難點(diǎn)四：如何避免住房的制度性腐��？

　　在上個(gè)世紀(jì)“房改”前，公務(wù)員一直是我國(guó)住房條件較好的群體。1998年“房改”后，雖然國(guó)家停止了福利分房，但各種名目的“集資建房”和“單位自建經(jīng)濟(jì)適用房”從未停止過。

　　一名長(zhǎng)期在政府部門工作的知情人士告訴記者，說是房改，但依然還是按標(biāo)準(zhǔn)配足了房。“房子建成后，購房者的資歷一般會(huì)先由辦公室安排好，由職務(wù)高低、工齡長(zhǎng)短進(jìn)行排序，然后再確定買房資格、買房面積和選房次序�！彼�透露，這只是普及的方式，還有內(nèi)部定價(jià)開發(fā)集資建設(shè)的或以象征性租金向領(lǐng)導(dǎo)干部長(zhǎng)期提供優(yōu)質(zhì)住房，等等。他直言，在這些集資建房和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的過程中，機(jī)關(guān)單位存在著諸多的經(jīng)濟(jì)腐敗，嚴(yán)重超標(biāo)建房、以權(quán)謀房、暗箱操作多占公房等現(xiàn)象屢見不鮮。

　　2009年5月1日，《小康》雜志曝光“信陽未查處的官員別墅”：信陽市委市政府的四大班子的“廳級(jí)別墅”每套290多平米，“加上陽臺(tái)，有350平米”。在進(jìn)一步調(diào)查中，官員別墅背后的奇怪的審批和招拍掛、土地、規(guī)劃等手續(xù)以及由政府要害部門一二把手組成的神秘開發(fā)商也一一曝光。

　　2009年6月17日，河南省鄭州市政府被中廣網(wǎng)曝光，以建經(jīng)濟(jì)適用房為名占地建別墅謀取暴利，其中樓中樓是200多平方，別墅是300多平方，建成后總成交額將達(dá)1億以上。

　　2009年6月22日，武漢市武昌區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房公開搖獎(jiǎng)卻出現(xiàn)了6連號(hào)。一名參與此報(bào)道的記者告訴《小康》，“六連號(hào)”當(dāng)事人申請(qǐng)材料均為虛假材料，而據(jù)華中師范大學(xué)一名數(shù)學(xué)系博士計(jì)算，從5141個(gè)號(hào)碼搖出6個(gè)連號(hào)，出現(xiàn)這種情況的概率約為千萬億分之一。且產(chǎn)生這一超低概率事件的搖號(hào)軟件是由相關(guān)部門自己開發(fā)、使用的，沒有經(jīng)過任何第三方檢測(cè)。

　　一名不愿意透露姓名的專家向《小康》記者表示，官員的住房問題，必須納入公眾的視野。

　　福建省東建筑工程有限公司總經(jīng)理盧健在接受記者采訪時(shí)表示，在種種權(quán)力優(yōu)勢(shì)下，大多數(shù)官員早就擁有超過其住房標(biāo)準(zhǔn)的多套房子，在多數(shù)百姓淪為“房奴”為房子掙扎的時(shí)候，他們已奢靡成風(fēng)。他向記者舉了這么一個(gè)例子，某局長(zhǎng)在單位分到了兩居室，私下把房子在市場(chǎng)上倒換成兩個(gè)一居室。等調(diào)往新單位時(shí)，只報(bào)一居室，于是按照級(jí)別，單位又給他補(bǔ)了兩居。房子到手后，便把房子賣了。等再去下一個(gè)單位時(shí)，故計(jì)重施，如此循環(huán)。盧健認(rèn)為，官員住房的規(guī)范問題應(yīng)當(dāng)引起重視。

　　事實(shí)上，面對(duì)中國(guó)官員普遍超標(biāo)的住房狀況，各地也下達(dá)了不少文件進(jìn)行規(guī)范。例如，河南省《關(guān)于廳以上領(lǐng)導(dǎo)干部住房問題的通知》規(guī)定，正省級(jí)220平方米、副省級(jí)190平方米、廳級(jí)120平方米。官員購買住房超出控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以內(nèi)的按實(shí)際成本價(jià)購買，超過控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以上的部分按市場(chǎng)價(jià)購買。

