5月-6月：追漲聲中部分開發(fā)商信心爆棚

　　有開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)自己過去的決策是不是出現(xiàn)了大的失誤：幾個(gè)月前13000多元/平米的特價(jià)房，現(xiàn)在可以賣到16000多元，但是已經(jīng)沒有什么房子可以賣了

　　4月底是北京樓市的一個(gè)特殊時(shí)期，一手房和二手房都出現(xiàn)了超越2007年的交易的巔峰狀態(tài)，而部分開發(fā)商的心中隨后也出現(xiàn)了“信心爆棚”的癲狂狀態(tài)。

　　5月份樓市的交易量有輕微的反彈，從高峰時(shí)期的日均成交500多套，回落到300多套日均成交，但這個(gè)數(shù)據(jù)依然是高位。

　　李文杰回憶說，這個(gè)時(shí)期，有開發(fā)商突然發(fā)現(xiàn)自己過去的決策是不是出現(xiàn)了大的失誤：幾個(gè)月前13000多元/平米的特價(jià)房，現(xiàn)在可以賣到16000多元，但是已經(jīng)沒有什么房子可以賣了。

　　這個(gè)時(shí)期開發(fā)商的內(nèi)部會(huì)議增多了，心存疑惑的開發(fā)商“確認(rèn)”了樓市還要快速上漲的判斷，年初制定的計(jì)劃出現(xiàn)了全面的調(diào)整：銷售回款已經(jīng)緩解了資金壓力，銷售策略需要從銷量導(dǎo)向轉(zhuǎn)向利潤導(dǎo)向。

　　5月下旬，出現(xiàn)了價(jià)格集體上調(diào)的現(xiàn)象，就是這一心態(tài)的轉(zhuǎn)變，李文杰說，在業(yè)內(nèi)，很多人都認(rèn)為，政府不會(huì)讓房價(jià)下跌，政策對(duì)于市場的刺激效應(yīng)還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，貨幣流動(dòng)性催生資產(chǎn)升值的趨勢很明顯。

　　5月份以來，開發(fā)商“確認(rèn)”房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的心態(tài)落實(shí)到行動(dòng)上，廣渠路10號(hào)地拍出天價(jià)的消息，廣渠路周圍的樓盤聞風(fēng)而漲，買房人在這個(gè)階段迅速入市，改善性需求、投資型置業(yè)將下降的交易量重新拉回高位。

　　“賣得太快了不行”，有數(shù)個(gè)開發(fā)商都在這個(gè)時(shí)期的內(nèi)部會(huì)議上對(duì)營銷總監(jiān)提出了這樣的要求。漲價(jià)、捂盤在6月份有愈演愈烈之勢。有人5月稱在6月份推新盤，到了6月中旬，又改稱7月推盤，但是其實(shí)大家都在等一個(gè)更高的可能，7月也只是一個(gè)說法。

　　“先放出一個(gè)調(diào)整價(jià)格的消息，看看市場什么反應(yīng)吧。”一位開發(fā)商的銷售負(fù)責(zé)人6月份對(duì)記者說，能漲多高就漲多高，即使賣不出去，撐幾個(gè)月不賣房也要先把價(jià)格調(diào)上去，這是領(lǐng)導(dǎo)要求的。

　　“地價(jià)和房價(jià)到底誰推高了誰？這個(gè)一直有爭議，但是在10號(hào)地拍出高價(jià)的這個(gè)階段，絕對(duì)是地價(jià)推高了房價(jià)的預(yù)期”，李文杰說。

　　展望：繼續(xù)“癲狂”難以避免

　　李文杰認(rèn)為，當(dāng)前房價(jià)不太可能“軟著陸”，相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)會(huì)是大漲大跌的軌跡；很多開發(fā)商盤算著：要抓住“大起”的機(jī)會(huì)跑到前面，在“大落”之前把房子賣完

　　其實(shí)，一些開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，樓市的大起大落才剛剛出現(xiàn)，今后可能都無法避免，其中主要的原因，是市場中缺乏“熨平”樓市起伏的工具，李文杰列出了他們心中的判斷依據(jù)：物業(yè)稅短期難以出臺(tái)，住房保障制度發(fā)展不完善、流動(dòng)資金缺乏投資渠道、地方政府依賴土地財(cái)政等。

