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    稅費占房地產(chǎn)成本20% 開發(fā)商為謀暴利改容積率
2009年07月27日 02:34 來源:中央電視臺《經(jīng)濟半小時》 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  商品房價格到底有沒有水份?房地產(chǎn)業(yè)到底存不存在暴利?土地價格到底會不會推高房價?這些一直是樓市上爭論不休而又糾纏不清的謎題。本周末,國土資源部公布了房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查結(jié)果。全國620個樓盤,地價占房價平均比例為23.2%,其中,比例在30%以下的約占項目總數(shù)的78%。這個結(jié)果揭開了房地產(chǎn)業(yè)利潤的冰山一角。而前不久,一位鄭州的開發(fā)商向我們提供了一份房地產(chǎn)成本清單,對這些問題給出了更清晰的答案。

  房地產(chǎn)成本清單顯示:各級行政部門的稅費在當中占了20%

  這就是那位開發(fā)商提供的樓盤成本清單,這個樓盤處于當?shù)厥袇^(qū)內(nèi),屬于城中村改造項目,2007年底開始動工建設(shè),目前已進入預(yù)售階段,樓盤容積率為3.5,眼下銷售均價每平方5000元。從這份清單可以看出,加上土地出讓金、拆遷安置房成本,這處樓盤地價成本每畝466萬元,按容積率3.5計算,樓面地價達到了每平方2000元,占到了售價的40%。樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本每平方1500元,占到了售價的30%。而在這份清單上,最引人注目的是這些名目繁多的收費項目。

  當?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)商:“人防收費、消防收費、建委收費、規(guī)劃收費、土地收費、房管收費、評價收費,安全收費多了,治安收費,反正大把的費擱一塊,就500塊!

  在這些收費中,最大的一筆費用是配套費,每平方米170元。前期規(guī)劃國土局要進行土地定界,均攤后費用是每平米0.5元,而同樣的工作規(guī)劃局還要重新做一遍,這次的收費項目變成了規(guī)劃定界費,均攤后還是要再收取每平方米0.5元。與規(guī)劃局相關(guān)的費用還包括,日照復(fù)核費,每平米4元,設(shè)計圖復(fù)核費,每平米1.5到2元。前期費用還包括,抗震圖紙審核費均攤每平米1.5元,環(huán)境影響咨詢費每平米均攤2元,公示費每平米均攤1元。工程建設(shè)當中,要交納防雷檢驗費。樓盤竣工后,測繪費每平米1.36元,預(yù)售證交易費每平米3元,銷售許可證及面積測量費每平米0.2到1.8元。這些收費項目至少有30項,涉及20多個部門,費用總計448.66元。點房屋銷售價的將近十分之一。再加上營業(yè)稅、所得稅,每平方米稅費成本達到了1100元左右。這位開發(fā)商告訴記者,他在這上面列出的還只是主要的收費和稅收項目,其中象道路開口費、建筑垃圾管理費、副食品價格調(diào)節(jié)基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等,由于金額不高,并沒有計算在內(nèi)。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌對房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)注,并在2008年提交過關(guān)于減少收費、遏制房價上漲的提案,王超斌告訴記者,這份清單和他掌握的情況完全一致。

  全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌:“各種稅費和現(xiàn)在各種費用,你比方說氡氣檢測費或者環(huán)保費、還有藍圖審查費,還有配套費,還有就是土地增值稅,還有所得稅、營業(yè)稅,這些費用加起來呢,它占整個成本的60%。”

  商品房的成本構(gòu)成主要有三部分:土地、建安費用,還有就是政府的各項稅費。從剛才的成本清單中,我們發(fā)現(xiàn),各級行政部門林林總總的稅費在當中占了一半以上。河南省工商聯(lián)副主席王超斌還曾經(jīng)做過這樣一個調(diào)研,和15年前比,當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費增加了30%,不僅收費項目在增加,收費標準也在升高。

  在這份清單提到的30多項收費項目中,最大的一筆單項費用是配套費,每平米170元,那么這是一筆什么費用呢。

  當?shù)芈?lián)合收費辦公室負責人:“配套費它收上來錢用于市政設(shè)施、橋梁、道路、水電、暖氣,做市政設(shè)施,做市政設(shè)施的!

  這位負責人介紹說,每平米170元的配套費由財政部門統(tǒng)一收取,所有費用最終用于市政設(shè)施建設(shè),包括供水、供電設(shè)施等等,然而記者在這份成本清單中發(fā)現(xiàn),除了170元配套費外,開發(fā)成本中還專門有一項市政基礎(chǔ)設(shè)施費,那么這筆費用是否屬于重復(fù)收費呢,開發(fā)商反映的情況是否屬實,記者隨后來到了當?shù)毓╇姽,供電公司相關(guān)負責人并沒有解答記者的疑問。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌認為,在交納每平方米170元的配套費后,不僅水電氣等的配套費用都應(yīng)該免除,并且連配套費本身都應(yīng)該減免。

  王超斌:“這個配套費在土地出讓的時間,這項目做的時間就包含在內(nèi),就應(yīng)該給你,收了這個出讓金了,就不應(yīng)該再收配套費,而且配套到位,而且這個配套到位,你水必須加到項目跟前,電必須加到用的跟前,你現(xiàn)在的時候,就幾公里外叫人家建配電所,然后叫人家去建開水所,叫人家從你的總電上架電纜,甚至有幾公斤里架到你項目上,這些費用都叫開發(fā)商掏了,你說這房價它咋降下來!

  在當?shù)匾?guī)劃局,記者了解到了和規(guī)劃相關(guān)的費用包括規(guī)劃定界費、日照復(fù)核費、設(shè)計圖復(fù)核費,用地處一位負責人承認,開發(fā)商確實需要交納設(shè)計圖復(fù)核費。

  記者:“誰來核!

  當?shù)爻鞘幸?guī)劃部門用地處肖斌:“我們有一個規(guī)劃院。”

  記者:“規(guī)劃院,是叫什么規(guī)劃院呢?”

  肖斌:“就是我們那個,就是建筑設(shè)計院!

  記者:“在哪呢?”

  肖斌:“就在這樓下!

  肖斌解釋說,設(shè)計圖復(fù)核費并不是由規(guī)劃局收取,而是規(guī)劃局在審批開發(fā)商的設(shè)計圖紙前,要求專業(yè)機構(gòu)進行復(fù)核,防止開發(fā)商弄虛作假。但肖斌承認,所有的開發(fā)商提供的設(shè)計圖紙都必須進行復(fù)核,復(fù)核必須在指定的機構(gòu),也就是和他們同在一個辦公樓的規(guī)劃勘察設(shè)計院進行。

  肖斌:“因為我們比較相信他們,他們做了很多的政府工作,其它的(我們信不著)。”

  規(guī)劃勘察設(shè)計院是如何拿到獨家復(fù)核權(quán)的呢,這里的負責人拒絕了記者的采訪。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌告訴記者,根據(jù)他的調(diào)查,抗震圖紙審核費、環(huán)境影響評估費、設(shè)計圖紙復(fù)核費等,都屬于同一性質(zhì),表面看主管部門不直接收費,但通過指定收費公司,實際上是在變相收費。

【編輯:魏恒
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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