●市場調研●
樓市泡沫受熱不均
二環(huán)均價微漲 五環(huán)外直逼15000元/平方米
2009上半年,房地產市場經歷的是一場風云迭起的突變,短短幾個月從谷底走到了巔峰,漲價已經是普遍現象。
據了解,隨著6月份通州九棵樹地塊以17.4億元成交,北京五環(huán)外樓盤迅速掀起一輪漲價狂潮。以作為北京居住熱點之一的北五環(huán)“亞奧區(qū)域”為例,北苑區(qū)域房價已經高達13000元/平方米左右,位于立水橋區(qū)域的東方郁金香價格已經漲到了11600元/平方米,合立方預計均價將超過15000元/平方米,朝陽區(qū)北五環(huán)外的“潤澤悅溪”目前價格高達16000元/平方米,半年時間上漲81.8%。不少“80后”購房者表示,加上雙方家長積蓄想在北京五環(huán)外買房都已經很難。
北京中原房地產經紀有限公司投資顧問部總經理張坤昱強調,樓市泡沫的關鍵在于后續(xù)消化,后續(xù)能夠穩(wěn)定發(fā)展就不存在泡沫風險。目前北京市場五環(huán)外地區(qū)缺乏發(fā)展規(guī)劃及實力配套支撐,當前如此高房價主要是由過高的地價引起的哄抬效應,并不屬于正常價格范疇。三位操盤手接著談到,相對于五環(huán)外非理性的漲價潮,內城傳統(tǒng)核心地段反而表現平穩(wěn)。
以二三環(huán)為主的內城區(qū)域,由于地段的稀缺性、產品的高端性,在07年到08年中出現了一輪價格高峰,在08年下半年整體經濟下滑情況下,內城區(qū)域的房屋售價下降幅度較四環(huán)外項目小很多。而隨著樓市回暖,內城樓盤售價也表現企穩(wěn),較07年最高價格持平或略有上漲,漲幅在7%-10%。與四環(huán)外、五環(huán)外價格漲幅基本超過70%的項目相比,內城產品的泡沫論幾乎無法支撐。
以西二環(huán)廣安門區(qū)域為例,07年下半年該區(qū)域新盤平均價格在22000元/平方米(毛坯),而本月開盤的該區(qū)域紅山世家目前的售價為245000元/平方米(精裝修),可見內城產品目前售價維持07年最高水平,與城郊暴漲項目相比,價格泡沫化并未顯現。
二環(huán)沿線項目總體供應量小,區(qū)域稀缺價值優(yōu)勢獲得投資人士普遍認同,高價格具備有力支撐,受市場影響較小,因此長期受到投資者熱捧。區(qū)域內項目如紅山世家、凱德華璽等往往一開盤便形成搶購風潮就是市場最真實的反映。
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