最近一段時間，房地產(chǎn)再次成了最吸引人們眼球的行業(yè)，在幾個月前業(yè)界還在討論是否出現(xiàn)小陽春的時候，現(xiàn)在的熱度似乎到了盛夏，全國頻現(xiàn)地王、央企重金拿地、房價迅速回升、二手房市場大熱，再加上國土部宣稱地價只占房價23%，上海在建大樓倒塌等等，有關(guān)房地產(chǎn)的新聞不斷沖擊著人們的神經(jīng)。而相比之下，地產(chǎn)圈的聲音卻沒有以往那么引人關(guān)注，記者就此采訪了華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強，對話目前房地產(chǎn)業(yè)的一些熱門話題。

　　要給政府算算賬

　　《財?shù)馈罚罕M管廣渠路15號地的拍賣已經(jīng)過去半個月時間了，但是圍繞央企重金砸地的話題卻一直都在熱議。這一次中化方興用40億拍到地王，已經(jīng)引起了眾多非議，潘石屹就公開感嘆現(xiàn)在開發(fā)商拿地不理性，還有人已經(jīng)在替中化方興算賬了，就像當(dāng)年業(yè)內(nèi)給華潤的橡樹灣算賬一樣，認(rèn)為只有賣到兩萬五以上才能不賠錢，您對這個現(xiàn)象如何看待，是否高房價只是來源于高地價？

　　任志強：一直都有這樣的情況，當(dāng)北京連續(xù)拍出幾個天價土地之后，媒體上就不斷地在每一次天價地之后都精心地替開發(fā)商算賬，看看這個天價地中的產(chǎn)品要賣多少錢才能有贏利。同時還在與現(xiàn)有周邊正在銷售的樓盤價格做對比，看看“面粉是否已經(jīng)貴過面包”。好像整個社會都在為開發(fā)商操心，表面上擔(dān)心開發(fā)商的能力，背后則是對房價上漲的更大擔(dān)憂。但是這種房價上漲的預(yù)期難道與土地價格上漲無關(guān)嗎？

　　其實，更應(yīng)該讓社會給政府也算算賬，而不是替開發(fā)商算賬。比如，北京市今年5月份成交土地的情況是：十五塊用地，其中十塊土地以底價或近底價成交，主要為遠(yuǎn)郊、舊村改造的用地，略好的五塊地溢價中標(biāo)。 這五塊溢價中標(biāo)的土地合計建筑面積為48萬平方米，成交總價為24.2億元，溢價高達(dá)14億元，每平方米平均溢價2919元。溢價的概念是政府已核算完土地的開發(fā)成本，核算完應(yīng)收取的70年或40年土地出讓金后的額外超額利潤，并未包括原有的土地出讓金收益。平均土地成本7818元，如果算上3%的契約稅，那這個數(shù)字就變成了8052元/平方米。

　　《財?shù)馈罚耗�的意思是政府對于高地價也負(fù)有責(zé)任，是不是有什么好的建議呢？

　　任志強：政府力爭增加從土地中獲取的收益是必然的經(jīng)營行為，但房價不能在高地價的支撐下掉下去。如果土地的拍賣活動不是順延的分期，而是在同一時間、不同場地中進(jìn)行，土地的溢價仍會步步高升嗎？可惜政府不但從溢價上希望獲取土地中的最大收益，從拍賣的方法上也在用吊胃口的方式延長決策的周期，達(dá)到逐步提高預(yù)期并抬高地價的策略。

　　比如，如果是在同一天、同一時間舉行拍賣活動，那么就可能形成大多數(shù)企業(yè)無法參加所有地塊舉牌的情況，因為大多數(shù)企業(yè)無資金實力同時對多塊土地舉牌并中標(biāo)，這樣在減少了企業(yè)選擇的機會的同時，也減少了競爭的對手?jǐn)?shù)量和能力。但如果是每天一場拍賣會，則天價地勢必會影響第一場競爭中的失敗者，他們會重新對已出現(xiàn)的天價地影響下重新研究舉牌的辦法，也在這種天價地預(yù)期的推動下提高預(yù)想的中標(biāo)價格。

