國(guó)土部：每年供應(yīng)的土地開發(fā)商都建不完

　　針對(duì)近期部分開發(fā)商“保18億畝紅線導(dǎo)致建設(shè)用地供應(yīng)量不足”、“地荒引發(fā)房?jī)r(jià)飛漲”的言論，國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智回應(yīng)：我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)用地預(yù)留數(shù)量是足夠的，對(duì)開發(fā)商閑置及低效利用土地，國(guó)土部將進(jìn)一步予以規(guī)范。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，最近有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量?jī)?chǔ)備土地成為媒體關(guān)注熱點(diǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“囤積”土地不及時(shí)開發(fā)，會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供求緊張程度。人為哄抬地價(jià)，不利于市場(chǎng)健康發(fā)展。為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“囤積”土地，縮短土地開發(fā)周期，促進(jìn)供應(yīng)土地及時(shí)開發(fā)，盡快形成商品住宅供應(yīng)。

　　國(guó)土資源部明確表示，在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地。今年以來，由于拉內(nèi)需保增長(zhǎng)的需求加上土地審批程序的簡(jiǎn)化，各地用地量持續(xù)增加。國(guó)土資源部耕地保護(hù)司司長(zhǎng)、中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱留華說：“差不多(同比)增長(zhǎng)20%左右，是在控制的范圍之內(nèi)�！�

　　據(jù)記者了解，國(guó)土部防開發(fā)商“圈地”在去年就明確指定了一系列具體措施：一是要求實(shí)行“凈地”出讓。對(duì)于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。大宗地出讓不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不利于市場(chǎng)調(diào)控，要控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。三是規(guī)定每宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間。每宗地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)形成住房有效供應(yīng)。第四是加大閑置土地處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，堅(jiān)決無償收回。

　　就囤地和房?jī)r(jià)問題，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌近期表示，如果土地供應(yīng)量加大后依然供不應(yīng)求，說明供應(yīng)不足。他認(rèn)為，前幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策各方面不支持供應(yīng)量�，F(xiàn)在的情況是在放松銀根的同時(shí)，在保護(hù)18億畝耕地的前提下也要放松地根，因?yàn)樵缴俨艜?huì)越囤積。

　　不過，放松地根的說法似乎難以獲得土地管理部門的認(rèn)可。在今年兩會(huì)期間，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史曾強(qiáng)調(diào)，在保增長(zhǎng)和保耕地紅線兩大背景下，銀根可以松但地根不能松。

　　胡存智表示，目前及未來我國(guó)土地利用總體規(guī)劃已保證了城鄉(xiāng)發(fā)展基本條件。據(jù)國(guó)土部規(guī)劃，到2020年，城鄉(xiāng)建設(shè)用地按人均127平方米安排，這一數(shù)字發(fā)達(dá)國(guó)家是82平方米左右，發(fā)展中國(guó)家是87平方米左右，因此不存在“保耕地致建設(shè)用地供應(yīng)量不足”。此外，來自國(guó)土部的統(tǒng)計(jì)顯示房地產(chǎn)用地供應(yīng)依然“充足”，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)31198.01公頃(約合3.12億平方米)，占當(dāng)期土地供應(yīng)總量的32.7%。

　　胡存智表示，3.12億平方米的房地產(chǎn)供地面積都是指成交面積，并未涵蓋政府已經(jīng)有供地計(jì)劃但實(shí)際未成交的土地。目前并不存在土地供應(yīng)不足的問題，國(guó)土部門每年供應(yīng)的土地開發(fā)商都建不完。

　　專家：地方政府為開發(fā)商囤地提供溫床

　　長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價(jià)格，在業(yè)界一直被視為“絕密”，購(gòu)房者對(duì)此更是一頭霧水。雖然建設(shè)部對(duì)“地荒論”作出過駁斥，但記者發(fā)現(xiàn)，在不少地區(qū)，土地價(jià)格、待開發(fā)土地面積等信息之不透明、不對(duì)稱，已成為推動(dòng)住房?jī)r(jià)格飆升的重要因素。

