宏觀調(diào)控要求防止?jié)q價蔓延；業(yè)內(nèi)稱上漲動力消弭，8月開盤將增加

　　剛剛過去的7月，“捂盤惜售”、“約談”成為樓市熱詞。

　　地王頻出，房價快速上漲，囤地囤房，投機進(jìn)場……7月樓市一系列變化，引起決策層警惕。

　　7月，國務(wù)院兩次調(diào)研房地產(chǎn)市場，雖未出臺明確的文件，但傳達(dá)的信號顯示：樓市泡沫已現(xiàn)，下一步須維穩(wěn)。

　　之后，北京、上海、廣州等地嚴(yán)查“囤地囤房”，各地銀監(jiān)局相繼宣布收緊二套房貸，發(fā)改委釋放資產(chǎn)價格已達(dá)高位信號，宏觀調(diào)控政策開始微妙的轉(zhuǎn)向。

　　相較于2007年及之前的宏觀調(diào)控，業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年下半年的政策不再大規(guī)模動用信貸杠桿，而是將增加土地和住宅供應(yīng)，包括督促開發(fā)商開工、開售。房價上漲動力消弭，高位特征漸顯。

　　進(jìn)入8月，京城此前涉嫌捂盤的多個項目紛紛表示，將在本月開盤。

　　【捂盤】

　　不見樓盤開　只聞樓價漲

　　6月7日，90平米小三居，南北通透，均價10500元/平米。還不錯。

　　6月到7月間，全國房價普漲。擔(dān)憂中……

　　7月4日，原定開盤搖號的日子，被告知推遲到中旬，價格漲到12000元/平米。怒！

　　7月中，又被告知推遲到8月初，至于價格，“抱歉，我也不清楚……”銷售曖昧地說，可能是13000元。恨！想砸樓！

　　欲在北京東五環(huán)外買房的李先生，如此形容他的心路歷程。

　　劉女士幾乎有著相同的“遭遇”，7月22日，她和先生第N次來到位于東三環(huán)外的某樓盤售樓處，得知開盤又一次延遲，而房價也漲到了18000元/平米。

　　“從5月就盼著開盤，等來的卻是一再推遲，價格一路飆升。”劉女士說，單價從5月的1.5萬到6月的1.6萬、7月的1.7萬，這一切看起來還要繼續(xù)下去。

　　在4月份，這個樓盤推出的房源均價為14500元/平米。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月北京共有29個樓盤申領(lǐng)了預(yù)售許可證，僅有6個如期開盤。

　　“捂盤惜售”，這個和7月的天氣一樣熱得發(fā)燙的詞，時隔兩年后，再次籠罩京城樓市。

　　老地王長草　　新地王頻現(xiàn)

　　很多樓盤“囤房”時，開發(fā)商“囤地”亦成流行。

　　“在2007年拍賣的土地中，不少土地都在曬太陽。”據(jù)廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，廣州2007年拍出高于當(dāng)年平均樓面地價的地王共有27塊，但到目前為止，未售或未動工的地王還有24個，面積相當(dāng)于2008年全年出讓的住宅用地總量。

　　在北京，前兩年的很多地王也未動工或開售，如萬科大望路地塊、遠(yuǎn)洋玉橋西里地塊，以及華潤大興地塊等。

　　從政策層面來看，今年第一季度，北京、廣州等地政府均出臺延遲繳納土地出讓金的政策，客觀上也延緩了地王入市時間。

　　老地王還在那里長草，新地王卻不斷涌現(xiàn)。囤地囤房交替出現(xiàn)，房價隨之飆升。

　　在北京師范大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長黃興文看來，“開發(fā)商更想與購房者來個心理戰(zhàn)。捂盤惜售會帶來蝴蝶效應(yīng)，甚至產(chǎn)生恐慌。原來是慢慢的瘋狂，這回成突然瘋狂了。”

　　高價囤地行為，在業(yè)界看來，有些開發(fā)商短期內(nèi)并不打算開發(fā)“地王”，而是試圖通過高地價來帶動周邊在售樓盤漲價。

　　一個例子是，華美地產(chǎn)拍出通州地王后，很多人質(zhì)疑“面粉貴過面包”。華美地產(chǎn)通州項目K2海棠灣亮相后，不少人“恍然大悟”：該樓盤開盤價格達(dá)到12000元/平米，創(chuàng)通州普宅新高。

　　【探因】

　　招拍掛制度

　　易形成壟斷

　　諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價在房價中的比例越來越大，根源在于當(dāng)前的土地招拍掛制度。

　　“招拍掛為高房價起到了推波助瀾的作用�！睆V州資深房地產(chǎn)專家韓世同指出，始于2004年的“招拍掛”，核心是價高者得，資金實力弱小的開發(fā)商被排除在外，容易形成壟斷。而坐擁土地的大開發(fā)商，則掌握了與地方政府博弈的籌碼，拖欠地價款坐等土地升值，延遲開發(fā)等現(xiàn)象頻出。

　　潘石屹對此深有體會，在錯失地王廣渠路15號地后，他說，“SOHO還是沒有中化方興(廣渠路15號地中標(biāo)者)有錢”。

　　“地王推高房價的輿論，讓國土部承受了很大壓力�！睋�(jù)接近國土資源部的人士透露，國土部門近日將對“地王”的開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，對延期竣工的項目實施經(jīng)濟處罰。

　　業(yè)界多次提出改進(jìn)土地招拍掛制度的建議。

　　中國人民大學(xué)管理學(xué)院教授嚴(yán)金明指出，首先要合理控制單宗土地出讓規(guī)模，同時要嚴(yán)格規(guī)定每宗土地的開發(fā)時間和加大閑置土地的處置力度，以此來規(guī)范房價。

　　為了防止土地市場泡沫，韓世同也建議，現(xiàn)在的土地出讓制度應(yīng)設(shè)定利益相關(guān)人的限制條件，防止有些開發(fā)商竟拍“地王”不是為了迅速建房，而是為了推高其在售樓盤的價格。

　　但關(guān)于土地招拍掛制度細(xì)則的改進(jìn)，至今沒有一個統(tǒng)一的文件出臺。目前使用的仍是2006年頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)。