在存量房方面，從2006年到2009年上半年，全市積累下來的商品住宅庫存共有202萬平方米，在一系列促進樓市、經(jīng)濟發(fā)展的政策推動下，上半年自住需求大量釋放，去庫存化速度明顯加快，羅湖、福田兩區(qū)庫存已出清，供應(yīng)主要來自在售項目。由于這兩年南山、龍崗的住宅供應(yīng)加大，此兩區(qū)庫存量也最大，南山庫存有73萬平方米，龍崗也達66萬平方米，寶安、鹽田分別為51萬平方米及13萬平方米。按6月全市成交量66萬平方米的消化速度來計算，此庫存需3個月消化期。

　　而下半年的新增供應(yīng)量數(shù)目也比較可觀，上半年市場回暖增強了發(fā)展商的開發(fā)信心，大部分項目都加緊開工，今年住宅新增供應(yīng)集中在下半年，預計下半年全市新增供應(yīng)量將達450萬平方米，供應(yīng)量充足。

　　在關(guān)外，龍崗下半年的新增供應(yīng)加上在售項目的供應(yīng)共有約200萬平方米住宅入市，占全市下半年供應(yīng)的40%以上，龍崗中心城是龍崗的重點供應(yīng)地，總量超過100萬平方米，產(chǎn)品以大戶型為主。寶安下半年約有90萬平方米供應(yīng)，主要集中在寶安中心區(qū)和龍華。

　　在關(guān)內(nèi)，南山下半年供應(yīng)產(chǎn)品齊全，預計有近90萬平米住宅入市。其中深圳灣片區(qū)供應(yīng)體量最大。羅湖今年新增供應(yīng)量也少有的增加，全區(qū)下半年新增供應(yīng)預計近30萬平方米。福田的新增供應(yīng)也將有20多萬平方米。鹽田新增供應(yīng)將集中在大梅沙和鹽田港，約有25萬平方米。

　　若下半年能延續(xù)目前的樓市政策，新增供應(yīng)均能如期開盤，加上原有庫存，預計下半年約有650萬的住宅供應(yīng)量，按上半年388萬平方米的消化量，此供應(yīng)也足可以滿足市場需求，可見整體市場是供大于求的。就區(qū)域市場而言，關(guān)內(nèi)的羅湖、福田因供應(yīng)少且需求大，將呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，南山、寶安、因有較大供應(yīng)，且交通、生活配套等都較成熟，供需將較平衡。鹽田因地理位置因素，需求相對較少，預計供需也較平衡。龍崗供應(yīng)量較大，但受交通、整體配套等制約，需求仍跟不上，市場將會供過于求。

　　供求關(guān)系緩和房價難漲

　　青忠貴

　　作為置業(yè)者，最關(guān)心的當然還是房價，尤其是未來走勢。對于下半年的房價走勢，筆者認為，漲也難，跌不易。理由主要有以下三方面：

　　從供求情況看，房價下跌空間不大，上漲動力不足。鑒于上半年房地產(chǎn)市場旺盛的需求釋放，消化了大量存貨，加上房地產(chǎn)投資不旺(上半年全國房地產(chǎn)投資增幅同比回落23.6個百分點)，下半年供應(yīng)難以顯著增加。由于上半年需求的迅猛釋放，這樣情況肯定難以持續(xù)，只要投資投機需求受到限制，下半年需求會維持在相對溫和的水平。所以下半年供求相對緩和，不支持房價大幅波動。

　　而從政策環(huán)境看，上半年過度寬松的房地產(chǎn)政策會有所收縮，但難有重大變化，對房價難以形成轉(zhuǎn)折性影響。上半年房地產(chǎn)市場之所以迅猛回升，是以過度寬松的金融政策為主的政策環(huán)境為主要支撐的。有鑒于此，近期銀監(jiān)會開始有適度收縮金融政策的苗頭，如嚴格二套房貸、收緊開發(fā)貸款等。但是中央鑒于宏觀經(jīng)濟面，在下半年繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，因而房地產(chǎn)政策也不會有非常大的變化，主要還是嚴格以前的相關(guān)政策。因此，政策也不支持下半年房價大幅波動。

　　另外，從經(jīng)濟形勢看，上半年全國生產(chǎn)總值同比增長7.1%，完全是以投資為主、消費為輔而拉動刺激的，常規(guī)實體經(jīng)濟和外貿(mào)出口的嚴峻形勢并未明顯改觀，因此宏觀經(jīng)濟面不會支持房價繼續(xù)快速上升，但也不會導致房價大幅回落。

　　總之，下半年房價漲跌都不易，置業(yè)者還應(yīng)根據(jù)自身情況作出置業(yè)決定。