因火爆銷售已回籠巨量資金的開(kāi)發(fā)商，在博弈中已經(jīng)重掌主動(dòng)權(quán)

　　近期，部分一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“降溫”態(tài)勢(shì)，承載了“金九銀十”愿望的秋季樓市開(kāi)局平淡，部分城市還出現(xiàn)了零星的“降價(jià)促銷”。在此背景下，一些“專家”又開(kāi)始議論，樓市是否出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”？

　　經(jīng)歷了數(shù)月的高歌猛進(jìn)之后，樓市回落在意料之中，這也說(shuō)明市場(chǎng)沒(méi)有脫離理性軌道。不過(guò)，必須看到，在這一波熱銷行情中，開(kāi)發(fā)商已回籠大量現(xiàn)金，實(shí)力已今非昔比。此外，眼下一線城市依然在上演地價(jià)飆漲、爭(zhēng)奪“地王”的場(chǎng)面。因而，期望樓市就此出現(xiàn)“拐點(diǎn)”有些一廂情愿。市場(chǎng)各方的博弈仍將繼續(xù)，政府調(diào)控的“精細(xì)化”面臨考驗(yàn)。

　　“降溫”是調(diào)整的必然

　　經(jīng)一段時(shí)間的高速增長(zhǎng)后，進(jìn)入9月以來(lái)，部分一線城市樓市有所“降溫”。比如，北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月首周(8月30日-9月5日)北京市住宅(含保障性住房)簽約量為3289套，與8月首周相比下跌20%；簽約住宅均價(jià)為12640元/平方米，比8月首周下降30%。

　　此外，9月9日-14日，北京商品住宅期房日均成交量為326套，創(chuàng)下3月以來(lái)今年日均成交量新低。在另一個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”城市上海，也出現(xiàn)類似情況。易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月7日-13日上海新建商品住宅成交均價(jià)為15353元/平方米，較前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均價(jià)已連續(xù)4周回落，成交量也逐周下滑。

　　往年，秋季往往是樓市的熱銷期，故有“金九銀十”之說(shuō)。但京、滬兩地9月樓市的平淡開(kāi)局，讓人對(duì)今秋房地產(chǎn)市場(chǎng)不敢太過(guò)樂(lè)觀。

　　實(shí)際上，樓市的“降溫”是市場(chǎng)自行調(diào)整后的必然結(jié)果。梳理近6個(gè)月有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就不難發(fā)現(xiàn)一線城市樓市“降溫”的“路線圖”。比如，今年3月起上海商品住宅成交量逐月快速上漲，至6月達(dá)到219萬(wàn)平方米的高點(diǎn)，隨后環(huán)比便出現(xiàn)下跌。8月，上海商品住宅供應(yīng)量雖達(dá)145萬(wàn)平方米，為今年以來(lái)的最高，但成交量?jī)H為166萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌14.5%。進(jìn)入9月，成交量依然繼續(xù)萎縮。廣州的情況也類似，月成交量自今年5月達(dá)到141萬(wàn)平方米的高點(diǎn)之后，便逐月下跌；8月的成交量?jī)H為61萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌15.7%。

　　須知，此前房?jī)r(jià)的快速上漲與投資需求助推密切相關(guān)，比如上海豪宅8月的單月成交量就超過(guò)上半年總和，由此樓市均價(jià)一度逼近2萬(wàn)元/平方米。而在房?jī)r(jià)高企之際，剛性需求已遭壓縮，觀望氣氛重新出現(xiàn)。隨著高檔住宅、豪宅成交的減量，住房均價(jià)回落本是意料之中。這也說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有脫離理性的軌道。

　　樓市拐點(diǎn)依據(jù)不足

　　這種波動(dòng)是市場(chǎng)規(guī)律主導(dǎo)下十分正常的現(xiàn)象，就此判斷樓市拐點(diǎn)明顯“依據(jù)”不足。

　　首先，不可“過(guò)度解讀”個(gè)別樓盤的打折現(xiàn)象。以上海顧村板塊樓盤為例。在此次打折之前，該樓盤的成交均價(jià)已由去年8月的5764元/平方米上漲至今年8月的1.15萬(wàn)元/平方米。有關(guān)統(tǒng)計(jì)還顯示，今年2月上海一手住宅均價(jià)為12842元，到8月已沖至18463元，漲幅為47.9%，實(shí)現(xiàn)高達(dá)5981元/平方米的飛躍。在這樣的“高臺(tái)”之上偶爾的降價(jià)，或許只是開(kāi)發(fā)商玩的小噱頭而已，其影響幾乎可以忽略不計(jì)。