暗瘡之·3

　　低價(jià)拿地　致國(guó)有資產(chǎn)流失

　　土地出讓金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售環(huán)節(jié)征收的相關(guān)稅費(fèi)，是國(guó)家及地方財(cái)政收入的兩項(xiàng)重要來(lái)源。

　　在蓮花河畔景苑倒塌之后，項(xiàng)目的拿地價(jià)格也被公布。每平方米的樓板價(jià)僅為604元/平方米，不到同期出讓的同區(qū)域其他土地出讓價(jià)格的三分之一。隨后公開(kāi)的資料更顯示，在梅都房地產(chǎn)獲得項(xiàng)目地塊時(shí)，公司第二大股東闕敬德還在擔(dān)任閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)征地事務(wù)所所長(zhǎng)一職。

　　杜躍平律師表示，梅都房地產(chǎn)有通過(guò)梅隴征地事務(wù)所廉價(jià)拿地的嫌疑。而財(cái)政收入的流失，可能不僅僅顯示在開(kāi)發(fā)商低價(jià)拿地上。

　　售價(jià)高達(dá)14000多元/平方米的蓮花河畔景苑，但公開(kāi)的土地樓板價(jià)和工程投資額，每平方米的成本只有4000余元。今年3月，蓮花河畔景苑的銷售面積為8902平方米，銷售額近1.2億元。

　　但公司主要稅金應(yīng)交明細(xì)表顯示，3月份應(yīng)交的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅和教育費(fèi)附加總共不足1000萬(wàn)元，折合每平方米只有約1068.6元。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總銷售收入的14.21%。但蓮花河畔景苑的上述稅金及費(fèi)用支付額，僅占到總銷售收入的7.95%。

　　暗瘡之·4

　　預(yù)售制下　買房者弱不禁風(fēng)

　　蓮花河畔景苑的倒塌，讓沉寂一時(shí)的房地產(chǎn)預(yù)售體制存廢之爭(zhēng)再度展開(kāi)。早在2005年，人民銀行就發(fā)布報(bào)告建議取消商品房預(yù)售制度，理由是“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房的預(yù)售制度”。而在上海倒樓事件后，要求取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的呼聲就更高了。

　　對(duì)此，五合智庫(kù)的總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，雖然預(yù)售制度缺陷很多，但總體來(lái)說(shuō)仍是利大于弊。尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用預(yù)收款，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，大大加快行業(yè)的發(fā)展步伐，不能因?yàn)橐粭潣堑沟�，就否定了預(yù)售制度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中起到的重要作用。

　　而在預(yù)售制度存廢之爭(zhēng)以外，對(duì)現(xiàn)行房屋預(yù)售制度進(jìn)行改良，漸成主流聲音。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭坦言，按照目前的行業(yè)背景，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度并不可行。但是，卻可以改良預(yù)售制度，比如縮短預(yù)售階段至竣工期的時(shí)間。在房屋主體已經(jīng)基本建成后，再預(yù)售房屋。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民也曾建議效仿臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)售制度，使購(gòu)房者可以根據(jù)房屋的竣工階段支付購(gòu)房款。

　　暗瘡之·5

　　監(jiān)管乏力　各環(huán)節(jié)隱患重重

　　從開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、拿地價(jià)格、規(guī)劃、施工、驗(yàn)收……蓮花河畔景苑在開(kāi)發(fā)的多個(gè)環(huán)節(jié)中被曝“監(jiān)管乏力”。

　　杜躍平認(rèn)為，監(jiān)管不力的原因有很多，體制不完善是一個(gè)主要原因。根據(jù)目前房屋建設(shè)竣工驗(yàn)收的規(guī)定，從打地基開(kāi)始，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，就是由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及檢查部門參與的。

　　開(kāi)發(fā)商竣工驗(yàn)收，大都是進(jìn)行備案、抽查后就可驗(yàn)收通過(guò)。而勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等機(jī)構(gòu)因?yàn)楹烷_(kāi)發(fā)商之間存在難以割斷的利益關(guān)系，只要沒(méi)有太大問(wèn)題，也可能放松驗(yàn)收要求，以致埋下隱患。

　　他認(rèn)為，必須要對(duì)現(xiàn)行制度進(jìn)行改革，引入第三方監(jiān)督，以從源頭上加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商施工的管理。

　　而蓮花河畔景苑之所以能在2003年以極低價(jià)格獲取土地，也被認(rèn)為是體制原因造成。當(dāng)時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)用地主要以協(xié)議方式而非通過(guò)招拍掛進(jìn)行。土地出讓也并非完全凈地，使得一些負(fù)責(zé)動(dòng)遷的部門，可以獲得相對(duì)低價(jià)的地塊。

　　如果說(shuō)，房屋質(zhì)量驗(yàn)收的監(jiān)管不力還是體制上的問(wèn)題，那么，在已經(jīng)相對(duì)成熟的土地出讓等領(lǐng)域，出現(xiàn)的監(jiān)管乏力，則主要是因?yàn)槁毮懿块T的執(zhí)行不力所導(dǎo)致。

　　鄒毅對(duì)此深有體會(huì)。他說(shuō)，包括規(guī)劃審批、土地出讓以及房屋預(yù)售資金監(jiān)管等領(lǐng)域，國(guó)家法規(guī)日趨完善、執(zhí)行也日趨嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難從中找到空子可鉆。

　　目前，尚不知道開(kāi)發(fā)商是否有過(guò)改變規(guī)劃、挪用預(yù)售款等情況。

　　結(jié)　語(yǔ)

　　由于行業(yè)存在上述“暗瘡”，目前購(gòu)房者仍然是弱勢(shì)群體。除非預(yù)售購(gòu)買的房屋存在威脅生命安全的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題(類似蓮花河畔景苑倒塌)，一般的質(zhì)量問(wèn)題往往只能等開(kāi)發(fā)商維修。而假如開(kāi)發(fā)商建造的房屋與先前許諾不同，購(gòu)房者更是因?yàn)闊o(wú)法舉證而難以退房并獲得賠償。而當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售資金沒(méi)有有效監(jiān)管而被轉(zhuǎn)移時(shí)，購(gòu)房者更是“求告無(wú)門”。行業(yè)出臺(tái)更加規(guī)范的政策，以及監(jiān)管措施的嚴(yán)格執(zhí)行，乃是當(dāng)務(wù)之急。(來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）