真身難辨：

　　經(jīng)適房是保障房還是商品房？

　　從1998年到2003年再到2007年，中國住房保障制度在彷徨中走上了正確的道路，但短期內(nèi)面臨“歷史欠債”多和經(jīng)驗不足的問題。

　　近10年來，中國的住房制度經(jīng)歷了兩次深刻的變革。1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，提出：“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系�！�

　　但到了2003年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，上述目標(biāo)被修正為讓“多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應(yīng)，提高其在市場供應(yīng)中的比例�！迸c此同時，將經(jīng)適房的性質(zhì)定位為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。從此，中國房地產(chǎn)開始了瘋狂的市場化之旅。

　　從語義上看，應(yīng)當(dāng)把經(jīng)適房“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”的定位濃縮地理解為“商品房”。但“商品房”三字之前還綴有“政策性”三字，這便讓經(jīng)適房的真實性質(zhì)顯得撲朔迷離。龍斌認(rèn)為經(jīng)適房的本質(zhì)是保障房，但亦有不少學(xué)者認(rèn)為經(jīng)適房只是特殊的商品房而已。因為修建經(jīng)適房的開發(fā)商可以獲得一定的利潤。

　　經(jīng)適房的性質(zhì)認(rèn)定事關(guān)重大：如果經(jīng)適房不是保障房，那么，像王芳和黃某這樣的家庭根本就沒有被納入住房保障體系；或者說，他們并未獲得真正意義上的住房保障。如果經(jīng)適房不是保障房，而社會各界又用保障房的標(biāo)準(zhǔn)看待住在經(jīng)適房里的人，那么，社會整體的評判標(biāo)準(zhǔn)就會出現(xiàn)偏差。

　　中國掀起建設(shè)經(jīng)適房和廉租房的高潮，還是近在眼前的2007年的事。隨著樓價的飆升，老百姓、尤其是低收入家庭“住房難”問題日益凸顯，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》當(dāng)年出臺，首次明確提出“把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能”。

　　廉租房供應(yīng)量過少，是全國各大城市普遍存在的問題。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這主要是因為低收入群體最迫切需要的廉租房建設(shè)量，尚未納入現(xiàn)行的政府官員政績考核機(jī)制，“多蓋，不算政績；少蓋，也不會拿官員怎么樣”，更何況發(fā)展廉租房注定是“虧本買賣”，而修建經(jīng)適房至少不會虧本，導(dǎo)致財政投入明顯偏少。

　　當(dāng)然，廉租房的機(jī)制性奇缺正在得到一定程度的改善。今年年初，廣州市住房保障辦有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，廣州市2009年、2010年計劃開工建設(shè)408萬平方米保障性住房，其中廉租住房與經(jīng)適房的比例為2：1，將適當(dāng)減少經(jīng)適房建設(shè)，加快廉租住房建設(shè)。為加快解決低收入群體住房難題，廣州市還將在市場上收購50平方米以下、價格合適的二手房以補充保障性住房的房源。根據(jù)規(guī)劃，廣州將在2012年內(nèi)解決今年“廣州住房困難調(diào)查”中統(tǒng)計出的77177戶低收入住房困難戶的住房問題。

　　對癥下藥：

　　補“磚頭”，還是補“人頭”？

　　在實物補貼和貨幣補貼之間，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場的波動情況，審時度勢地對癥下藥。

　　今年6月29日，廣州市委常委、常務(wù)副市長蘇澤群表示：符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的市民，可以拿政府的補貼自己去購房。目前，該政策正在研究之中。

　　政府直接補貼市民，即“補人頭”，明顯地區(qū)別于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度下補貼開發(fā)商利潤的“補磚頭”政策。

　　中山大學(xué)社會保障與社會政策研究所研究員朱亞鵬認(rèn)為，采用實物(按房)補貼或貨幣補貼，在特定的時間選擇不同的補貼方式，效果大不一樣。實物補貼，是補供方(開發(fā)商)；貨幣補貼，是補需方(購房者)。實物補貼將解決一部分低收入者的住房問題，同時也可以有效地穩(wěn)定房價；但限制了買房者和租房者的選擇權(quán)——比如區(qū)位、朝向等。而貨幣補貼可以彌補實物補貼的不足——賦予買房者選擇權(quán)。但是補貼的規(guī)則制定有難度，比如發(fā)了補貼能不能買到房、補多少才算公平、在補貼過程中如何保證初衷的實現(xiàn)等，都需慎重考慮。

　　另外，在房價高時，應(yīng)該補實物(按房)，這不僅可以抑制房價，同時也能有效地對買不起房的購房者進(jìn)行補助；而在房價低時，尤其是樓市供大于求的情況下，則可以考慮貨幣補貼。

　　龍斌認(rèn)為，與實物補貼一樣，貨幣補貼同樣面臨監(jiān)管風(fēng)險。