　　這樣每一次的土地溢價都給下一次的土地溢價找到了理由，溢價預(yù)期每次都提高一個臺階，并從市區(qū)向郊區(qū)蔓延，又從郊區(qū)返回市區(qū)，交叉影響。最終形成了“魚翅”與“粉絲”一起飛漲，相互追高的現(xiàn)象。政府本就無法用加大總量的方式來平衡供求關(guān)系，又在追求土地出讓的利潤最大化與追求房價穩(wěn)定的雙重矛盾中打架。真到了要認(rèn)真討論房價的快速增長時，又要揮舞大棒轉(zhuǎn)向市場了，被戲弄的恰恰是饑渴之中的開發(fā)商，最終損失的卻只能是消費者。

　　上海塌樓并非偷工減料

　　《財?shù)馈罚簩τ诂F(xiàn)在全國都非常關(guān)注的上海13層在建樓房倒塌一事，盡管出事的開發(fā)商現(xiàn)在還在焦頭爛額地解決各種退房和賠償事宜，但這件事已經(jīng)引起了新一輪的開發(fā)商信任危機，很多人認(rèn)為開發(fā)商普遍存在偷工減料等做法，您怎么看這件事？

　　任志強：開發(fā)商只是土地、金融、設(shè)計、施工、服務(wù)、管理等資源和生產(chǎn)結(jié)合的組織者，不是親自動手畫圖、砌磚、扎鋼筋的生產(chǎn)者。開發(fā)商會按政府招標(biāo)的要求委托施工，施工單位應(yīng)按有資格的設(shè)計圖紙進(jìn)行施工；監(jiān)理單位應(yīng)按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)理、政府的質(zhì)檢部門負(fù)責(zé)驗收。如有偷工減料也不是開發(fā)商的事，而是一系列環(huán)節(jié)中設(shè)計方、施工方、質(zhì)檢方的問題，不能將質(zhì)量責(zé)任推給開發(fā)商。華遠(yuǎn)實行了質(zhì)量擔(dān)保制度，恰恰就是為了解決這一系列環(huán)節(jié)中的質(zhì)量保障問題。

　　倒塌的樓并非在于偷工減料的質(zhì)量問題，結(jié)論是一側(cè)車庫施工的順序和現(xiàn)場另一側(cè)堆土的壓力造成的壓力移動形成的結(jié)果，與樓本身的施工質(zhì)量無關(guān)。錄像中看到的倒塌樓的許多玻璃完整未碎，說明倒樓自身未發(fā)生重大變形，質(zhì)量是合格的。也許施工方案的確定和開發(fā)商有關(guān)，但施工質(zhì)量、倒樓本身與開發(fā)商無關(guān)，不能因此而將責(zé)任推給開發(fā)商。就像汽車的質(zhì)量是生產(chǎn)廠家的事，而不是4S店的事。但用戶會先到4S店索賠，最終的汽車如果有質(zhì)量問題，召回汽車不是4S店而是汽車生產(chǎn)廠家的責(zé)任一樣。

　　地價只占房價23%嗎

　　《財?shù)馈罚呵安痪�，國土部稱中國的土地成本占房價的比重平均為23.2%，低于世界許多國家水平，而如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)來計算，廣渠路15號地的房價就應(yīng)該賣到6萬元以上，您怎么看國土部的這個計算標(biāo)準(zhǔn)？

　　任志強：國土部的這條新聞似乎是在告訴民眾，中國的土地價格還很低，還有極大的提升空間，政府還應(yīng)從土地中多分一些利益。不是地價在推高房價，而是房價在拉高地價，并將繼續(xù)在房價推高中推高地價。

　　這種理論為什么在1998年至2003年之前不生效呢？為什么1998年至2003年平均每年的房價只增長2.7%呢？住宅商品價格平均增長3.5%，房價收入比連年下降呢？那一階段的房價也在不斷上漲，但地價卻波動不大，為什么那時沒人在埋怨地價在推動房價的上漲呢？而這一階段又恰恰是個人購房從低向高快速發(fā)展的過程。2002年的土地招拍掛文件改變了土地的供給方式，才形成了調(diào)控政策推動之下的房價變化和土地領(lǐng)先的價格信號，并逐步在現(xiàn)實的房價中引發(fā)社會的爭議。

　　現(xiàn)在北京的土地拍賣中，有時一個項目的競標(biāo)單位多達(dá)16家，僅投標(biāo)保證金就高達(dá)13.9億元。十多個項目的保證金合計大約就要180億元，利息成本就高達(dá)5000多萬元。這些增加的土地交易成本都會轉(zhuǎn)化為地價中的一部分，但政府收取了這些利益，卻絕不會將這些交易計入地價的成本價格之中。地價推高房價的過程其實是個后浪推前浪的過程。