網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫、房地產(chǎn)價格虛高和金融衍生品泛濫，是引發(fā)美國金融風(fēng)暴的三大催化劑。而房地產(chǎn)市場不僅是民生所系，也是觀察一個國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的晴雨表。

　　早在2006年年底，前摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇就曾說過，“房地產(chǎn)的泡沫遲早會破，泡沫一破，就會很疼�！本湍壳皝砜矗�要想讓泡沫破滅之后的“傷口”真正愈合，奧巴馬政府還需對美國經(jīng)濟(jì)動更大的手術(shù)。

　　美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，此前持續(xù)10余年的房地產(chǎn)泡沫隨即宣告破滅，美國經(jīng)濟(jì)也由此進(jìn)入了50年來最嚴(yán)重的衰退期。

　　為了拯救樓市，美國政府通過整頓金融市場、加大財政投入等多種措施來試圖挽救這場危機(jī)。在這些措施的刺激下，美國的房地產(chǎn)市場開始緩慢復(fù)蘇。

　　7月20日，美國金融穩(wěn)定監(jiān)督委員會發(fā)布季度報告稱，截至6月底，美國金融市場已現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象；28日，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司發(fā)布的凱斯-席勒房價指數(shù)顯示，今年5月美國20個大城市房價比4月上漲了0.5%，為2006年7月美國房價達(dá)到峰值以來的首次月度環(huán)比上漲。同時，美國商務(wù)部也公布數(shù)據(jù)顯示，6月份美國新房銷售量環(huán)比增加11%，創(chuàng)11年來最大增幅……

　　然而，這些數(shù)據(jù)卻很難從根本上改變美國房地產(chǎn)業(yè)低迷的現(xiàn)狀。經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場要完全恢復(fù)泡沫破滅之前的繁榮，仍有很長的路要走

　　新政出臺3年來最好光景

　　今年2月，美國總統(tǒng)貝拉克·奧巴馬在亞利桑那州公布了一項耗資最高可達(dá)2750億美元的《住房穩(wěn)定計劃》，該計劃讓900萬“房奴”從困境中解脫出來，幫助他們保住房產(chǎn)。有媒體報道，這個計劃就如同1862年林肯的《解決黑人奴隸宣言》，它同樣是美國當(dāng)前房奴的解決運(yùn)動。

　　隨即，美國的房地產(chǎn)市場一改此前死氣沉沉的局面，呈現(xiàn)出3年來少有的勃發(fā)之態(tài)。據(jù)美國全國不動產(chǎn)中介協(xié)會3月公布的數(shù)據(jù)，全美各類房屋2月份的銷售增長了4.2%，成交量為472萬戶，房屋均價超過17萬美元。美國四大區(qū)都呈現(xiàn)漲勢，其中以東北區(qū)增長15.6%為最。僅在華盛頓地區(qū)，房屋成交量就達(dá)到8439套，與去年同期相比增長了30%，被地產(chǎn)界稱為2006年以來最好的光景。

　　房價低迷和利率超低，被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場生機(jī)乍現(xiàn)的主要原因。據(jù)統(tǒng)計，全美2月的法拍屋數(shù)量與去年同期相比增長了近30%，由于成千上萬的法拍屋仍未順利售出，銀行不得不低價促銷。在佛州珊瑚角地區(qū)，有些法拍屋售價僅3萬美元。同時，奧巴馬政府的經(jīng)濟(jì)刺激方案中，規(guī)定首次購房者可獲得8000美元的退稅，30年期固定房貸利率平均才4.85%，有些地區(qū)甚至低至4.75%。各州也想盡辦法拯救房市，如加州議會就通過法案，規(guī)定購買新落成的房屋可抵稅1萬美元。在多種因素交織下，購房者一時趨之若鶩。

　　拉斯維加斯的麥克雷最近以14萬美元買了一幢三居室的房屋，若是在兩三年前，該房至少也能賣到35萬美元。舊金山的一位藥品銷售員，用其退休金一下子就買了3幢小戶房屋，總價不足20萬美元，這個價格在幾年前只能買下其中的一套。

　　加爾文夫婦更是入市的獲利者。身為酒店財務(wù)經(jīng)理的加爾文在2004年以20多萬美元在拉斯維加斯買了一幢1200平方英尺的樓房，但其房屋價格已經(jīng)縮水一半。去年有了第一個孩子后，加爾文夫婦考慮買一個更大的房子，今年1月下旬他們花了30萬美元在內(nèi)華達(dá)州漢德森郊區(qū)買了幢3800平方英尺的豪宅。加爾文說：“感覺太好了，我們只需付出一點點貸款，而房子是以前的3倍大�！�

　　“趁火打劫”海外炒家忙抄底

　　在一些地區(qū)，美國的購房者還面臨與“外國炒房者”的競爭。佛州珊瑚角地產(chǎn)商協(xié)會主席海倫布蘭表示，由于當(dāng)?shù)胤课輧r格超低，西班牙和德國的一些房產(chǎn)投機(jī)者也紛至沓來。

　　其實，隨著全球金融危機(jī)的蔓延和美國房地產(chǎn)價格的急劇下挫，“去美國抄底樓市”在過去的相當(dāng)長一段時間，已經(jīng)成為各國房地產(chǎn)投資者們的熱門話題。這其中，就包括今年上半年，被國內(nèi)媒體熱炒的“中國赴美購房團(tuán)”。

　　與此同時，意大利、俄羅斯等國的投資客們，也都躍躍欲試，意欲進(jìn)軍美國房地產(chǎn)市場。

　　研究顯示，今年上半年，僅意大利人在美國就購買了1.45萬套住宅地產(chǎn)，同比增長15%。而自2007年以來，美國已成為意大利人最重要的海外房地產(chǎn)市場。今年迄今為止，意大利人收購的海外房地產(chǎn)中，有26%位于美國。

　　此外，俄羅斯人也開始大舉重返美國房地產(chǎn)市場。41歲的律師愛德華·默梅爾斯坦在1995年組建了自己的公司，在紐約和莫斯科兩地經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)默梅爾斯坦介紹，自2007年以來，他已經(jīng)經(jīng)手辦理了約300樁交易。他說，美國賣房者目前已將房價從2007年的最高點減掉了30%至40%，“突然之間，(俄羅斯客戶到美國購房)就熱了起來。”“現(xiàn)在很多人覺得可以到美國抄底了。”

　　但既便如此，仍有媒體對海外投資者去美國“抄底”房地產(chǎn)的做法表示懷疑。英國路透社近期對25位分析師的調(diào)查結(jié)果顯示：美國樓市并不會很快到達(dá)底部，需要數(shù)年才能企穩(wěn)；今年房價應(yīng)會再跌10%，2010年甚至?xí)�更低，房價從高點到低點累計下跌35%。