　　“歷史的供應(yīng)過剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足，加劇土地供應(yīng)的‘時(shí)空’矛盾，此即囤地之禍。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示，政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲，囤積的土地自然就溢價(jià)，這就對(duì)存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵(lì)：閑置越久，溢價(jià)越多。于是，大量批而未動(dòng)的土地，通過所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，在三級(jí)市場(chǎng)上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。

　　易憲容認(rèn)為，就土地供應(yīng)而言，假設(shè)政府平均每年無條件地向全國(guó)開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來土地供應(yīng)量大大增加了，可是，這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬平方米，只拿出其中的3000萬平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。由此可見，如果一味強(qiáng)調(diào)供地，而忽視了供地后的嚴(yán)格監(jiān)管，增加土地供應(yīng)的實(shí)際效果將大打折扣。當(dāng)務(wù)之急是在增加土地供應(yīng)的同時(shí)，加強(qiáng)土地出讓后的開發(fā)利用監(jiān)管，實(shí)時(shí)公開開發(fā)商土地開發(fā)利用進(jìn)度，保護(hù)購(gòu)房者的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。同時(shí)，要問責(zé)縱容開發(fā)商囤地的地方政府，讓房地產(chǎn)開發(fā)中的腐敗現(xiàn)象無處藏身。

　　“首先是消化掉那閑置的57%的地塊，加大監(jiān)控懲治手段使這些土地從‘待開發(fā)’和‘規(guī)劃在建’的‘未知將來時(shí)態(tài)’轉(zhuǎn)化為‘現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)態(tài)’�！睆�(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，在此問題上，出售土地的政府權(quán)力在后續(xù)管理上不能缺位，如通過促進(jìn)規(guī)劃實(shí)施加大對(duì)開發(fā)商的督促處理力度；如對(duì)開發(fā)商建立誠(chéng)信檔案，一旦查明開發(fā)商囤地，將在土地市場(chǎng)上對(duì)其設(shè)立限制門檻等。對(duì)于開發(fā)商而言，則要言而有信，兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾，擔(dān)當(dāng)起和“地王”相稱的責(zé)任來，哪怕地價(jià)成本過高。其次是合理規(guī)劃土地資源，對(duì)于掛牌出售的土地不能一賣了之，對(duì)開發(fā)商購(gòu)地、開放、開盤、售房進(jìn)行全過程的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，有必要實(shí)行土地閑置風(fēng)險(xiǎn)金繳納制度，讓開發(fā)商無限承擔(dān)土地閑置的市場(chǎng)成本，防止風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給政府和買房者。此外，大眾輿論也不要炒作“地王”，避免造成市場(chǎng)誤導(dǎo)。對(duì)于實(shí)在消化不了的閑置地塊，由國(guó)家回籠統(tǒng)一調(diào)配。但是對(duì)于違約的一方，開發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格也要限制甚至取消。

　　“一些地方政府將土地作為城市經(jīng)營(yíng)的重要手段，也為土地商囤積居奇提供了溫床�！币�伯成表示，開發(fā)商手中究竟有多少閑置土地，對(duì)于這個(gè)影響住房消費(fèi)心理的重要問題，普通百姓是沒有知情渠道的。囤積土地是開發(fā)商利用不可再生資源待機(jī)獲取高額利潤(rùn)的重要方式，本該受到政府有關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管。但是，國(guó)家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風(fēng)潮，顯示出有關(guān)方面對(duì)此缺乏有效的制約手段。

　　“如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題�！币�伯成教授認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房?jī)r(jià)，務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià)，就必須保障土地的有效供應(yīng)，而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。

　　尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價(jià)格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來源；另一方面，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時(shí)，地方政府部門還要嚴(yán)格查處三級(jí)市場(chǎng)上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖，市場(chǎng)的有效供應(yīng)才可能保證。從遠(yuǎn)期來看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動(dòng)。(記者洛濤)