預(yù)售制度缺陷放大購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

　　住宅質(zhì)量安全讓人不放心，買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)同樣讓人緊張。就在此次上海樓房倒塌事件發(fā)生后，已經(jīng)有不少業(yè)主面臨尷尬。這樣的樓房要住進(jìn)去，沒(méi)有膽量，要退房，維權(quán)成本太高。

　　“開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資金只有800萬(wàn)元，就算開(kāi)發(fā)商肯爽快退款，有能力退嗎？”中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海說(shuō)，如果不是商品房預(yù)售制度，購(gòu)房人完全可以避免這樣大的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房人在房子建好之后再去購(gòu)買(mǎi)，看清楚了房子的種種情況，就能避免風(fēng)險(xiǎn)。

　　取消預(yù)售制成為一些學(xué)者再次提起的話(huà)題。

　　這項(xiàng)于1994年施行的商品房銷(xiāo)售制度最初是為了打開(kāi)國(guó)內(nèi)的商品房市場(chǎng)，解決開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。用知名學(xué)者易憲容的話(huà)說(shuō)，中國(guó)的這項(xiàng)制度完全是單邊的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，更多的是考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，而更少考慮購(gòu)買(mǎi)住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，成為開(kāi)發(fā)商空手套白狼的重要工具。

　　從2000年之后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走高，預(yù)售制度暴露的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　2005年，人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議取消商品房預(yù)售制度，理由是“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房的預(yù)售制度”。

　　這個(gè)建議很快就被原建設(shè)部新聞發(fā)言人駁斥為“不謹(jǐn)慎”，“與國(guó)務(wù)院方針不符”，并提出預(yù)售制不取消。

　　其實(shí)，預(yù)售制并不是中國(guó)的獨(dú)創(chuàng)，美國(guó)也有這樣的制度。但在具體操作上，我國(guó)與國(guó)外明顯不同。

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員時(shí)寒冰在其博客上撰文稱(chēng)，在美國(guó)，所謂的預(yù)售其實(shí)只是開(kāi)發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議，并不是真正意義上的銷(xiāo)售，買(mǎi)賣(mài)雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預(yù)訂協(xié)議書(shū)”。根據(jù)美國(guó)法律，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商可以要求有購(gòu)房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開(kāi)發(fā)商，而是由第三方來(lái)保管，第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府有關(guān)部門(mén)等等。而且，如果買(mǎi)房者改變了購(gòu)房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無(wú)條件退回。

　　但在我國(guó)，住房預(yù)售款全部歸結(jié)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的賬上；對(duì)于住房交收，在其他國(guó)家都得有嚴(yán)格的第三方來(lái)驗(yàn)收，但中國(guó)則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的交接。

　　“預(yù)售制度最大限度地保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益，而損害了購(gòu)房者的利益，有的開(kāi)發(fā)商甚至攜預(yù)售款潛逃。預(yù)售制度是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)反常上漲和房屋質(zhì)量低劣的根本原因之一�！睍r(shí)寒冰說(shuō)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)預(yù)售收回了投資，獲取了利潤(rùn)，他們就失去了提高房屋質(zhì)量的動(dòng)力。

　　在邱寶昌看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，已經(jīng)有所積累，預(yù)售制度這種過(guò)渡性的政策已經(jīng)失去了存在的意義，造成的隱患已經(jīng)越來(lái)越多，到了該取消的時(shí)候。

　　“預(yù)售制是特定條件、特定環(huán)境下的產(chǎn)物，是過(guò)渡性的政策，將來(lái)消費(fèi)者買(mǎi)房就應(yīng)該是現(xiàn)房、精裝修的房子，而不是現(xiàn)在這樣房子還沒(méi)蓋好就從銀行貸款出來(lái)，把錢(qián)給了開(kāi)發(fā)商。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，預(yù)售制肯定要退出舞臺(tái)，但什么時(shí)候畫(huà)句號(hào)還要看市場(chǎng)的發(fā)展。