萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書譚華杰：土地成本不決定房?jī)r(jià)漲跌

　　萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書、首席研究員譚華杰近期在北京廣渠路15號(hào)地拍賣后表示，在一線城市，在商品房銷售迅速回暖的情況下，總體的土地供應(yīng)量跟不上土地開發(fā)的節(jié)奏，尤其是對(duì)像萬科這樣開發(fā)速度快、項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期短的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，每年的土地消化量很大，在沒有足夠的土地儲(chǔ)備時(shí)，只有從開發(fā)周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)手中通過兼并等方式，獲得二手土地。

　　說到地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，譚華杰表示，萬科一向認(rèn)為，土地成本并不是房?jī)r(jià)的決定性因素，萬科的發(fā)展歷程就足以說明問題。萬科拿到的第一塊土地就是通過招拍掛出讓獲得的，在協(xié)議出讓依然占主導(dǎo)地位的當(dāng)時(shí)，萬科的地價(jià)成本比協(xié)議獲得土地的企業(yè)要高得多，但市場(chǎng)價(jià)格并不因?yàn)槿f科拿地成本高而升高，也不因?yàn)閰f(xié)議獲地企業(yè)拿地成本低而降低。

　　譚華杰認(rèn)為，土地的供應(yīng)量，能在很大程度上影響甚至決定地價(jià)的走勢(shì)。雖然由于土地的稀缺性和城市中心區(qū)域地塊的極其有限性，土地供應(yīng)不可能無限增加，但從總體供需關(guān)系而言，當(dāng)一個(gè)城市土地供應(yīng)量小于同期土地開發(fā)量時(shí)，地價(jià)就會(huì)相對(duì)上升。所以，政府加大土地儲(chǔ)備力度，加大住宅用地供應(yīng)的方向絕對(duì)是符合土地市場(chǎng)供需規(guī)律的。但問題是，許多城市每年雖然都制定供地計(jì)劃，但到年底往往由于各種原因無法完成，所以希望政府能進(jìn)一步加大土地供應(yīng)計(jì)劃的落實(shí)力度。當(dāng)前，應(yīng)根據(jù)土地市場(chǎng)需求情況，及時(shí)采取措施，適當(dāng)加快推地節(jié)奏，加大供地力度，給市場(chǎng)以住宅用地供應(yīng)充裕的預(yù)期，防止地價(jià)過快上漲；同時(shí)，通過媒體的正確引導(dǎo)，防止由于漲價(jià)預(yù)期形成恐慌性購房，推動(dòng)房?jī)r(jià)過快上漲。

　　中國人民大學(xué)嚴(yán)金明：打擊囤地投機(jī)行為

　　“房?jī)r(jià)上漲不能歸咎于地價(jià)上漲。與其糾纏于地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重是多少，不如將關(guān)注點(diǎn)放在打擊囤地投機(jī)、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化住宅用地保障機(jī)制上。”中國人民大學(xué)嚴(yán)金明則表示，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房?jī)r(jià)是由供給和需求所決定，即供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)漲跌的主要原因。如果從市場(chǎng)價(jià)格角度考慮的話，房?jī)r(jià)決定地價(jià)，也就是說，房子的價(jià)值決定了土地的價(jià)值，如果一個(gè)區(qū)域的房屋銷售價(jià)格較低，會(huì)影響土地的交易量和價(jià)格的上漲。

　　例如2008年下半年，全國不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價(jià)是由開發(fā)商拿地時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期所決定的。一般來說，房?jī)r(jià)由地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等幾部分構(gòu)成，開發(fā)商是否拿地是根據(jù)期望房?jī)r(jià)倒推地價(jià)，也就是期望房?jī)r(jià)減去建安成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)后的部分。建安成本、稅費(fèi)在一定時(shí)期和一定區(qū)域內(nèi)相對(duì)固定，而對(duì)于未來期望房?jī)r(jià)不同的開發(fā)商判斷有可能不同，其追逐利潤(rùn)的大小可能也會(huì)有差異，所以從某種程度上來說，地價(jià)的高低是由開發(fā)商基于房?jī)r(jià)期望漲跌大小和自己利潤(rùn)大小所作出的決定。由此看來，房?jī)r(jià)直接決定了地價(jià)。

　　嚴(yán)金明認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)有一定拉動(dòng)作用，但如果住房市場(chǎng)投機(jī)氣氛過于濃厚，這一促進(jìn)因素將轉(zhuǎn)變成重大阻力。20世紀(jì)90年代亞洲金融危機(jī)前夕，日本很多開發(fā)商囤積了大量土地，過分地把土地作為一種資產(chǎn)而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點(diǎn)等待升值，這樣供應(yīng)出去的土地就在開發(fā)商手中來回炒作升值，形不成商品房供應(yīng)量，導(dǎo)致土地的實(shí)際有效供給減少，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的房地產(chǎn)泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經(jīng)濟(jì)。目前，我國已經(jīng)出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲(chǔ)備”囤積起來。

　　但嚴(yán)金明不否認(rèn)土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起很大作用。嚴(yán)金明表示，目前從整體來看，消費(fèi)者對(duì)房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對(duì)房?jī)r(jià)有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會(huì)遏制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。所以切實(shí)發(fā)揮調(diào)控和監(jiān)管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應(yīng)量尤其加大保障性住房的供地等措施來平抑房?jī)r(jià)。 (本組稿件由記者洛濤采寫)