訟中不僅要提供營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、收費(fèi)許可證等合法經(jīng)營的證據(jù)，還要提供能夠證明其規(guī)范經(jīng)營的證據(jù)，作為法院間接認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)適當(dāng)履行服務(wù)義務(wù)的依據(jù)。( □本報記者　劉元旭 )