中立方 買(mǎi)房“后悔權(quán)”，可操作性有多大？

　　對(duì)于準(zhǔn)備買(mǎi)樓的消費(fèi)者而言，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》即將進(jìn)行大修訂，無(wú)疑是一個(gè)非常喜人的消息，因?yàn)閭髀勚械男抻喴坏┞鋵?shí)，消費(fèi)者在買(mǎi)樓后，就有希望獲得一個(gè)冷靜期，在此冷靜期內(nèi)，消費(fèi)者有望單方解除或撤消合同。

　　樓市中存在的信息不對(duì)稱的現(xiàn)象一直為幾乎所有專家學(xué)者所詬病，而消費(fèi)者一旦發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)受騙之后，所能夠采取的自救手段又實(shí)在是太有限，因此，在該法律條文的修改落實(shí)之后，消費(fèi)者似乎就擁有了對(duì)維權(quán)更為有利的尚方寶劍。

　　一方面，筆者覺(jué)得買(mǎi)房“后悔權(quán)”的出現(xiàn)無(wú)疑是社會(huì)的一大進(jìn)步；另一方面，對(duì)這一法律條文究竟有多少可操作性卻有一點(diǎn)擔(dān)心。

　　第一，即使買(mǎi)房有后悔期，但后悔期估計(jì)不會(huì)很長(zhǎng)。因?yàn)橹灰�不撤銷(xiāo)現(xiàn)行的預(yù)售制度，預(yù)售登記也算是不完全意義上的產(chǎn)權(quán)登記，其手續(xù)一旦完成，恐怕再予以撤銷(xiāo)的可能性不太大，即使可以撤銷(xiāo)，費(fèi)用也不少。如果只有一兩個(gè)月的后悔期，對(duì)于需要至少一年半載才能交樓看到實(shí)物的房地產(chǎn)而言，其中又有多大的意義？

　　第二，在這個(gè)所謂的“后悔期”內(nèi)退房，是否需要條件？依照筆者的猜想，估計(jì)不可能是完全無(wú)條件的，否則，只要樓價(jià)稍微下跌，誰(shuí)都會(huì)行使自己的“后悔權(quán)”，那整個(gè)市場(chǎng)就全亂套了，這也不是政府所希望看到的局面。然而，很多好的法律條文一旦附設(shè)了條件，就很容易形成新的漏洞，增加實(shí)際操作層面上的困難。

　　比如說(shuō)，2003年廣東省政府、省交通廳和省公路局聯(lián)合公布的《廣東省公路條例》中，有這么一個(gè)條款：“公路收費(fèi)站應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，保障收費(fèi)通道的暢通。因未開(kāi)足通道而造成其他通道平均有5輛車(chē)以上堵塞的，收費(fèi)站應(yīng)免費(fèi)放行，并開(kāi)足通道。”而實(shí)際上，有誰(shuí)享受過(guò)塞車(chē)5輛以上的就免費(fèi)通行的待遇？是高速公路公司違法了嗎？非也，因?yàn)樵谶@條規(guī)定中，關(guān)于塞車(chē)情況要求免費(fèi)放行的前提條件是———“因未開(kāi)足通道”，正是這一前提條件的存在，使消費(fèi)者能夠獲得的實(shí)質(zhì)性的保障幾乎變?yōu)椤?”。

　　當(dāng)然，買(mǎi)房終于可以有后悔權(quán)仍是值得慶幸的，不過(guò)，最值得慶幸的不是我們最終究竟可以獲得多大的保障，而是法律正在不斷地完善這一事實(shí)———從1997年起，“國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日”在中國(guó)已走過(guò)了12年的路程，12年來(lái)，我們見(jiàn)證了消費(fèi)者可以逐漸對(duì)假冒偽劣、霸王條款等說(shuō)“不”的過(guò)程，我們可以肯定地說(shuō)，政府部門(mén)對(duì)中國(guó)消費(fèi)者的保護(hù)意識(shí)正在不斷加強(qiáng)，雖然對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)遠(yuǎn)未達(dá)到豐滿的地步。（文/梁棟賢）

　　保障消費(fèi)者不如細(xì)化行業(yè)法規(guī)