　　經(jīng)過這一輪的波動(dòng)后，很多開發(fā)商有了自己的算盤：并不擔(dān)心樓市的大起大落，而只是關(guān)注如何抓住“大起”的機(jī)會(huì)跑到前面，在“大落”之前把房子賣完。

　　記者注意到，在最近比較受關(guān)注的一些發(fā)達(dá)國家的樓市中，并沒有出現(xiàn)新一輪的明顯調(diào)價(jià)情形，對(duì)于李文杰所指的“熨平”工具，國內(nèi)購房者比較了解的是國外物業(yè)持有稅對(duì)炒房者的制約，除此之外，如在澳大利亞，開發(fā)商并沒有資格直接確定和調(diào)整房價(jià)，而是由實(shí)際承擔(dān)樓市資金風(fēng)險(xiǎn)，且要自負(fù)盈虧的銀行會(huì)同相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，買賣雙方依據(jù)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行交易，交易過程中雙方不必協(xié)商價(jià)格問題，價(jià)格沒有明顯的變動(dòng)就可以理解了。

　　可見，盡管一些國家的政府也有支持樓市的政策，如出錢補(bǔ)貼買房人，但對(duì)于價(jià)格調(diào)整而言，是絕不可能“兒戲”的，因?yàn)榉慨a(chǎn)定價(jià)事關(guān)經(jīng)濟(jì)大局，這個(gè)權(quán)力若隨便下放給開發(fā)商，短期利潤最大化最終帶來的波動(dòng)是很難控制的。

　　李文杰認(rèn)為，買賣雙方追漲殺跌，追求短期利潤最大化的原始本能心態(tài)是影響內(nèi)地樓市價(jià)格走勢的關(guān)鍵因素，當(dāng)前的價(jià)格不太可能以溫和的方式實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，只能在到達(dá)一定的高度極限后，再以大跌收?qǐng)�，房價(jià)大漲大跌的軌跡將會(huì)伴隨內(nèi)地樓市相當(dāng)長的時(shí)間，直到更規(guī)范的定價(jià)機(jī)制和管理體制逐步出現(xiàn)，在這期間，開發(fā)商還要做好繼續(xù)“癲狂”的準(zhǔn)備。

　　下半年跌，長期看漲

　　多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長期看來,房價(jià)還是會(huì)繼續(xù)上漲。《財(cái)經(jīng)》首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高認(rèn)為，房價(jià)跟經(jīng)濟(jì)的關(guān)系很大，百姓對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的信心程度會(huì)在房價(jià)上有很大體現(xiàn)。

　　也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房價(jià)下半年會(huì)下跌。社科院金融研究員易憲容表示，下半年房價(jià)肯定是向下調(diào)整�！叭缃穹績r(jià)過高，老百姓購買力不足，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展�！�

　　盲從追漲，無效需求也釋放

　　●張奕奕(東潤集團(tuán)品牌總監(jiān))

　　今年樓市交易量的上揚(yáng)，出乎開發(fā)商的意料。好多開發(fā)商在3月份時(shí)還做好了持續(xù)打折促銷的準(zhǔn)備。這也就是為什么三四月份有的樓盤漲價(jià)有的樓盤降價(jià)的原因，其實(shí)開發(fā)商和購房者一樣都沒有做好準(zhǔn)備。

　　相對(duì)購房者而言，開發(fā)商調(diào)整的節(jié)奏比較快。房價(jià)上漲過程中，主動(dòng)權(quán)就會(huì)掌握在開發(fā)商手中，開發(fā)商抓住購房者買漲不買跌的心態(tài)，適度提高售價(jià)，反而會(huì)帶動(dòng)銷售。

　　而購房者的購買心態(tài)的變化，其實(shí)是隨著房價(jià)及交易量的變化來波動(dòng)的，當(dāng)房價(jià)上揚(yáng)的速度越快的時(shí)候，購房者購買心態(tài)波動(dòng)也越快，因?yàn)槔习傩斩加凶窛q購買的心態(tài)，市場供應(yīng)不對(duì)稱的時(shí)候，買不到房子的人心態(tài)的波動(dòng)就會(huì)更大，反而出現(xiàn)了越漲價(jià)越買的心態(tài)。追漲購買的心態(tài)，導(dǎo)致出手購買的人越來越多，好多本來可以沒有購買需求的人，當(dāng)看到身邊的人買的房子都漲價(jià)，他們也會(huì)出手購買，而此類需求絕對(duì)是無效需求。