編者按 聽起來很美的“集智建房”成功的秘訣是什么？到底是誰、是如何操作的？參與購房者可以得到多大的優(yōu)惠？購房人需要履行什么義務(wù)？“集智建房”是否真能如某些媒體所言，起到平抑房價的作用？這種方式有沒有可能被復(fù)制從而規(guī)�；�發(fā)展？

　　“集智建房”江蘇試水

　　本報記者 李會報道

　　8月16日，全國首個成功拍得土地的“集智建房”項目在太倉正式開工，由此，8月份以來一直被熱炒的“集智建房”又取得新進(jìn)展。

　　嚷嚷了幾年的合作建房至今未能取得任何實質(zhì)性進(jìn)展，而“集智建房”甫一面世就伴隨著成功拍地的新聞，難怪“集智建房”會讓人另眼相看，也勾起了人們的濃厚興趣。

　　聽起來很美的“集智建房”成功的秘訣是什么？到底是誰、是如何操作的？參與購房者可以得到多大的優(yōu)惠？購房人需要履行什么義務(wù)？“集智建房”是否真能如某些媒體所言，起到平抑房價的作用？這種方式有沒有可能被復(fù)制從而規(guī)模化發(fā)展？

　　“集智建房”新鮮露面

　　8月6日，一則新聞讓一段時間以來為高房價所困的購房人精神為之一振。

　　當(dāng)日，上海16名自然人委托太倉麗晶公司在太倉拍得一幅占地4000平方米左右的住宅用地，成為全國第一個“集智建房”拍地且獲得成功的案例。

　　《新民晚報》《東方早報》《解放日報》《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等多家媒體爭相報道，“集智建房”的概念也在一夜之間家喻戶曉。

　　那么，到底什么是“集智建房”？

　　簡單來說，“集智建房”即意向購房人向開發(fā)商交付一定數(shù)額的保證金，然后開發(fā)商根據(jù)客戶的需要出資購買土地、建造房屋，最后購房人以較為低廉的價格購買房產(chǎn)，完成交易的一個房屋定制過程。

　　本次“集智建房”組織人、太倉麗晶置業(yè)有限公司副董事長、上海錢生輝投資咨詢有限公司老總錢生輝告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，“資”指的是用老百姓的資金去建房，而“智”指的是用投資者的錢、老百姓的智慧共同去建房。

　　那具體操作的流程是什么呢？

　　《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者先后根據(jù)錢生輝及其助理王龍敏的介紹得知，4月初，16名確定有購房意向的自然人交納保證金。4月30日，投資商上海勵精置業(yè)有限公司出資800萬元組建麗晶置業(yè)有限公司。通過具備資質(zhì)的麗晶置業(yè)拍得土地。8月16日，“集智建房”項目在太倉正式開工。

　　至此，16名購房人除了繳納每人5萬元的保證金之外不需要另交任何資金。一直到樓盤封頂，拿到預(yù)售許可證之后，參與購房者才交購房款。錢生輝稱，最快明年下半年就能正式交房。

　　據(jù)了解，新開工的項目一期樣板房總建筑面積約7000平方米，共有“疊加別墅”36套，每幢“疊加別墅”為兩層，約130平方米。該項目位于太倉的璜涇鎮(zhèn)，處于太倉市的東北部。除了16名購房人的房屋，剩余房屋將以市價出售，利潤歸投資商，目前具體價格尚未確定。

　　據(jù)稱，“集智建房”的概念是國外定制購房的演變，定制購房在國外非常普遍，并早已發(fā)展形成了專業(yè)的行業(yè)組織，如美國住房建造商協(xié)會(NAHB)對定制住宅所下的定義是：在客戶自己的土地上并按客戶的要求建造住宅。

　　錢生輝的助理王龍敏告訴記者，這16名參與購房的人可以以每平方米3000元的價格購房，而周邊鎮(zhèn)上的樓盤價格在3500元至4000元之間。

　　成功的“秘訣”

　　早在2004年，于凌罡就舉起了“合作建房”的大旗，一時應(yīng)者云集，被廣大購房者寄予厚望，但將近5年了，合作建房者們尚未成功拍得一塊土地。

　　在總結(jié)與“花園北路25號”擦肩而過的原因時，于凌罡指出，沒有得到政府支持是一大關(guān)鍵；而在總結(jié)失手東四十條地塊時，他則指出，是由于合作者們對“一起當(dāng)開發(fā)商賺錢”這一客觀事實的否認(rèn)，沒有及時達(dá)成一致，湊夠啟動項目所需要的必要資金(該地塊本打算委托專業(yè)機構(gòu)萬通購地開發(fā)，但購房者內(nèi)部意見并不一致)。

　　而回頭再分析太倉“集智建房”拍地的成功原因，則恰恰是在這兩點上都得到了解決。

　　此前錢生輝在上海也曾試圖操作“集智建房”，但因為沒有得到政府的支持，一直懸而未決，而此次拍地正是得到了太倉本地政府的大力支持。

　　此外，從設(shè)計、投資到建房，太倉項目請的都是專業(yè)人士和機構(gòu)。錢生輝稱，圖紙設(shè)計方面，邀請了旅居日本9年，長期從事城市規(guī)劃與建筑設(shè)計的資深設(shè)計師；而拍地、建房則由太倉麗晶置業(yè)有限公司完成，其母公司則是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、租賃置換、建筑施工、技術(shù)咨詢業(yè)務(wù)的上海勵精置業(yè)有限公司。

　　“我們都是請專業(yè)的公司、專業(yè)人士進(jìn)行操作。”錢生輝稱。

　　此間觀察人士指出，同樣號稱是購房者聯(lián)合起來回?fù)舾叻績r，但于凌罡倡導(dǎo)的合作建房更明顯地可以看到參與購房者的力量，但同時也正是這種力量使“眾口難調(diào)”的矛盾突出，效率降低；而錢生輝倡導(dǎo)的“集智建房”提高了效率，但參與購房者的聲音幾乎聽不到，與之相對，購房人可以拿到的優(yōu)惠幅度也大大降低。

　　據(jù)了解，于凌罡號召的合作建房號稱可以優(yōu)惠30%，而太倉項目與周邊項目對比可以發(fā)現(xiàn)，優(yōu)惠幅度僅有百分之十幾。