　　但由于目前尚缺乏官員財(cái)產(chǎn)公開制度，公眾對(duì)官員實(shí)際收入并不知情，對(duì)官員住房補(bǔ)貼亦無知曉，對(duì)官員有幾處房產(chǎn)更無法確認(rèn)，因此，各地規(guī)定的規(guī)范官員住房文件往往很難得到監(jiān)督執(zhí)行。此外，國(guó)家尚未建立統(tǒng)一的官員住房規(guī)范和監(jiān)管制度，使各地發(fā)生的官員持續(xù)發(fā)生住房腐敗現(xiàn)象也很難得到查處。

　　北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)指出，住房最大的腐敗在于制度。他表示，因制度的不完整缺陷而給了腐敗以合規(guī)的保護(hù)，讓貪污和不合理的占有國(guó)家優(yōu)惠政策和資源成為“合法”的行為。任志強(qiáng)認(rèn)為，只有堅(jiān)決地堵住制度性腐敗，讓除了廉租房之外的各種打著保民生名義而形成腐敗的國(guó)家財(cái)富再分配制度性政策都退出歷史的舞臺(tái)，真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和保障性的雙軌制，才能讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和收入分配都進(jìn)入正常的軌道。

　　“我都搬來兩年了，卻一個(gè)鄰居也沒見過�！奔易№樍x某別墅區(qū)里的李女士向記者發(fā)出如此感嘆。李女士的愛人是一名副廳級(jí)干部，她住的別墅區(qū)早已傾售一空，但由于主人同時(shí)擁有多套房產(chǎn)，住不過來，大多閑著。

　　事實(shí)上，類似李女士家的情況在中國(guó)公務(wù)員群體中比比皆是，官越大，別墅也就越好。這也已經(jīng)成為了一個(gè)公開的秘密。接受《小康》采訪的一些市民認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)建立有效的官員財(cái)產(chǎn)公開制度和官員住房監(jiān)管制度，只有這樣，公眾才可能實(shí)現(xiàn)監(jiān)督。

　　香港中原地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席施永青曾建議內(nèi)地對(duì)這些閑置的房子征收空置稅，這一建議得到眾多專家支持。中國(guó)社科院金融研究所博士尹中立表示，征收空置稅的提議切中問題的要害。他認(rèn)為，空置稅可以限制房地產(chǎn)炒作和投機(jī)，從而抑制房?jī)r(jià)，與宏觀調(diào)控是一致的，而且，還可以杜絕一些腐敗。

　　時(shí)寒冰指出，在荷蘭，法律規(guī)定，如果一套住房空置一年以上，必須在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房；在瑞典，政府甚至直接將無人居住的住房推倒；在法國(guó)的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。不僅是歐洲，美國(guó)也對(duì)閑置房毫不客氣。在美國(guó)亞特蘭大的一些地區(qū)，甚至有業(yè)主出錢讓人租住其房屋，以逃避因房屋閑置而面臨的處罰�！叭绱藝�(yán)厲地對(duì)待空置房是為了使有限的住房資源最大限度得到利用。如果現(xiàn)有住房大量閑置，就會(huì)使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國(guó)家的法律，都把住房視為一項(xiàng)基本的人權(quán)，要求政府必須解決住房問題。”大部分專家認(rèn)為，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，對(duì)大量閑置的住房征收懲罰性稅收，不僅可以避免資源的浪費(fèi)，還能杜絕腐敗的一些現(xiàn)象。

　　難點(diǎn)五：難以緩解的物業(yè)糾紛

　　業(yè)主和物業(yè)兩者之間本應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，可最后卻勢(shì)成水火，這是當(dāng)前兩者關(guān)系的真實(shí)寫照：業(yè)主因物業(yè)公司費(fèi)用較高，服務(wù)較差，人員素質(zhì)低下，甚至收了錢不干活，充滿怨言和不滿；而物業(yè)管理公司因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收取困難，有時(shí)候干了活卻得不到認(rèn)可，虧本的生意，就不愿再做。

　　上海某小區(qū)公布的物業(yè)管理收費(fèi)為3元/平方米，該物業(yè)管理處工作人員接受《小康》記者采訪時(shí)介紹，他們現(xiàn)在只向住戶收取2元／平方米的費(fèi)用，也只能勉強(qiáng)收到50%左右。他表示，由于小區(qū)建成年代較久，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題較多，以及暫住人口流動(dòng)性大，許多業(yè)主不繳或者遲繳都比較普遍。

