-專家采訪

　　解決面臨較大困境

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房誕生于保障性住房供應(yīng)空窗期，發(fā)展于商品房?jī)r(jià)格高漲期，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下小產(chǎn)權(quán)房的生存發(fā)展具備了一定的合理性，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，也確實(shí)解決了相當(dāng)一部分中低收入階層的住房問(wèn)題。但是，小產(chǎn)權(quán)房由于未繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，給國(guó)家造成了較大損失，同時(shí)干擾了市場(chǎng)正常秩序，甚至在某些時(shí)段上對(duì)商品房形成了一定的沖擊，造成了一系列的不良后果，應(yīng)該妥善加以處理。同時(shí)我們也看到，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題面臨著較大困境，需要多個(gè)部門(mén)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，無(wú)法一蹴而就。

　　在北京市的通州、大興、房山等區(qū)縣的城鄉(xiāng)接合部，由村、鎮(zhèn)牽頭開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房與擁有大產(chǎn)權(quán)的商品房混雜在一起，居民已入住多年，社區(qū)發(fā)展完備，這更為解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題擺出了一道難題。毋庸置疑，在保障18億畝耕地的前提下，建設(shè)在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)、抓緊處理，但對(duì)一些建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房并已入住多年，是否能夠以更人性化的方式解決，這無(wú)疑是對(duì)政府決策能力的極大考驗(yàn)。

　　亟待給個(gè)說(shuō)法

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，政府必須盡快明確小產(chǎn)權(quán)房的“身份”，并且最大范圍地告訴老百姓，打消老百姓對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的幻想，以切實(shí)保護(hù)老百姓的利益。

　　該觀點(diǎn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)很普遍，但另一方面，也有業(yè)內(nèi)人士指出，打消老百姓對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的幻想只是針對(duì)需求方的，但最該管理的是小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)源頭和生產(chǎn)源頭。據(jù)該人士稱，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)就是地方基層政府和上一級(jí)政府部門(mén)之間的利益博弈產(chǎn)物，這從小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、轉(zhuǎn)手等環(huán)節(jié)都能看出來(lái)，如果沒(méi)有地方基層政府參與，成千上百萬(wàn)的房子不可能蓋出來(lái)并賣(mài)出去。因此，要控制小產(chǎn)權(quán)房，必須從供應(yīng)源頭抓起。

　　小產(chǎn)權(quán)房=違法建筑

　　在業(yè)內(nèi)一再呼吁政府明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的說(shuō)法后，6月9日，國(guó)土資源部再次強(qiáng)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策”，并表示各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的小產(chǎn)權(quán)房等違法用地、違法建筑行為。

　　其實(shí)這并不是國(guó)土資源部第一次為小產(chǎn)權(quán)房定性，而且，也不是第一次強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格依法查處相關(guān)違法行為，但為什么小產(chǎn)權(quán)房卻愈演愈烈？

　　北京易居研究所副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為，問(wèn)題關(guān)鍵在于“有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)”，“關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，并不是沒(méi)有相關(guān)的法規(guī)禁止并處罰，但是這些已有的法規(guī)并沒(méi)有得到真正的執(zhí)行，所以，小產(chǎn)權(quán)房才越來(lái)越多，越來(lái)越不好管。”

　　陳云峰也表示了同樣的觀點(diǎn)：“目前小產(chǎn)權(quán)房面臨的問(wèn)題最可怕的不是屢禁不止，而是邊查邊建，越查越多，然后越來(lái)越多的購(gòu)房人參與，并期待‘法不責(zé)眾’�！�

　　購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇：小產(chǎn)權(quán)房是利用了國(guó)家的土地為個(gè)別團(tuán)體謀取利益，等于是直接損害了國(guó)家利益，因而小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反了我國(guó)土地管理法的規(guī)定，不受法律的保護(hù)。此外，我國(guó)國(guó)土資源部對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度也非常明確，農(nóng)村集體用地是不能用來(lái)建小產(chǎn)權(quán)房的。因此，那些受價(jià)格誘惑而購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的客戶，即便一時(shí)節(jié)省了購(gòu)房費(fèi)用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房所面臨的已不僅僅是產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，未來(lái)能否保留住這些違法的小產(chǎn)權(quán)房都是需要畫(huà)個(gè)問(wèn)號(hào)的。目前在北京，購(gòu)買(mǎi)二手小產(chǎn)權(quán)房的情況非常少，多數(shù)客戶購(gòu)買(mǎi)的仍是新建小產(chǎn)權(quán)房。

　　-提醒

　　不受法律保障

　　陳云峰表示，小產(chǎn)權(quán)房并不合法，因此不可能受到法律保護(hù)。另外，買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)也很大。

　　據(jù)了解，小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

　　任啟鑫提醒購(gòu)房人，雖然小產(chǎn)權(quán)房具有低價(jià)優(yōu)勢(shì)，但并不具備合法的產(chǎn)權(quán)，也就無(wú)法保障購(gòu)房人的權(quán)益。在決策層從嚴(yán)管理的思路下，小產(chǎn)權(quán)房難獲“轉(zhuǎn)正”，一旦因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)、道路改造等原因面臨拆遷，購(gòu)買(mǎi)者將無(wú)法獲得合理的賠償。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房再次交易也會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題而難以流通，也不能像購(gòu)買(mǎi)商品房一樣獲得房屋的增值收益。雖然短期看選擇購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房?jī)H需付出相當(dāng)于周邊普通商品房40%-60%的購(gòu)房成本，但損失的是購(gòu)房人長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，可以說(shuō)是得不償失，還是應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇。

　　孟奇提醒購(gòu)房者，面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，建議應(yīng)明確一個(gè)原則，為了保護(hù)購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)益，為了不讓購(gòu)房者辛苦積攢的血汗錢(qián)白白打了水漂，請(qǐng)不要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。買(mǎi)房還是需要通過(guò)正規(guī)渠道，購(gòu)買(mǎi)合法的商品房或二手房，這樣才能獲得完整的房屋產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。

　　租賃也有風(fēng)險(xiǎn)

　　為了避開(kāi)“銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)頭，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了部分打著“長(zhǎng)期租賃”旗號(hào)的項(xiàng)目。據(jù)位于三間房鄉(xiāng)的某項(xiàng)目稱，該項(xiàng)目是投資性租賃公寓，中等裝修并配有廚衛(wèi)用品，面積20-40平方米，5-12萬(wàn)元/套不等就是其中之一，消費(fèi)者可以選擇5年、10年、20年的不同租賃期，一次性付清租金。業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)這就是另一種變相的小產(chǎn)權(quán)房銷售。

　　牟增彬提醒購(gòu)房者，這種產(chǎn)權(quán)不明的項(xiàng)目，即便是租賃，也很難得到法律保障，一旦遭遇拆遷，前期租金投入將無(wú)法挽回。

　　目前北京大力整頓的“大棚別墅”就是以租賃形式開(kāi)發(fā)的、利用農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施興建的小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)國(guó)土資源部披露，到目前為止，清查出34個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)處理了13個(gè)項(xiàng)目，處理的主要方式就是拆除。因此，面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格誘惑，消費(fèi)者還是多幾分理性比較好。