“融資-拿地”模式成型新開工大干快上，資金火上澆油

　　萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示，目前萬科的資金狀況可以滿足正常經(jīng)營的需求，但從公司持續(xù)增長和發(fā)展的角度，進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力是有必要的。

　　截 至 今 年 年 中 萬 科 持 有 現(xiàn) 金268.8億元。不過，考慮到萬科的經(jīng)營節(jié)奏已經(jīng)加快，預(yù)計(jì)下半年的資金支出會顯著提高。公開信息顯示，5月以來萬科新增項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)明顯增加，共獲取了19個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)金額總計(jì)約110億元。此外，萬科在中期報(bào)告中宣布09年的計(jì)劃開工面積由原先的403萬平米上調(diào)為585萬平米，上調(diào)幅度達(dá)45%。這意味著未來的資金需求將大幅提升。

　　萬科表示，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而萬科的開發(fā)規(guī)模又在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，資金需求量大。截至中期萬科共有在建項(xiàng)目100個(gè)，擬建項(xiàng)目53個(gè)，合計(jì)153個(gè)項(xiàng)目需要后續(xù)投入。一方面萬科必須保持足夠的資金協(xié)調(diào)項(xiàng)目的發(fā)展。另一方面，雖然萬科并不主張過多的土地儲備，但從可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，也有必要及時(shí)補(bǔ) 充 一 些合 適 的 項(xiàng) 目 資源。此次融資如果能順利進(jìn)行，對萬科未來兩到三年的發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。

　　截至中期時(shí)，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為66.4%，進(jìn)一步債權(quán)融資的空間不大。根據(jù)理論測算，如果此次成功融資112億元，融資后其資產(chǎn)負(fù)債率有望進(jìn)一步下降至60.9%左右，公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)將更加穩(wěn)健，現(xiàn)金比率也將進(jìn)一步提升，未來的項(xiàng)目開發(fā)與項(xiàng)目拓展將具有更大的資金空間。

　　中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵認(rèn)為，由于今年以來金融政策較為放松，開發(fā)商已重啟“融資-拿地”的運(yùn)作鏈，這一趨勢在未來還將持續(xù)。

　　今年二季度以來萬科的拿地步伐明顯加快，不過，在具體項(xiàng)目獲取上萬科表現(xiàn)出了更多的謹(jǐn)慎。譚華杰表示，今年萬科的拿地策略是“精挑細(xì)選，把握機(jī)會”，重點(diǎn)會關(guān)注新增項(xiàng)目的價(jià)格合理性和風(fēng)險(xiǎn)性，并且不會購買只有基于房價(jià)快速上漲才能贏利的項(xiàng)目。

　　最明顯的例子是，萬科今年以來新增的土地大多集中于二三線城市。公司在中報(bào)中對此進(jìn)行了解釋：“一線城市的土地競爭相對其它城市更加激烈，為了保證項(xiàng)目的收益水平，公司本年新增的項(xiàng)目多數(shù)位于沈陽、鞍山、青島、無錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市�！�

　　申銀萬國認(rèn)為，萬科目前資金狀況較優(yōu)，募投若順利完成為騰挪更多資金獲取土地儲備打下基礎(chǔ)。由于上半年房地產(chǎn)市場銷售超預(yù)期回升，使得公司現(xiàn)金流和資金狀況大幅提升。

　　按照目前的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和全年600億左右的銷售回款預(yù)期，考慮到適度的現(xiàn)金儲備，申銀萬國認(rèn)為，公司全年可動用獲取土地的金額基本在300億左右，此次融資若能順利完成，公司可利用獲取土地資源的資金將進(jìn)一步大幅提高。

　　旁邊報(bào)道

　　萬科的觀點(diǎn)：部分地區(qū)房價(jià)面臨一定上漲壓力

　　作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，萬科的觀點(diǎn)一直備受關(guān)注，昨天萬科對于目前市場發(fā)表了看法。萬科認(rèn)為，上半年在多重因素的推動下，此前積累的自住型需求集中釋放，市場成交量明顯回升。由于存貨去化消化過快，而短期內(nèi)新房供應(yīng)難以相應(yīng)增加，因此部分地區(qū)的價(jià)格面臨一定的上漲壓力。預(yù)計(jì)三季度時(shí)新房供應(yīng)仍然會有一定緊張，但年底隨著新房供應(yīng)的增加，供需關(guān)系將得到緩解。

　　7月份一些城市的住房成交量環(huán)比有所下降，原因是多方面的。從供需關(guān)系看，7月份主要城市的批售比仍然維持高位，說明新房供應(yīng)仍然比較緊張，這在一定程度上會影響市場銷售。另一方面，部分地區(qū)房價(jià)前期上漲較快，以及二套房貸政策所釋放出的適度收緊的信號，都有可能對成交量產(chǎn)生影響。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度而言，二套房貸政策所釋放出的信號，有利于防止房地產(chǎn)市場向過熱發(fā)展，抑制價(jià)格的過度上漲，避免市場因短期內(nèi)供需關(guān)系的變化而出現(xiàn)大的波動，對于行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展是有利的。

　　本報(bào)記者　戎明邁　周燕妮　張建明