　　此外，許多物業(yè)與開發(fā)商間的“親密”關(guān)系也都影響著物業(yè)費(fèi)收繳。一些小區(qū)物業(yè)就是開發(fā)商委派的。開發(fā)商在售房時(shí)承諾的一些事項(xiàng)沒有兌現(xiàn)，諸如產(chǎn)權(quán)證沒辦、煤氣不通、小區(qū)道路未維修等，業(yè)主便會(huì)把氣都撒到物業(yè)身上。

　　哈爾濱市某小區(qū)的一名業(yè)主告訴記者，辦進(jìn)戶手續(xù)時(shí)他就交了煤氣安裝費(fèi)，但煤氣至今未通，產(chǎn)權(quán)證也沒有。找物業(yè)，則推說是開發(fā)商的問題。而家里的塑鋼窗漏氣、電表老跳閘，小區(qū)衛(wèi)生又差，自己索性就不交了。

　　而一些物業(yè)公司的人員素質(zhì)過低，也造成了服務(wù)上的滯后和矛盾的產(chǎn)生。北京某小區(qū)業(yè)主李小姐告訴記者，自己小區(qū)里的保安整天一副色迷迷的樣子，盯著人看很不舒服，值班上還經(jīng)常睡覺。為此他們反映過多次，但物業(yè)公司均未理會(huì)，最后只能炒了這個(gè)物業(yè)公司。

　　物業(yè)公司也是牢騷滿腹：大事、小事都找物業(yè)，可一旦哪里做得有紕漏，業(yè)主們就拒交物業(yè)費(fèi)。這令眾多物業(yè)公司很頭痛，市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)又使他們十分尷尬。一家物業(yè)公司老板接受《小康》采訪時(shí)表示，收繳率低、虧損厲害是導(dǎo)致糾紛主要原因。他舉例：該公司旗下的一個(gè)小區(qū)，因?yàn)樵胍魡栴}長(zhǎng)年無法解決，業(yè)主們則拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。若以小區(qū)住宅面積10萬平方米的2元／平方米來計(jì)算，即便收費(fèi)率達(dá)到100%，費(fèi)用也才20萬。而目前整個(gè)物業(yè)管理處有60名工作人員，僅工資每月就花近30萬，還不包括其他的�！拔覀冎皇瞧髽I(yè)，沒有執(zhí)法權(quán)，相關(guān)部門沒少跑，但就是解決不了，收不到費(fèi)用，最后只能退出這個(gè)小區(qū)�！�

　　一名業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，無論物業(yè)炒小區(qū)、或者業(yè)主炒物業(yè)，基本離不開管理和費(fèi)用成本的因素，國(guó)家缺乏相關(guān)法律法規(guī)來協(xié)調(diào)此類事項(xiàng)是主要的一個(gè)因素。他透露，一般物業(yè)公司都愿意接手新的住宅小區(qū)，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房子時(shí)，通常要求一次交齊三年的物業(yè)費(fèi)。因此，這三年的物業(yè)收入是有保障的，且新房幾乎不需要維修的地方，可以說只賺不賠。但三年一過，問題就多了。一般在權(quán)衡利弊后，他們都是會(huì)選擇退出。他表示，這叫三年保鮮，但也有物業(yè)公司堅(jiān)持下去的。此外，一些刁鉆的業(yè)主也讓物業(yè)公司頗為棘手，而這些人往往會(huì)制造假象，很容易得到其他業(yè)主的呼應(yīng)，使管理難上加難。

　　隨著雙方矛盾的加劇，近年來的物業(yè)權(quán)益糾紛案件數(shù)量積聚上漲，一些地方甚至引發(fā)了物業(yè)和業(yè)主之間的大規(guī)模沖突，更有物業(yè)打業(yè)主，或者業(yè)主砸物業(yè)等現(xiàn)象出現(xiàn)。對(duì)此，一些專家開始要求出臺(tái)相關(guān)法規(guī)來解決這一矛盾。但因法律規(guī)定不明細(xì)，往往各地法院在審理這類糾紛時(shí)裁判的尺度不一，導(dǎo)致一些問題的嚴(yán)重化。

　　為此，最高人民法院日前公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》兩部司法解釋。據(jù)悉，兩部司法解釋在物權(quán)法等法律規(guī)定框架內(nèi)，解答了廣大群眾關(guān)心的諸多熱點(diǎn)問題，強(qiáng)化了各方當(dāng)事人的平等保護(hù)，增強(qiáng)了法律規(guī)定的可操作性，物業(yè)糾紛諸多熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題最終得以明確。然而，最后的實(shí)施效果需等2009年10月1日正式實(shí)施后才能揭曉。