富裕人群　買房保值“無視”租售比

　　很多人購房的目的，并不在于長期投資獲取回報(bào)，要么是自住性購房的剛性需求，要么是本能地去抵御通貨膨脹，或者短期炒作獲利

　　然而多家中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，租售比這一國際通行的數(shù)據(jù)，在北京等大城市卻很少被購房人考慮和參考。

　　“房價(jià)與租金收益已長期背離�！睋�(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭介紹，1998至2001年間，我國房價(jià)與租金增長情況基本一致。2002年開始，隨著房價(jià)的持續(xù)偏快上漲，房價(jià)長期背離租金。尤其是2004年至2008年水平，租金漲幅維持在2%上下，房價(jià)增幅卻高達(dá)6%-10%。

　　楊紅旭認(rèn)為，房價(jià)長期脫離租金水平，從側(cè)面說明房價(jià)偏高，住宅投資價(jià)值呈下降趨勢。然而，從物業(yè)增值的角度，一二線城市的房價(jià)近幾年多數(shù)已翻了一倍，房屋資產(chǎn)增值速度可觀。因此，樓市投資者絕大部分人眼中只有房子漲價(jià)，至于低租金，則視若無睹。

　　在尹明的印象中，北京的租賃價(jià)格近幾年幾乎沒有怎么上漲，2005年他剛工作的時(shí)候，單位附近兩居的房源在2300—3000之間，現(xiàn)在也還是如此。而北京的房價(jià)，從2006年到現(xiàn)在多數(shù)已經(jīng)翻了一番。

　　“很多人購房的目的，并不在于長期投資獲取回報(bào)，要么是自住性購房的剛性需求，要么是本能地去抵御通貨膨脹，或者短期炒作獲利。”令尹明尷尬的是，當(dāng)他和業(yè)內(nèi)人士探討租售比時(shí)，很多人對此不以為然：現(xiàn)在買房誰還用這個(gè)來衡量劃不劃算？

　　“中國和其他國家不一樣�！本G地集團(tuán)京津事業(yè)部營銷總監(jiān)李薊認(rèn)為，中國人買房子很多并不是持有獲取租金收益，而是預(yù)期房價(jià)自然上漲轉(zhuǎn)手獲利；而在北京、上海等地，吸納了周邊乃至全國的人來買房，因此不能用單個(gè)城市的居民收入、租金水平來衡量這里的房價(jià)，“如果用這個(gè)來衡量，北京的房子沒人買得起了�！彼�說，房價(jià)收入比、租售比在北京、上海已經(jīng)失去其意義。

　　根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，今年上半年投資高端物業(yè)的主要有兩類人群，一是私營業(yè)主，二是各行業(yè)高管，相當(dāng)一部分人存在“對通脹預(yù)期的擔(dān)心”，在他們看來，國內(nèi)有些地區(qū)樓市相對較好，可以成為一個(gè)避風(fēng)港。

　　尹明表示，5月份他曾帶了不少山西、河北、內(nèi)蒙古等地朋友去看過華潤紅山世家、凱德華璽、遠(yuǎn)洋萬和城等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的大戶型售價(jià)基本在3萬元/平米以上。這些人的共同特征是相對富有，“他們在京買房，一般都是買高端物業(yè)或別墅�！�

　　在龍湖唐寧ONE營銷負(fù)責(zé)人鄒墨遠(yuǎn)看來，今年的高端房產(chǎn)投資主要以資金避險(xiǎn)、保值增值為目的，而非尋求租金回報(bào)率。從今年二季度以來的數(shù)據(jù)，高端物業(yè)的租金是在持續(xù)下降的。

　　投機(jī)客　短期炒房“炒高”租售比

　　短期炒作的高額收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成為三手房乃至四手房

　　在抵御通脹成為手中有余錢的“富人”的選擇時(shí)，利用樓市上漲進(jìn)行短期炒作的投機(jī)客也在增多。

　　凱德置地環(huán)渤海區(qū)域副總經(jīng)理韓維認(rèn)為，對于投資客來講，與銀行儲蓄的通脹預(yù)期、股市收益等的高風(fēng)險(xiǎn)相比，投資房地產(chǎn)盡管相對保守，但卻是一種更為穩(wěn)妥的投資方式。

　　5月底，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在某論壇上發(fā)表了“房價(jià)暴漲暴跌的周期越來越短”的觀點(diǎn)，當(dāng)時(shí)，尹明就盤算，要不要炒個(gè)房來短期獲利。

　　他表示身邊已經(jīng)有很多朋友在這么操作了。一個(gè)女同事4月初買了南六環(huán)外的“陽光波爾多”，每平米4000元買入，準(zhǔn)備在近期拋出，價(jià)格已漲至5000；另一位鄭姓朋友，6月初以每平米7100元買了“金隅可樂+”，近期也打算以9000元左右轉(zhuǎn)手。

　　“今年上半年是北京樓市歷年來最瘋狂的半年，成交量突破10萬套，連續(xù)4個(gè)月單月突破2萬套�！敝性�地產(chǎn)三級市場部人士告訴記者。

　　“與2007年不同的是，市場投機(jī)趨勢在明顯加強(qiáng)，炒房客變成了中小炒房主�！睆埓髠ソ忉屨f，一般兩年內(nèi)再交易的房源為短炒房，此外，部分房蟲或小中介公司短期內(nèi)用現(xiàn)金公證收房或者限時(shí)代賣等業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義用全款或者定金，在短期內(nèi)獲得原房主房屋出售權(quán)的，也稱短炒房或三手房。

　　“7月僅半月房價(jià)就上漲4.1%，短期投資收益驚人。如果按照貸款首付30%計(jì)算，年初購買的能獲利首付的95%�！睆埓髠ビ�(jì)算。數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房均價(jià)已突破12000元/平方米，比年初高3100元，半年累計(jì)上漲幅度已達(dá)34%。

　　“短期炒作的高額收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成為三手房乃至四手房。剛拿到二手房房本的業(yè)主就將房源加價(jià)掛牌的現(xiàn)象越來越多�！币晃恢薪槿耸糠Q，短期炒房的收益模式完全不同于出租，因此更無需用租售比來衡量。