調(diào)查之三 深圳：暴漲之后出現(xiàn)調(diào)整跡象

　　年初以來(lái)，經(jīng)過(guò)一輪暴漲，深圳樓市重回瘋狂。然而7月中旬以后，宏觀政策的一些微調(diào)，給滾燙的深圳樓市潑了一瓢冷水，目前深圳房?jī)r(jià)雖然保持高位，但成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降。

　　置業(yè)國(guó)際研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周(24日至30日)，深圳新房成交均價(jià)為17394元/平方米，環(huán)比上漲10.5%；共成交新房749套，日均成交107套，環(huán)比下降33.6%；成交面積7.51萬(wàn)平方米，日均成交1.07萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32.4%�？梢哉f(shuō)，樓市調(diào)整的跡象比較明顯。

　　事實(shí)上，經(jīng)過(guò)半年時(shí)間的暴漲，深圳樓市已經(jīng)站到了高位。來(lái)自深圳市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)顯示，7月深圳市房?jī)r(jià)為16080元/平方米，與今年1月份11459/平方米的水平相比，已經(jīng)大幅上漲了40.32%，與2007年10月深圳房?jī)r(jià)17350元/平方米的歷史高位相比，僅僅是一步之遙。成交量方面，今年1月至7月，深圳市新建商品住宅共銷售434.62萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)141%。

　　細(xì)數(shù)來(lái)看，推高深圳房?jī)r(jià)的原因不外有三：國(guó)家宏觀調(diào)控政策的支持、貨幣信貸的寬松環(huán)境和投資客的卷土重來(lái)。今年上半年我國(guó)新增貸款就超過(guò)7萬(wàn)億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超全年新增貸款5萬(wàn)億元的目標(biāo)，全年信貸增長(zhǎng)超過(guò)10萬(wàn)億元似乎已無(wú)懸念。有些貸款沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而進(jìn)入了樓市、股市，直接推動(dòng)樓市上漲。

　　就投資客而言，深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，深圳投資客比例由年初的不到5%上升到近期的20%以上，個(gè)別熱點(diǎn)片區(qū)的投資比例更高。他指出，從投資客的角度而言，他們通常“買漲不買跌”，當(dāng)樓價(jià)處于上升期間，會(huì)是他們選擇出手的時(shí)機(jī)。正是在這樣的背景下，投資者頻繁現(xiàn)身。

　　進(jìn)入7月以來(lái)，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)了微調(diào)，央行頻頻通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作來(lái)控制市場(chǎng)流動(dòng)性，銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸，各地政府也紛紛出招整治捂盤、屯地等違規(guī)違法行為。據(jù)深圳市國(guó)土房管局房產(chǎn)處人士透露，該局將加大對(duì)深圳房地產(chǎn)商捂盤惜售行為的檢查，根據(jù)目前的檢查情況，深圳房產(chǎn)局已經(jīng)對(duì)五六個(gè)樓盤進(jìn)行了查處，封鎖了部分違規(guī)樓盤的房源。

　　盡管推動(dòng)樓市上漲的三大動(dòng)力沒(méi)有發(fā)生根本性變化，但對(duì)于與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相聯(lián)的樓市而言，任何政策的風(fēng)吹草動(dòng)都足以掀起波浪，特別是全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)、炒房氛圍濃厚的深圳樓市，隨即出現(xiàn)了成交量的萎縮和調(diào)整跡象。

　　在這種背景下，對(duì)于深圳樓市的未來(lái)走向，專家們意見(jiàn)不一。深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，上半年我國(guó)實(shí)行寬松的貨幣政策，目的是拯救陷入危機(jī)的中小企業(yè)。但實(shí)際上寬松的貨幣政策并未讓銀行在信貸結(jié)構(gòu)上向中小企業(yè)傾斜，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有實(shí)質(zhì)的幫助，普通百姓的收入也沒(méi)有得到增長(zhǎng)。因此，如果政府加強(qiáng)對(duì)樓市的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。

　　國(guó)世平認(rèn)為，只有以下四個(gè)因素同時(shí)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)才有可能全面上漲：一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面好轉(zhuǎn)；二，世界經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，出口交易增加；三，CPI開(kāi)始上升；四，居民收入明顯增多。

　　長(zhǎng)城證券分析師則認(rèn)為，宏觀層面的寬松貨幣、極低的實(shí)業(yè)投資意愿、實(shí)際利率的下降、加杠桿化在迅速展開(kāi)等；行業(yè)層面長(zhǎng)期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業(yè)的低成本等，都使得我國(guó)發(fā)生新一輪地產(chǎn)泡沫的概率極大。在未確認(rèn)金融危機(jī)已經(jīng)度過(guò)之前，中國(guó)仍將堅(jiān)定不移地實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，因此房地產(chǎn)業(yè)至少在今年不會(huì)受到大的調(diào)控。綜合看來(lái)，目前地產(chǎn)仍處于新一輪牛市的起點(diǎn)，其演繹的頂峰或許比2007年更瘋狂。