二手成交量下滑,樓市進入下行通道?專家把脈樓市“望聞問切”

　　股市振蕩 樓市未必振蕩

　　近段時間樓市成交量下滑，與樓市關系密切的股市急挫等消息頻出，人們不禁質疑，這是否意味著樓市即將要進入下行通道呢？為此，記者帶著購房者的三大疑問逐一采訪廣州市三大地產(chǎn)中介行有關人士，為讀者探探未來樓市的走勢。

　　進入下行通道？成交量下滑未必可怕

　　中原地產(chǎn)研究部瞿中奇表示，7月二手成交量明顯下滑，主要是近兩三個月樓價上漲過快，買家一時未能接受，因而轉為觀望，這是正常的現(xiàn)象。中原成交數(shù)據(jù)顯示，全市6月二手均價為9675元/m2，7月二手均價為9777元/m2。8月17日~23日中心六區(qū)二手成交均價為10556元/m2，環(huán)比上升8.08%。由此可見，7月成交量雖有所下降，但絕對值仍處于高位，屬于較活躍期，現(xiàn)時說樓市進入下行通道為時尚早。

　　瞿中奇指出，“下行通道”是指一個長期的過程，一般指一年或以上更長時間。目前成交量放緩屬于樓市的短期調(diào)整，只是暫時現(xiàn)象，待買家適應市場變化后，預計8月、9月成交量會趨向平穩(wěn)。

　　合富置業(yè)許益民表示，經(jīng)過前段時間成交量急劇攀升，現(xiàn)時成交量會出現(xiàn)正常收縮，這對后市是有利的。正常的市場波動是健康的，樓市成交量若是長時間維持高位，反而不正常。

　　許益民認為，從目前情況來看，價格仍維持高位運行�，F(xiàn)時，某些樓盤價格還在升的，如部分保值力強的高檔盤價格還在上升，甚至在同一小區(qū)內(nèi)樓王的價格也不斷上升。成交量的適度回調(diào)，并不代表市場已進入下行通道。事實上，市場買賣雙方心中都有數(shù)，市場暫時平靜，實際上是正積聚下輪向上的能量，預期后市仍會以保持穩(wěn)健為主。

　　股市升樓市升？樓股聯(lián)動不是必然

　　近幾個月樓價持續(xù)走高，而股市卻從3400點附近大幅下跌。廣東中原李粵湘認為，股市下跌并非受實體經(jīng)濟影響，更多是投資者信心受政策因素影響。前段時間股市上漲趨勢出現(xiàn)后，大量熱錢流入市場，短期內(nèi)新開戶數(shù)大增。這部分新增的買家，多為短線投資、投機炒家。當中央貨幣政策微調(diào)、“二套房貸”收緊等消息頻傳，部分投資者信心受到動搖，紛紛套現(xiàn)離場轉而觀望，股市持續(xù)下跌。

　　資金的出逃是否會流入樓市？李粵湘表示不一定。首先，股市與樓市是兩個不同的行業(yè)，兩者操作差別相當大，樓市交易較股市交易要復雜，獲利周期也較長。習慣了短炒獲利的股民不會輕易轉投樓市，股市下滑只是股民信心不強，短暫抽資離場，待政策明確后，這部分投資者又會重投股市；其次，目前樓價處于高位，對于投資者來說，獲利不大，不是入市的好時機；另外，現(xiàn)時投資渠道多樣，投資者除樓市和股市，還有很多的選擇。因此從股市套現(xiàn)資本未必會流向樓市，不會加助推高樓價。

　　合富置業(yè)許益民表示，股市升跌對樓市是一件好事，無論股市處于什么波段，都會有“新人”加入樓市，原因在于：有人“心血少”，就會“落袋為安”買樓求穩(wěn)��；有人求搏殺，就會賣樓入股市。投資者有買有賣，這都有助樓市交投活躍。

　　滿堂紅研究部肖文曉表示，目前涌現(xiàn)一種理財型的購房需求，這個新的買樓群體的產(chǎn)生與目前的經(jīng)濟形勢有很大關系。目前金融市場的流動性泛濫，人們對通脹有擔憂，如何讓手頭的存款不貶值已是社會熱門的話題。在此背景下，上半年不少人紛紛把錢投入到股市和樓市中去，促成了股市和樓市的繁榮。如今股市開始出現(xiàn)異常波動，樓市則繼續(xù)保持堅挺，部分資金為規(guī)避風險轉投樓市并不奇怪。

　　年底會有小高潮？業(yè)內(nèi)人士意見分歧

　　中原地產(chǎn)李粵湘分析，7月、8月份是樓市的傳統(tǒng)淡季，樓價持續(xù)高企，買家觀望情緒漸濃，成交放緩，必然會導致成交量下滑。目前一手市場推貨量少，貨源待10月黃金周再推出市場。而二手市場方面，業(yè)主、買家對市場產(chǎn)生分歧，業(yè)主看好后市，“惜售”心態(tài)日益加重；買家則以觀望為主。

　　滿堂紅研究部有關人士認為，下半年政府依然會繼續(xù)執(zhí)行鼓勵住房消費的政策，所以樓市在年內(nèi)不太可能出現(xiàn)拐點。不過，政府近來重申嚴格執(zhí)行“二次房貸”政策，相信未來樓價的漲勢會受到抑制，穩(wěn)定在一個較高的水平。

　　滿堂紅人士表示，由于目前樓價已超過“07年高峰”，越來越多的自住型買家被逼退出市場，投資者已成為維持樓市高成交量的主力。不過，中國實體經(jīng)濟未有明顯起色，股市大幅跳水，顯示投資信心不足，加上“二套房貸”政策收緊，投資者入市更謹慎，最終會導致成交量下跌。在政策未明確的情況下，2010年樓市將是一個未知數(shù)，故此未來樓市又將進行新一輪博弈，價格會保持高位而成交量將逐步下跌。 （記者李鳳荷）