　　有專家建議，今后消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)了房屋、汽車(chē)等消費(fèi)額巨大的商品后，將可獲得“后悔權(quán)”。

　　廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，商家擁有巨大的話語(yǔ)權(quán)，處于強(qiáng)勢(shì)地位，這個(gè)法規(guī)恰好側(cè)重于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，因而受到很多市民的擁護(hù)。但我認(rèn)為，與其為消費(fèi)者說(shuō)話，倒不如細(xì)化行業(yè)規(guī)范來(lái)得有效。

　　從文字上看，“后悔權(quán)”即給消費(fèi)者冷靜的思考期，有保護(hù)消費(fèi)者的意思。這個(gè)潛臺(tái)詞，很明顯地說(shuō)明買(mǎi)家在購(gòu)房行為中具有沖動(dòng)的情緒。為什么買(mǎi)家在購(gòu)房時(shí)會(huì)沖動(dòng)？很多有購(gòu)房經(jīng)歷的人會(huì)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的廣告太有誘惑力、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)很火爆，以至于不立即決定就買(mǎi)不到單位了、房子有限而登記人數(shù)很多，以至于擔(dān)心買(mǎi)不到房……結(jié)果就“一失足成千古恨”�？垂賯冋�(qǐng)不要罵我，說(shuō)我沒(méi)有買(mǎi)過(guò)房，不懂得買(mǎi)房如打仗般緊張。不論是何種說(shuō)法，沖動(dòng)之下的行為都是不理性不明智的行為，殊不知早有“沖動(dòng)是魔鬼”一說(shuō)？

　　每到大型節(jié)假日，商家或相關(guān)部門(mén)都會(huì)指導(dǎo)消費(fèi)者如何面對(duì)成千上萬(wàn)的商品、如何避免在消費(fèi)過(guò)程中上當(dāng)受騙。精明的消費(fèi)者，自然也會(huì)在購(gòu)物前做足功課，貨比三家，盡量做到事事通達(dá)。房子作為一種大額耐用消費(fèi)品，其購(gòu)買(mǎi)行為自然應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。商家對(duì)房屋進(jìn)行轟炸式宣傳，將物業(yè)說(shuō)得天花亂墜，那是賣(mài)方的營(yíng)銷(xiāo)手法，只是買(mǎi)家的一種了解渠道，并非是決定你購(gòu)房與否的必要條件。作為一個(gè)精明的買(mǎi)家，應(yīng)該懂得如何通過(guò)各種方式，盡可能地了解意向物業(yè)的各種情況，而非貿(mào)然行事。

　　18歲的孩子做錯(cuò)事常會(huì)受到相應(yīng)的懲罰，那是因?yàn)椤岸汲扇肆�，你�?yīng)該為自己的行為負(fù)責(zé)”。如果你是在沖動(dòng)的情緒之下購(gòu)房，而未對(duì)商品的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，那么你一旦和商家簽訂購(gòu)房合同，便已表明兩者已經(jīng)達(dá)成了契約，愿賣(mài)愿買(mǎi)之間，你想后悔，那就是你的事情，你必須對(duì)自己的不理性行為承擔(dān)責(zé)任。

　　話又說(shuō)回來(lái)。由于每個(gè)人的文化程度、知識(shí)面、了解信息的渠道都不同，因而也有很多消費(fèi)者對(duì)同一類商品的技術(shù)、服務(wù)、質(zhì)量、價(jià)格等無(wú)法一一掌握，從而為買(mǎi)到后悔商品埋下伏筆。因此，與其說(shuō)制定后悔權(quán)來(lái)保障消費(fèi)者權(quán)益，倒不如想想如何細(xì)化、完善相關(guān)法規(guī)并加強(qiáng)執(zhí)法來(lái)規(guī)范市場(chǎng)。

　　為何霸王條款都源自商家、商家總處于強(qiáng)勢(shì)地位？雖然說(shuō)與供求關(guān)系有關(guān)，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)薄弱、懲罰力度小，也是助長(zhǎng)其囂張氣焰的重要因素。后悔權(quán)的提出，恰恰說(shuō)明了眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍處于一個(gè)市場(chǎng)化、法制化未成熟的階段。（文/陳玉霞）