今年3月以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，證券市場(chǎng)估值大幅提升，房地產(chǎn)企業(yè)又開(kāi)始“排演”通過(guò)定向增發(fā)向目標(biāo)上市公司注入資產(chǎn)的“大戲”。其中，有華僑城集團(tuán)旅游地產(chǎn)整體上市等范本，也有金科借殼ST東源(000656)、*ST九發(fā)(600180)化身地產(chǎn)股等大量“烏雞變鳳凰”的案例。

　　中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年3月至今，已公布定向增發(fā)方案計(jì)劃注入房地產(chǎn)資產(chǎn)的上市公司已達(dá)11家，涉及金額近310億元。另外，還有ST星美(000892)、*ST炎黃(000805)等數(shù)家殼公司被房地產(chǎn)企業(yè)“相中”，擬變身地產(chǎn)股。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，受益于樓市和股市雙重回暖，地產(chǎn)商又開(kāi)始重拾2007年借殼重組和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法。這一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值，并打通直接融資渠道；另一方面，也將房地產(chǎn)實(shí)體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至資本市場(chǎng)。有專家提醒，近期，樓市銷售強(qiáng)勁已帶動(dòng)房?jī)r(jià)明顯上揚(yáng)，而地產(chǎn)公司再起上市熱潮，可能加劇房地產(chǎn)泡沫的生成。

　　借殼風(fēng)勁刮

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，借殼是實(shí)現(xiàn)上市夢(mèng)想的主要途徑。今年上半年，在樓市見(jiàn)底、通脹隱現(xiàn)等背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)借殼上市和通過(guò)增發(fā)注入資產(chǎn)的案例大量浮出水面。受業(yè)績(jī)顯著增厚效應(yīng)的影響，這些公司的股票受到投資者熱捧。

　　深市三家長(zhǎng)期停牌的公司股票于6月初集體復(fù)牌，主營(yíng)業(yè)務(wù)皆轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。這三家公司分別為萬(wàn)方地產(chǎn)(000638)、ST中潤(rùn)(000506)和順發(fā)恒業(yè)(000631)，股票復(fù)牌當(dāng)日漲幅分別高達(dá)560%、93.69%和1255%。

　　行業(yè)景氣回升、股價(jià)上攻走勢(shì)凌厲，引發(fā)房地產(chǎn)公司借殼ST及資產(chǎn)注入的熱潮。數(shù)據(jù)顯示，僅在6月上半月，就有4家上市公司擬通過(guò)資產(chǎn)注入等方式變身房地產(chǎn)公司。

　　6月4日，停牌70多天的ST東源發(fā)布重組預(yù)案，擬以5.18元/股發(fā)行不超過(guò)9.21億股，吸收合并地產(chǎn)商金科集團(tuán)47.70億元資產(chǎn)，由此金科實(shí)現(xiàn)整體上市。

　　6月11日，又有三家公司公布了重組方案，欲變身房地產(chǎn)公司。S*ST三農(nóng)(000732)擬向福建泰禾投資有限公司發(fā)行不超過(guò)7.84億股股份，購(gòu)買其持有的福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，交易價(jià)格高達(dá)24.23億元。兆維科技(600658)擬置入北京和智達(dá)投資有限公司持有的北京電子城有限責(zé)任公司91.36%股權(quán)、北京市麗水嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)。電子城和麗水嘉園是北京電控僅有的兩家擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，重組完成后，兆維科技就成為北京電控旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的平臺(tái)。幾經(jīng)波瀾的ST星美(000892)重組也有了新動(dòng)向。大股東上海鑫以實(shí)業(yè)有限公司的股東余文敏和豐盛地產(chǎn)，分別將其持有的上海鑫以40%股權(quán)和60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新豐福貿(mào)易(上海)有限公司，這意味著在新世界地產(chǎn)退出之后，新豐福將成為公司新的重組方。業(yè)界預(yù)計(jì)，新豐福掌門(mén)人杜惠愷有可能將旗下龍金公司擁有的上海新尚賢坊房地產(chǎn)發(fā)展、上海香港新世界花園等股權(quán)資產(chǎn)注入公司，最終實(shí)現(xiàn)借殼上市。

　　一位投行人士分析，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)借助優(yōu)秀的殼資源上市，能有效節(jié)省上市成本，同時(shí)也能憑借地產(chǎn)行業(yè)的熱度實(shí)現(xiàn)“財(cái)富激增”的奇跡。

　　三因素助推資產(chǎn)注入

　　“近期，房地產(chǎn)公司向目標(biāo)公司注入資產(chǎn)的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，主要受三重因素影響：一是行業(yè)景氣回升，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)能享有較高的市盈率；二是在證監(jiān)會(huì)重啟IPO的背景下，地產(chǎn)公司上市融資也出現(xiàn)一定程度放寬；三是中小房企特別是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商的融資渠道依然匱乏。”一位券商研究員向中國(guó)證券報(bào)記者坦言。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，全國(guó)商品住宅銷售面積增長(zhǎng)26.7%，商品住宅銷售額增長(zhǎng)49.0%。5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為95.94，比4月份提高1.18點(diǎn)。這是一年多來(lái)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)首次止跌回升。

　　中原證券一份研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已經(jīng)維持近7個(gè)月的回暖走勢(shì)。2009年可結(jié)算資源增加、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備減少，將使房地產(chǎn)企業(yè)全年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)確定性增長(zhǎng)。

　　與此同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)也十分搶眼。年初至昨日收盤(pán)，房地產(chǎn)板塊(申萬(wàn))已經(jīng)連續(xù)上漲，累計(jì)漲幅高達(dá)110.5%，僅次于有色金屬，位列A股第二位。業(yè)內(nèi)人士表示，由于2009年房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，因此相對(duì)市場(chǎng)整體估值，房地產(chǎn)股估值仍有提升空間。

　　不過(guò)，對(duì)于中小房企而言，融資渠道單一的問(wèn)題依然突出。一位券商投行部的人士坦言，“除非是大地產(chǎn)公司，其他來(lái)洽談IPO的地產(chǎn)企業(yè)，我們一般都不會(huì)接手，即使是項(xiàng)目特別集中的區(qū)域性開(kāi)發(fā)商也不想做，因?yàn)槌晒Φ目赡苄院苄�。�?/p>

　　對(duì)于房地產(chǎn)公司特別是中小型公司來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)一些相對(duì)硬性的指標(biāo)不是那么容易�！敖�止分割領(lǐng)取土地證，符合90/70的產(chǎn)業(yè)政策，沒(méi)有買了2年沒(méi)開(kāi)工的土地，付清地價(jià)款。這些在證監(jiān)會(huì)發(fā)審委的審核中是必然考察的項(xiàng)目�！痹撏缎腥耸空f(shuō)，而這些指標(biāo)很大程度上影響了開(kāi)發(fā)商的直接融資。